Gestion immobilière : peut-on faire de l'écogestion ou éco-rénovation ?

Depuis que j’exerce mon métier à mon compte, j’ai la « liberté » de travailler en accord avec mes engagements. Je ne suis pas un militant écolo au sens politique du terme, mais je suis conscient de l’évolution du monde qui m’entoure et j’agis en personne responsable. Avec tous les collaborateurs d’Immobilière Pujol, nous partageons ces valeurs : la volonté de bien faire notre travail, avec simplicité, efficacité et responsabilité.

Qu’est-ce que l’écogestion ?

Le développement durable impacte tous les secteurs d’activité, et la transition écologique est engagée dans l’immobilier.  L’écogestion, nous dit le dictionnaire, est « le fait de gérer une entreprise, une association, une collectivité locale, avec un souci constant de préserver l’environnement. » Dans notre métier, l’immobilier, la gestion des biens et le syndic de copropriété, l’écogestion consiste donc à accompagner la transformation des biens pour les rendre économes en énergie et plus durables.

On parle d’éco-rénovation lorsque l’on introduit la dimension écologique aux choix qui sont faits pour les travaux d’amélioration. Il peut s’agir de toiture, de menuiseries, de système de chauffage, etc.

Chez Immobilière Pujol, ce sont des aspects que l’on a constamment à l’esprit et que nous avançons toujours dans nos propositions, auprès de nos clients, lorsque l’occasion se présente. Mais malgré toute la bonne volonté qu’un gestionnaire peut mettre dans ses actions et recommandations auprès des propriétaires, cela reste un sujet complexe et les choses avancent lentement.

Avec nos clients, nous avons pourtant déjà fait beaucoup de choses en termes d’optimisation énergétique, notamment pour l’isolation des immeubles que nous gérons. Nous l’avons fait chaque fois que cela était rentable. Ces dernières années nous constatons hélas que nos clients ont du mal à se laisser convaincre, et pas seulement pour des raisons de moyens financiers. Nous avons identifiés plusieurs blocages.

8 freins identifiés qui rendent l’écogestion des immeubles difficile

1. L’âge des clients :

C’est un fait, les propriétaires sont plus nombreux dans les tranches d’âge supérieures que chez les jeunes de moins de 30 ans. Nos clients sont ne font pas exception à la règle. Ce sont des particuliers, habitants ou bailleurs, et leur âge est un éléments à prendre en compte. Lorsque l’on propose des travaux coûteux et qui n’ont pas de rentabilité financière possible à plus ou moins court terme, nous avons des réponses de bon sens de leur part :

• « Quel intérêt pour moi » nous disent-ils ?
• « Vous croyez que ma banque me laissera emprunter sur 30 ans, à mon âge ? »
• « Vous croyez que je veux laisser des dettes à mes enfants ? »
• « Cela peut attendre ! »
• « Que les HLM fassent d’abord ce qu’ils doivent faire avec les taxes qu’ils collectent ! »

Bien sûr il y a quantité d’arguments à opposer à ces déclarations. Mais dans le fond cela ne permet pas d’avancer rapidement sur ces questions. Quand des travaux d’économie d’énergie ou d’isolation sont présentés en AG, ce n’est pas le temps de faire de l’évangélisation. Sur le moment, les décisions se prennent, souvent sans cette vision de temps long.

2. Une culture marseillaise de l’immobilier :

Je ne suis pas là pour ajouter au « Marseille Bashing » ambiant, supposé ou réel. Mais il est vrai que paradoxalement, alors que la ville a une certaine attractivité globale, des disparités fortes existent sur le territoire et dans beaucoup de quartiers l’immobilier n’a pas la valeur attendue dans une métropole de la taille de Marseille.

Par conséquent, l’attention portée à son habitation est souvent insuffisante. Nos clients n’anticipent pas assez le prochain impact sur les prix, faute de mesurer le confort additionnel que procurent certains travaux. Culturellement, ils savent que l’immobilier à Marseille n’a jamais eu une grande valeur, et que les travaux qu’ils pourront y faire n’y changeront pas assez de choses pour être répercutés sur la valeur du bien.

3. Un prix de loyer bas :

Pourquoi un propriétaire bailleur investirait-il s’il ne peut augmenter ensuite les loyers de ses biens en location ? Augmenter le confort dans l’usage d’un appartement sans le traduire économiquement par un avantage pécuniaire est-il équitable ? On peut bien sûr avoir des clients propriétaires qui, par éthique ou bienveillance, vont engager certains travaux de confort allant dans le sens du développement durable. Mais soyons réaliste, pour la plupart il s’agit d’équilibre économique. Et quand le coût d’investissement est certain mais que le bénéfice est nul, qui peut croire que les bailleurs vont voter ces travaux ?

Les loyers sont plafonnés, et la nouvelle municipalité envisage même de les encadrer. Et à Marseille les bailleurs représentent 20 à 60% des copropriétaires dans notre centre-ville. Sans aide conséquente, sans un vrai plan de rénovation public, ils ne pourront pas faire grand chose.

4. La complexité des aides publique à la rénovation :

Puisque l’on parle des aides, voici un point important. Elles existent, et c’est un bon point. Mais la complexité pour les obtenir est incroyable, et ça change tout le temps ! Une source d’incompréhension et d’incertitude pour nos propriétaires. Ne me demandez plus de quand datent les dernières mesures visant à favoriser l’éco-rénovation. Je vous dirai toujours hier et que je n’ai pas pu les analyser, mais le temps que je le fasse les règles vont encore changer. Je caricature mais c’est un peu vrai. Je sais la difficulté du sujet, et que des solutions sont cherchées. Mais elles sont décidées souvent sans concertation, le plus souvent de façon nationale en tenant peu compte des spécificités locales, et la succession des nouvelles idées forme un millefeuille bien complexe.

5. La rareté de l’immobilier de qualité : moins il y a d’offre, moins il y a d’efforts

La pénurie de logement est un sujet critique, surtout chez nous. Dans certains quartiers très demandés, des biens se vendent cher, dans n’importe quel état. La demande est telle que certaines ventes se font sans visite ! Dans le reste de la ville, les biens mis en location de longue durée sont devenus tellement rares qu’ils ne restent pas bien longtemps inoccupés.

Cette pression décourage les rénovations énergétiques, parce que les propriétaires n’en ont pas besoin pour trouver des locataires ou pour vendre. Poursuivre les efforts de rénovation des biens anciens et de construction pour résorber la pénurie de logements locatifs est la meilleure solution pour faire baisser cette pression et obliger les bailleurs à  rénovations. Des préoccupations qui ne semble pas à l’ordre du jour de notre nouvelle municipalité et de l’ensemble des politiques qui pourraient agir sur la Métropole.

6. La modification des références socio-culturelles:

Immobilier peu cher, travaux aléatoires qui ne valorisent pas autant que leur coût les appartements et les immeubles sont des croyances ancrées chez nos clients. Nous savons qu’à long terme tout le monde y gagne. Mais il est difficile de modifier ce type de références socioculturelles et cela prendra du temps.

Pourtant nous pouvons déjà agir sur le désir de reconnaissance, sur le désir d’habiter dans un immeuble et un appartement économe et respectueux. Mon côté autoritaire me fait dire qu’il faudrait une incitation punitive pour marquer les immeubles particulièrement mal entretenus. Sinon, rien ne bougera. Une incitation plus positive consisterait à labelliser les immeubles qui ont achevé des rénovations lourdes et réussies (en termes d’objectifs).

7. Nous professionnels du secteur immobilier :

Honnêtement, nous ne sommes pas payés à la hauteur du temps que nous passons sur les travaux. A une époque, je disais que les syndics les plus rentables étaient ceux qui ne faisaient aucun travaux. Aujourd’hui je sais que c’est souvent à cause d’un problème de compétence et de savoir-faire, pour ne pas dire d’éthique.

Les professionnels de la gestion immobilière privilégient souvent le service minimum côté travaux, devant le maquis des choses à faire, sans parler de la complexité de l’administration, de l’urbanisme ou des Architectes des Bâtiments de France. Rares sont ceux qui s’investissent, qui prennent le temps d’étudier en amont, de proposer ces travaux et de s’engager dans leur suivi.

Là aussi un label est peut-être à créer, pour reconnaître les efforts de ceux qui les font vraiment, au détriment de leur marge.

8. La mesure du gain de confort :

Cela se mesure comment le confort ? Le bien être dans un lieu ? Est-ce calculable ou bien uniquement de la subjectivité ? Convaincre un propriétaire de faire des travaux si on ne lui présente pas des éléments objectifs et mesurés sur les bénéfices d’un gain de confort, c’est compliqué.

Encore un travail supplémentaire non rémunéré pour le gestionnaire : il faut chiffrer les économies réelles et les suivre dans le temps, ou montrer les pertes que l’absence de travaux peut générer. Ou encore que des contraintes soient posées sur ceux qui ont les contrats d’exploitation ou d’entretien.

Les économies sont souvent théoriques, belles sur le papier et moins flagrantes dans la réalité. Ni nous, ni nos clients ne sommes dupes de cela. Fiabiliser les études, les process, les suivre dans le temps et les encadrer permettrait de renforcer la confiance dans ces chiffres.

Certains freins à l’écogestion ou l’éco-rénovation sont faciles à lever, d’autres non :

Même avec une réelle bonne volonté et envie de s’engager, nous ne pouvons pas êtres les seuls esclaves de ces complexités qui nous dépassent. Il y a tant d’impacts sociétaux, économiques, sociaux… Et tant d’actions à mener sur tant de fronts différents !  Tout ceci va mettre beaucoup de temps à évoluer.

Quand on mesure notre manque de discipline et l’efficacité de notre état et nos organisations à faire bouger les lignes sur l’éducation ou la justice, on sait bien que sur ces sujets, il n’y aura pas plus de réussites sauf à contraindre légalement ou à taxer. Ces contraintes et ces taxes viendront, car elles sont justifiées du point de vue climatique. Après la phase incitative, viendra la phase coercitive, comme d’habitude.

A nous de prendre nos responsabilités, au moins en tant que conseil. Il y a du boulot pour nos copropriétés, nos clients, mais c’est le moment pour nous tous de nous lancer dans ces chantiers de l’éco-rénovation. Les subventions et financements sont disponibles, il faut en profiter pour se transformer, avant que toute la valeur ne s’écroule…