Vente des syndics indépendants : une menace pour la qualité de service ?

En 2020, de nombreux syndics ou administrateurs de biens indépendants ont vendu leur structure à des grands groupes immobiliers.
J’ai l’impression que cette année la vague est encore plus haute.
À Marseille, je vois des confrères, certains emblématiques, se poser la question de vendre leur activité (quand ils ne sont pas déjà en négociation) . 

Attaché à l’indépendance de ma propre société et soucieux qu’il reste sur le marché des alternatives de qualité et de proximité face aux groupes nationaux, j’essaie pourtant de les en dissuader. 

Parfois ça marche, et j’en suis heureux ! 

Face à cela, les grands groupes sont voraces, leur discours et leur carnet de chèques parfois trop séduisants pour certains de mes confrères, hélas. 

Mais pourquoi les syndics indépendants disparaissent  ? 

Tout d’abord il y a la question de la transmission. Même de nos jours,  il y a beaucoup de chefs d’entreprise qui ne préparent pas suffisamment cette question, ou qui s’en inquiètent trop tard.
Il y a aussi un manque de volonté de faire l’effort de trouver un successeur, de lui partager les valeurs et pratiques du métier, lorsqu’en face il est très facile de signer une vente simple à un groupe financier qui cherche à consolider ce marché et rachète à tour de bras des structures indépendantes. 

Entre s’engager dans la transition numérique, former de jeunes confrères et leur transmettre nos savoir-faire, ou bien recevoir un chèque et prendre tranquillement du bon temps, il est évident que beaucoup ont vite fait leur choix. 

Surtout s’ils s’aperçoivent un peu tard de la nécessité d’évoluer. 

La complexité juridique comptable, technique a longtemps protégé les acteurs en place. Certains en ont profité pour investir et se renouveler, d’autres se sont endormis sur leurs lauriers. Parfois, les enfants ont repris les sociétés des parents sans forcément s’interroger ou renouveler les pratiques, les outils ou les mentalités. 

Résultat, aujourd’hui encore ils cèdent à la facilité. 

Mais d’autres ont investi, se sont questionnés et ont accepté de se remettre en cause, de façon constante et régulière. Ceux-là sont parvenus à développer leur société et lui donner bien plus de valeur qu’au moment où ils y sont entrés. Ils sont solides à plusieurs égards : ils sont reconnus pour leur qualité de service, leur entreprise est bien mieux valorisée et ils peuvent conserver leur indépendance. 

Des ventes qui se font parfois sur un coup de tête  

Chaque décision de vente puise son origine dans des facteurs qui sont parfois intimes. Pour ne pas y laisser leur santé ou leur vie de famille, mes confrères « jettent l’éponge » d’une façon qui peut paraître soudaine. Mais pour les gens du métier, ce n’est pas si étonnant. La réalité de notre quotidien est souvent méconnue de nos clients et  loin d’être un long fleuve tranquille.  

La première cause de renoncement au métier de syndic : la quantité de travail 

Faire 60h à 70h de travail hebdomadaire, c’est monnaie courante dans nos métiers. Il nous arrive même d’atteindre 80 à 90h en période plus dense. 

Alors quand certains journalistes écrivent que nous sommes des rentiers, j’ai envie de leur répondre que je connais assez peu de rentiers qui bossent autant ! 

On ne se rend pas compte, mais administrer les biens, contrôler le travail de son équipe, tenir les assemblées générales, faire évoluer les procédures internes, les outils, les manières de faire, former les jeunes, répondre à tous les mails sur tous les sujets engage la direction sur beaucoup de fronts. Même bien accompagné, la charge de travail devient vite infernale, et on s’use rapidement. 

Sur-responsabilité et sentiment d’impuissance 

Nous avons une obligation de moyen, de précaution, de réactivité que tout le monde comprend naturellement quand il y a une difficulté ou une urgence à traiter. Nous sécurisons les loyers, les travaux et toutes les démarches juridiques. Nous sommes mandataires et assumons la responsabilité du professionnel. 

Mais face à certaines situations, nous sommes totalement désarmés. Réparer une fuite ne pose pas de problème, mais régler des litiges entre voisins peut vite conduire à des procédures qui vont coûter et prendre des mois, voire des années. Et quand une copropriété ne nous écoute pas et choisi un architecte ou une entreprise incompétente, que faire ?

Cela s’impose à nous et nous devons subir. 

Notre sentiment d’impuissance est aussi fort quand une copropriété est sous l’influence d’une ou plusieurs fortes personnalités du conseil syndical. Quand quelques-uns imposent leurs vues et laissent les autres croire que des travaux d’entretien pourtant nécessaires ne sont pas à faire, ou qu’ils choisissent toujours le moins cher au détriment de la qualité et que les autres propriétaires le laissent faire, bien contents de ne pas avoir à s’en occuper.  

Nous sommes avant tout des prestataires de services, et à ce titre nous aimons les situations dans lesquelles nous apportons de la valeur et nous nous sentons utiles. Mais elles sont parfois difficiles à assumer tous les jours. À Marseille, dans certains contextes sociaux ou financiers, ce n’est plus gérable. 

La sous–rentabilité de nos sociétés en syndic 

La réalité derrière l’image de soi-disant rentiers, c’est que l’activité de syndic est un métier non-rentable. Oui vous lisez bien ces derniers mots.  

Les bonnes années, nous sommes tout juste à l’équilibre, les mauvaises années, la rentabilité est négative de 5%. 

Pourquoi s’acharner dans ce cas ? Si nous continuons à faire ce métier, c’est uniquement car il nous permet de proposer nos métiers de la transaction et de la gestion locative, qui eux sont des métiers rentables. Cela impose donc aux entreprises de l’immobilier qui ont une activité de syndic forte de bien maîtriser leur mix activité. 

Les honoraires des syndics à Marseille sont 30% inférieurs à ceux de Lyon et 50% à ceux de Paris.

Et je ne parle pas de la Belgique, c’est le double ! C’est cette sous-rentabilité qui explique la mauvaise qualité de nos outils, le manque d’investissement dans nos marchés, parfois le manque de formation et de compétences. 

La difficulté de la relation client 

C’est un aspect très différent du métier de syndic, par rapport aux autres activités de l’immobilier. Le métier de la transaction et de la gestion locative sont plus faciles et constituent un service délivré de personne à personne. Vous vous choisissez mutuellement. 

En copropriété, vous vous engagez avec « une multitude » de copropriétaires, avec tout ce que comporte une petite communauté. Ainsi, au quotidien, nous encaissons parfois des émotions fortes !
Dans une même copropriété, certains vont se comporter avec beaucoup de bienveillance, mais d’autres avec violence, verbale le plus souvent, et il est déjà arrivé que cela aille au-delà… 

Les contradictions sont partout : compréhension des problématiques, mais aussi incompréhension des enjeux ; volonté de faire et de participer, mais aussi manque d’argent (ou de volonté d’en dépenser). Chacun voit midi à sa porte et gérer ces situations est épuisant, d’autant plus quand vous êtes déjà surchargé. 

Cela fait partie de notre métier mais c’est la partie la plus difficile à vivre pour nous et nos équipes.

Cela aboutit souvent à des abandons de ce “métier de chien”, expression utilisée par ceux qui ne se sont pas piqués au jeu et qui prennent pour eux ce qui ne leur appartient pas. 

Le turnover des équipes est une conséquence de la difficulté. Il est difficile à vivre pour nos clients, nos équipes et nos sociétés. Il faut vraiment savoir lâcher prise et avoir beaucoup de résilience pour durer. 

Qu’espèrent les dirigeants en vendant leur activité de syndic ? 

Ceux dont le modèle économique est vacillant et qui n’ont pas la volonté de se réformer ne vont trouver que des avantages à s’adosser à un groupe, c’est sûr :

• Ils pourront ne pas répondre aux mails et au téléphone le weekend et pendant les congés.  
• Quand ils perdront un client, cela n’impactera pas leur porte-monnaie, ni leur moral.
• Quand ils auront un souci juridique ou technique, ils auront des services dédiés sur lesquels s’appuyer. 
• Ils ne se sentiront plus responsables de tout ce qui va mal. 
• Quand il faudra remplacer dans l’urgence un gestionnaire qui part, le service RH fera son job. 

En revanche, ils vont seulement déplacer leur stress, pas le supprimer ! Ils auront autant de pression qu’avant, sauf qu’elle émanera non seulement des clients (on a l’habitude, c’est parce qu’on aime ça qu’on fait ce métier !) mais aussi du contrôle interne et de la hiérarchie. Entre le marteau et l’enclume, pas vraiment une position confortable !  

La quantité de travail ne diminuera pas, mais les moyens si. Et il faudra rendre des comptes à des personnes qui ont le nez dans les chiffres, pas sur le terrain. Résultat, 2 ans plus tard ils n’y tiennent plus et quittent le groupe, mais seuls, puisqu’ils lui ont vendu leur société. 

Des conséquences néfastes sur le marché 

Ainsi disparaissent les syndics indépendants.
Pensez-y deux fois lors de votre prochaine assemblée de copropriétaires : la personne que vous avez en face de vous, ce syndic indépendant qui vous connaît et vous suit depuis des années, pourrait bien disparaître.
Vous vous retrouveriez alors avec une grande enseigne et plus aucune proximité de service. Pas de connaissance du quartier. 

Nous avons tous à gagner à plus de respect mutuel et de considération.
Nous avons tous à perdre à nous regarder le nombril sans se remettre en question.
Gardons cela à l’esprit et notre métier n’en aura que plus de valeur !

Stéphane Pujol