Quels travaux déduire de ses revenus fonciers?

Interview n°5 avec Xavier Pestel sur la déduction des travaux réalisés dans vos investissements locatifs de vos revenus fonciers

Xavier : On revient sur notre événement régulier, qui est l’interview, les conseils et les astuces de Stéphane Pujol, agent immobilier à Marseille. Aujourd’hui on va revenir à la déduction des charges liées à des travaux dans la continuité de nos précédentes vidéos et voir en matière de fiscalité comment on applique tout ça. Les impôts augmentent, les taxes augmentent, la grande question est de savoir comment déclarer ses revenus fonciers en prenant en compte ces différentes charges .Il existe deux modalités, qu’elles sont elles ?

Stéphane : Il y a la modalité classique au réel où tu peux déduire les charges et  les intérêts d’achats du bien. Sinon on peut avoir recours au micro foncier mais pour pouvoir en bénéficier,  il faut avoir moins de 15000 euros de loyers par an. Souvent, quand tu achètes et que tu es beaucoup endetté, que tu as beaucoup d’intérêts et beaucoup de travaux , il vaut mieux passer au réel et dès que tu as remboursé ton appartement et le capital et que tu as peu de travaux et de charges d’entretien, il est préférable souvent de passer en micro-foncier.

Xavier : Quelles sont les charges  que l’on peut déduire ?

Stéphane : Toutes les charges d’entretien, de réparations et d’amélioration pour l’habitation. Par contre,  pour ce qui est du bureau, il s’agit uniquement des charges d’entretien. Tout les frais de procédure, d’administration, d’assurances sont déductibles, tout ce qui participe à la mise en location de l’appartement et à son occupation. C’est ça qui constitue un avantage indéniable, parce que l’état en fait t’en paie 20, 30 parfois 40% et la plus value c’est toi qui en bénéficies comme on l’a déjà dit lors d’une précédente vidéo.

Xavier : Et concernant la TVA comment doit-on la prendre en compte?

Stéphane : La TVA, il faut faire attention car dès lors que l’appartement a plus de 2 ans, il faut faire attention car  toutes les entreprises te font une attestation comme quoi tu peux bénéficier des travaux avec une TVA à 7% qui va passer à 10% au 1er janvier.C’est pas tout à fait vrai. Dès que tu touches le gros oeuvre, que tu augmentes la surface de l’appartement avec une mezzanine par exemple, ces travaux peuvent avoir une TVA à 19%. Et même quand tu rénoves un appartement sans toucher à la surface habitable, si touches par exemple à des cloisons, l’administration peut refuser le bénéfice de cette TVA à taux réduit. Car les conditions sont les suivantes : le conseil d’état a défini 6 travaux de second oeuvre – les planchers non porteurs – les fenêtres – les cloisons – les installations sanitaires – les installation électriques – le chauffage. Dès que tu touches au cloisonnement de l’appartement, tu ne bénéficies plus de la TVA réduite car tu participes à la construction d’un appartement neuf. Quant tu transformes un T2 en T3, quand tu coupes une cloison d’un appartement où il y avait une alcôve, ça peut être remis en question et l’administration est de plus sensibilisée sur ces points là.

Xavier : Les impôts et les taxes augmentent, les rendements locatifs sont plus difficiles dont réaliser ces travaux pour déduire des charges, c’est aussi contribuer quelque part à une revalorisation du bien et par son loyer et par sa valeur également qui peut permettre de maintenir un bien à un prix de marché intéressant.

Stéphane : Exactement. C’est tirer vers le haut son patrimoine car l’état te paie une partie de ces travaux. Tu vas mieux louer, valoriser ton loyer même si il y a le plafonnement Duflot des loyers  mais aussi tu vas avoir le choix des locataires. Un appartement en bon état, fait que tu trouves des locataires de qualité sans problème de loyer , d’encaissement, de suivi et d’occupation. En général, plus le locataire est exigent avec la qualité de l’appartement, plus il est respectueux du bien mis à sa disposition.

Xavier : Merci Stéphane, quelque chose à rajouter ?

Stéphane : Les travaux et l’endettement sont les deux piliers de la création de valeur dans l’immobilier.

Xavier : Concluons cette interview sur ces bonnes paroles et rappelons que les vidéos sont disponibles sur ma chaîne youtube et sur le site internet de Stéphane.

Merci à tous.