Encadrement des loyers à Marseille : que faut-il craindre ?

La Métropole Aix-Marseille Provence, sur demande de la mairie de Marseille a décidé de mettre en place l’encadrement des loyers avec un objectif théorique d’éviter la hausse excessive du loyer d’un logement.

Cela signifie que vous ne pourrez plus fixer le montant de votre loyer librement.

Pour votre rappel, les loyers sont déjà plafonnés depuis plusieurs années sauf pour les propriétaires qui font des rénovations et qui ont donc la possibilité d’augmenter leur loyer.

Ils veulent taper sur les prix des loyers sans raison :

L’évolution des loyers à Marseille est raisonnable depuis 25 ans (inférieure à l’inflation), malheureusement toujours trop chers pour certains revenus. Marseille compte parmi les villes les moins aisées de France, vous le savez (26% de ses habitants sont sous le seuil de pauvreté).

Les prix des loyers à Marseille entre 2014 et 2022 (source clameur)

La mesure d’encadrement des loyers est une gesticulation politique qui n’aura aucun effet pour régler le soucis des locataires qui ont des difficultés à se loger. Ces tentatives se déroulent à Marseille, en France, mais également dans d’autres pays.

Ils croient que faire baisser les prix de certains logements (les plus beaux et les mieux entretenus) aura une utilité sociale…

Ils croient qu’en pénalisant ceux qui investissent dans leur logement pour en faire des lieux dans lequel il faut bon vivre solutionnera les véritables problèmes.
En fait, cette mesure ne changera rien au problème que les propriétaires privés refuseront toujours les candidats au chômage, ceux qui n’ont pas de revenus stables ou les personnes fragiles et ce quelques soient les mesures ou les garanties apportées.

Nous manquons de logements !

Un chiffre : 360
C’est le nombre de demandes faites sur un appartement en loi Pinel avec belle terrasse que nous avions passé en pub car le loyer plafonné avait forcément un caractère attractif.
Cette mesure est une mesure de court terme destinée à satisfaire la frange des candidats locataires qui ont des difficultés à se loger. Malheureusement, ces candidats sont souvent dans des situations fragiles ou n’ont pas les moyens qui leur permettraient de se loger dans des quartiers ou avec des surfaces souhaités.

En pratique, comment l’encadrement des loyers à Marseille va se passer ?

Dans un premier temps, un loyer de référence par arrondissement va être défini avec des exceptions et majorations possibles jusqu’à 20%.

Donc si le loyer de référence est de 12€ le m pour votre T2, vous devrez louer votre appartement à ce loyer et justifier si vous le dépassez. Le maximum autorisé sera de 14,2€ dans ce cas précis.
Des sanctions seront également mises en place : il faudra compter 5000 euros pour les personnes physiques et 15000 euros pour les personnes morales en cas de non-respect de la mesure d’encadrement.

Quelles sont les conséquences à prévoir pour les propriétaires ?

Les propriétaires ayant réalisé des investissements importants vont globalement être pénalisés par cette nouvelle mesure et ne seront plus incités à rénover leur bien de façon qualitative.
Cette solution administrative va évidemment poser de nouvelles contraintes et de nouvelles difficultés, mais ne changera pas de manière significative les difficultés des populations fragiles ou précaires, si ce n’est de réduire encore plus l’offre de biens.
Pour rappel, le nombre de propriétaires privés qui vendent leur appartement suite à une libération par un locataire est de l’ordre de 4% à 5% dans l’ancien chaque année. Un chiffre qui a largement augmenté ces dernières années.
La bonne période des investisseurs immobiliers pour faire de belles rénovations dans le centre-ville de Marseille est probablement révolue. Il faut néanmoins garder à l’esprit qu’une rénovation de qualité dans les immeubles anciens restera toujours sans risque et avec une légère rentabilité. Pas de changement considérable à anticiper, c’est ce que nous pensons, en attendant bien entendu les suites si ce projet va au bout.

Cette mesure ne pourra pas être mise en place avant 2024 au minimum, compte tenu des contestations juridiques à prévoir, des difficultés sur les données  et sur la construction de nouveaux services dédiés à ces sujets.C’est en effet une mesure qui enclenche une nouvelle atteinte au droit de la propriété, justifiée par la volonté d’essayer de loger tous les candidats.

Il n’y a pas de solutions aujourd’hui pour les populations fragiles autres que de les loger dans les SA HLM, compte tenu des contraintes économiques, administratives et fiscales qui nous entourent. C’est pour cette raison que je parle de gesticulations.

La complexité de notre métier continuera d’augmenter, tandis que l’offre locative privée, elle, continuera de baisser.

Il faut en prendre acte.