Comment se porte l'immobilier à Marseille au 2e trimestre 2015?

LES LOCATIONS

Des prix de loyers moyens en baisse à 11,5€ m²

Les derniers résultats de Observatoir des loyers Clameur , l’observatoire des loyers,  ont démontré une baisse des loyers moyens de 7% depuis le début de l’année à 11,5€ le m². La Provence titrait de manière provocatrice : « Effondrement des loyers à Marseille ». Selon La Fnaim la vacance locative serait passée de 3 à 6 mois.

Les loyers marseillais sont désormais inférieurs à la moyenne nationale.

Ces chiffres nous ont surpris, car il ne correspondent pas à notre ressenti du marché. Certes, louer à des personnes solvables a toujours été difficile, mais nous n’avons pas ressenti plus de difficultés que les années précédentes. A mon avis, la saisonnalité devient de plus en plus forte et ces chiffres ne révèlent que cette saisonnalité. Les statistiques officielles de Clameur :

Types d’appartement	Évolution sur un an des loyers	Prix au m²
Studios et T1	-9,4%	13,4€
T2	-7,8%	11,8€
T3	-3,9%	10,7€
T4	-7,2%	9,4€

 

Les résultats de mon agence ce trimestre :   93 locations pour un loyer moyen de 11,5€ le m².   90% des biens reloués en moins de 30 jours

Même pour les studios en 2^e trimestre, la vacance n’a pas dépassé 35 jours en moyenne. Alors que nous proposons volontairement des biens à des loyers toujours un peu inférieurs à ceux du marché (pour mieux louer dans la durée), ils n’ont baissé que de 3% sur le 1^er semestre et devraient remonter comme chaque année au 2^e semestre. Ce semestre la moyenne de nos loyers est passée de 11,8€ le m² à 11,5€ le m² (comme Clameur).

Le marché locatif n’est pas au creux de la vague

Pour reprendre les expressions de journalistes, le marché n’est pas au plus bas. MAIS il y a affectivement toujours des propriétaires qui ne veulent pas effectuer les travaux nécessaires ou qui parfois ne veulent pas baisser leurs loyers même quand ils n’arrivent pas à louer. Et pour eux comme pour les agences qu’ils mandatent, c’est difficile.  

Les  propriétaires doivent proposer des biens rénovés, aux prix du marché

Notre rôle est de valoriser le patrimoine de nos clients propriétaires et de sécuriser leurs revenus. Sans travaux de rénovation et parfois sans baisse de prix, cela n’est pas possible dans un marché ou l’offre et la demande changent en fonction des saisons et des quantités de biens proposés. Un de mes propriétaires m’objecte actuellement que la loi Duflot empêchera toute remontée des loyers s’il accepte de baisser. Il n’a pas tort, mais je suis convaincu que comme toutes les mauvaises lois elle ne sera pas appliquée et qu’elle s’éteindra toute seule.  

Un marché locatif plutôt gris dans lequel il faut s’adapter

Le marché est plutôt sombre en effet et il faut s’y adapter. S’adapter cela veut dire rénover et parfois baisser les loyers, toujours la même rengaine . Cela veut dire aussi vendre quand les appartements sont trop dégradés, qu’ils ne sont plus louables et qu’on ne peut faire les travaux nécessaires.      

LES VENTES Baisse de 13% des prix de vente depuis 4 ans et de 3% depuis début 2015

Le délai moyen de vente à Marseille,  selon Century 21, serait de 108 jours avec une marge de négociation moyenne de 3,8% entre le prix affiché et le prix convenu. Le marché a encore plus baissé que ce que les chiffres officiels témoignent mais les ventes se font. Avril et mai ont été des mois dynamiques pour nous et des ventes ont été faites. Nous courrons cependant toujours après avec nos clients en leur faisant baisser les prix de vente,  qui eux, courent après un prix perdu. Les taux bas ont permis aux jeunes d’acheter et de mettre de l’huile dans le marché. Je ne sais dire si comme dans toutes les phases de baisse, ce regain d’activité est le signe d’un retournement des prix ou juste une reprise technique dans une phase de baisse.  

L’INVESTISSEMENT

De nouveaux investisseurs animent le marché pour s’assurer un complément de retraite

L’investissement est reparti et les impôts ne semblent plus décourager. Les investisseurs sont souvent des jeunes cadres supérieurs ou intermédiaires qui ont compris qu’ils auront besoin d’un complément de retraite et d’une gestion active de leur patrimoine. Ces investisseurs animent le marché du centre-ville sur de petites surfaces et ils ont raison d’en profiter. Les banques ont claironné que les taux allaient monter. Ils sont montés de 0,1 à 0,4%, mais cela, ni ne m’inquiète, ni ne changera notre marché. Pour ma part, et ce n’est que mon avis, je ne crois pas à une hausse des taux.   Pour nos clients investisseurs, nous réalisons des opérations d’investissement clés en mains à Marseille comprenant la recherche du bien, le chiffrage du projet avec le calcul de la rentabilité locative, les dessins du projet, la prise en charge des travaux de réaménagement et de décoration,  la mise en location et la gestion. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez investir et ne vous occuper que de la validation et du financement du projet!      

Un développement encore possible dans nos métiers

En ce qui me concerne,  ma société continue de se développer dans tous les métiers et nous recrutons. Je sens bien qu’une nouvelle page se tourne et qu’une nouvelle phase de développement s’ouvre devant nous. Nous n’avons jamais été autant consultés par des copropriétés qui veulent changer de syndic ou sur des gestions locatives de nouveaux propriétaires  ou de propriétaires insatisfaits. Beaucoup de ces consultations sont le fait de clients mécontents gérés par des grands groupes  ou par des confrères qui n’arrivent plus à faire face.

Tout n’est donc pas noir et sombre.

Les propriétaires bailleurs loueront si ils présentent des biens de qualité au juste prix sur le marché. Les vendeurs vendront si ils acceptent la baisse des prix. Les agences immobilières et administrateurs de biens se développeront si leur manière de travailler et de conseiller leurs clients est en phase avec leurs attentes.   [maxbutton id= »8″]