3ème trimestre 2015 : un marché immobilier à Marseille normal

  Un retour à la normale semble se dessiner tant à la location qu’à la vente mais toujours avec  des prix plutôt en baisse.

Le marché de la location à Marseille

Une demande toujours soutenue avec des locataires solvables

La location a été bonne tant au niveau du nombre de demandes que de la qualité des dossiers. Nous avons conclu 140 locations contre 145 l’an dernier, (qui était plutôt exceptionnelle). Même si le niveau des loyers est toujours à la baisse, en cas de relocation , la demande solvable est bien présente. Il est vrai que les locataires en place depuis un certain temps,  qui ont des loyers élevés sont incités à changer pour trouver mieux et moins cher… Cela génère des locations.

Des quartiers en pénurie de biens à louer et une demande accrue cette année pour les petites surfaces meublées

Dès le début du mois de Juillet, nous n’avions plus rien à louer autour de Castellane, un quartier très demandé. Toujours cet été,  de nombreux meublés nous ont été demandés et beaucoup plus que ce nous avions à proposer. Le loyer moyen serait de 11,9€ le m² (contre 11,5€ il y 3 mois), conforme à ce que j’avais prévu en Juillet.

Les studios en mauvais état ou mal situés n’ont pas trouvé preneur,  les appartements basiques mettent beaucoup de temps à se louer.

  Alors que la presse se fait l’écho d’une baisse nationale et d’une baisse qui serait plus marquée à Marseille qu’ailleurs, j’ai envie de leur répondre que cela fait au moins 6 ans que c’est ainsi et qu’il n’y a rien de nouveau.   Ni aggravation ni amélioration comme annoncé dans le dernier article sur les grandes tendances de la location à Marseille.    

Le marché de la transaction

Des prix qui continuent de baisser et qui solvabilisent les primo- accédant

Le trimestre a été bon, avec 9 compromis signés. Les prix continuent de baisser et solvabilisent les primo- accédant. Les taux sont toujours très bas et le fait qu’ils devraient le rester rassure tout le monde. Meilleurtaux.com a ainsi calculé que pour une mensualité de 1.000 euros par mois sur 20 ans au taux de 2,10%, il est possible d’acquérir un bien de 92 m² à Marseille. 4 fois moins cher qu’à Paris et il y a toujours des imbéciles qui considèrent que notre marché est tendu…  

Des grands ensembles résidentiels avec fortes charges qui font fuir les acheteurs.

  Dans le 13012 aux Hespérides, nous avons été contraints de vendre 75 000€ un T2 en mauvais état  de 42m². Nous l’avions estimé à 85 000€. Preuve que trop de charges de copropriété, trop d’impôts locaux tuent notre marché des copropriétés avec chauffage collectif.  

Des prix moyens qui ne veulent rien dire et des forces du marché qui ne sont pas présentées ou analysées.

Les Nouvelles publications ont eu dernièrement une bonne initiative en faisant un point sur le marché immobilier Marseillais  Sauf qu’une fois de plus,  ces moyennes ne veulent rien dire et les forces du marché n’y sont pas présentées ou analysées. Quand des studios neufs d’une résidence avec service sont vendus à 4600€ le m² dans le 13005…cela fausse les statistiques de l’arrondissement. Dommage que nos notaires laissent croire que ce quartier monte alors qu’il descend et qu’ils ne sachent pas interprétés ces statistiques. Amis notaires: la prochaine fois, faites vous accompagner par des agents immobiliers ))) Je retiens de leur initiative, une baisse globale de 5% sur un an, mais qui va de -20% dans certains cas à un maintien dans d’autres quartiers (cf nos articles sur les prix au m² à Marseille).  

Le neuf  et le Pinel ont bonne presse avec l’arrivée de la fin d’année

A nouveau, la fin d’année est propice à l’achat de neuf et le Pinel a bonne presse chez nous. Les promoteurs écoulent leurs programmes. Ils en ont même profité pour remonter tout au long de l’année leur grille de prix. Les négociations de fin d’année vont être serrées.

Le marché des bureaux et des commerces

Nous avons loué 2 bureaux et un local commercial. 100€ le m² pour les bureaux et 250€m² pour le local rue de Rome (bon côté). Ce n’est pas terrible en termes de prix mais c’est loué. Je suis assez inquiet pour le commerce de centre-ville qui me semble en forte chute. On s’habitue à un marché mou mais dont les forces principales demeurent dans les quartiers centraux et des immeubles avec peu de charges.  

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