Loi ALUR : vers une augmentation des honoraires de syndic à Marseille ?

Depuis septembre,  nous sommes assaillis, par des demandes de devis de copropriétaires ou de conseil syndicaux pour avoir des propositions de mise en concurrence. Marseille n’est pas épargné. Je suppose que les annonces d’augmentation de 20% parues dans les médias et les campagnes de presse qui nous présentent comme des incompétents et des fainéants en sont la cause. Je ne sais pas qui a annoncé cette augmentation de 20% des honoraires des syndic, mais nos clients attendent des baisses et vont subir une hausse… En 2011,  L’Arc et le Particulier avaient sorti une étude sur le montant des honoraires des syndics par lots:

  Ces honoraires ne tenaient évidemment pas compte des nouvelles contraintes de la loi Alur, non encore parues. Ces honoraires correspondaient assez bien à la réalité du marché et n’ont pas beaucoup augmenté. A Marseille, il y a des copropriété dont les honoraires de syndic par lot représentent 120€ TTC tout inclus…Pour ces copropriétés, alors oui, les syndics vont profiter de la loi Alur et du surcroît de travail qu’elle va induire pour faire passer de grosses augmentations. Ce ne sont pas  les multiples demandes de cotation ou de mise en concurrence qui y changeront quoi que ce soit. Pour les copropriétés de plus de 60 lots qui sont à 200€ TTC en 2014 (182€ majorés de 2% par an depuis 2011), les hausses seront nulles.  

Quelles sont  les conséquences de la loi ALUR sur les honoraires de syndic ?

Alur va apporter de nouvelles tâches : comptes séparés, comptes travaux, etc.. Il est difficile d’estimer le travail supplémentaire que nous allons devoir faire et que nous ne faisons pas encore, mais il est prudent d’anticiper ces nouvelles tâches pour qu’elles soient réalisées correctement… Le travail comptable, sera  impacté, mais Alur ne changera rien à la tenue de l’assemblée générale, ni au suivi technique tout au long de l’année. Je considère pour ma part que le travail comptable représente en moyenne 35% de la totalité de nos tâches, 20% celui du travail pour  l’assemblée générale et 45% pour le suivi technique. Je pense qu’Alur va augmenter de 20 à 30% nos tâches comptables. Donc cela fera 7 à 10% de tâches en plus, donc d’honoraires en plus. D’un autre côté, à Marseille, nous tentons de trouver des solutions avec les banques (rares sont celles qui proposent des solutions toutes faites avec des niveaux services acceptables) et nos prestataires informatiques pour améliorer notre efficacité et limiter ces hausses. Nous mettrons certainement plusieurs années à trouver ces solutions et à les mettre en place car tous les prestataires sont très en retard. D’ici là… les tarifs ne baisseront pas malgré les consultations. Par contre, ce que nous allons assumer cette année, c’est la perte des produits financiers des comptes communs. Ces produits financiers représentaient pour ma part entre 3 et 4% du chiffre d’affaire et là il n’y en aura plus….Donc à l’augmentation du coût du travail additionnel, il faut rajouter ces 4%. de pertes financières. Voilà pourquoi pour moi les honoraires vont monter sur les 3 prochaines années de 11 à 15%, soit 4 à 5% chaque année, à la condition qu’il n’y ai pas de rattrapage. En revanche, ces estimations ne tiennent pas compte de la nouvelle obligation de la loi ALUR pour les syndics d’immatriculer les copropriétés dont personne ne sait dire quelle quantité de travail elle va représenter et si nous pourrons le facturer (ce qui ne semble pas prévu).  

Le nouveau contrat de syndic tout inclus , changera quelque chose ?

Ce nouveau contrat « tout inclus » permettra de limiter les prestations annexes et certainement de faciliter les mises en concurrence. Pour autant,  selon moi il ne changera rien tout comme l’arrêté Novelli n’a rien changé à la hausse des tarifs de syndic qui correspondent à une réalité économique. Comme ce gouvernement s’en rend compte, la réalité économique s’impose toujours face aux idéologies tout comme le travail sur les croyances. Alur va donc homogénéiser les prix de syndic à l’augmentation et ne créera pas les conditions ou l’environnement favorable à une gestion de qualité des copropriétés, à un véritable suivi, à la satisfaction de nos clients et en définitive ne changera rien. C’est ce que je pense, et vous donne rendez-vous dans 5 ans. Ce qui nous touche, ce ne sont pas ces modifications législatives que nous avalons tous les 2 ou 3 ans, mais ces campagnes de presse qui généralisent et nous font passer pour des incompétents, des escrocs. Cela est insupportable. Croient-ils que c’est avec de telles campagnes que nous attirerons les talents et les jeunes pour prendre la relève? Croient-ils que ce sont les réformes réglementaires qui créent la satisfaction d’un client ou qui améliorent la manière de délivrer un service ? Ces calomnies sur notre profession, ne participent-elles pas à limiter l’offre de prestation de syndic dans un pays de 5 ou 6 millions de chômeurs  qui cherchent du travail? Ce qui est certain pour moi et qu’après une période d’adaptation à cette nouvelle loi, l’essentiel sera de maintenir une qualité de travail de nos équipes qui bossent de plus en plus pour de moins en moins de plaisir ou de satisfaction pendant ces périodes difficiles. Ces périodes sont également passionnantes…pour ceux qui survivront et s’en donneront les moyens.   .