L'évolution des loyers à Marseille : d'une homogénéité à une diversification marquée

Le marché de la location à Marseille a beaucoup évolué au cours des 25 dernières années.

Alors qu’autrefois les loyers étaient d’une grande homogénéité, aujourd’hui, les loyers se différencient en fonction de l’emplacement, de la qualité des immeubles et de leur occupation et des investissements en travaux réalisés par les propriétaires.

1. Un marché historiquement homogène

Les prix des loyers il y a 25 ans

Il y a 25 ans, la répartition des loyers à Marseille se faisait sans grande différenciation, quel que soit le quartier ou l’état de l’immeuble . Par exemple : 

• Un studio au Chapitre était loué entre 350 et 400€ (mêmes loyers qu’on soit au Cabot dans me 13009 ou à belle de mai dans le 13003 ) 
• Un T2 au Camas se louaient entre 430 et 500€ (mêmes loyers qu’un T2 dans des quartiers comme le Rouet 13008 ou Beaumont 13012)
• Un T3 à Mazargues se louait entre 600 et 700€ (équivalents à ceux situés rue Grignan 13001 ou dans le Panier 13002)

Les écarts de loyers se situaient généralement dans une fourchette maximale de 10 à 20 % selon les quartiers.

2. Nos statistiques sur 10 ans

Statistiques des loyers par arrondissement

Il y a 10 ans, l’homogénéité du marché a commencé à s’estomper quand la typologie des investisseurs et des travaux ont changé et des écarts de loyers de l’ordre de 20 % entre les différents quartiers on émergés.
Voici quelques chiffres clés relevés sur nos locations il y a 10 ans :

Ces chiffres démontrent qu’auparavant, même les logements en mauvais état se louaient à des tarifs proches de ceux rénovés et cela dans tous les quartiers de notre ville.
Un constat qui a longtemps freiné les propriétaires à investir.

3. Travaux d’entretien vs. Travaux d’investissement

Quand un propriétaire engage des travaux, il a différentes approches possibles  .

• Faire uniquemenent des travaux d’entretien :
  Pendant plusieurs décennies, le marché a connu ce genre de travaux d’entretien  qui consistent à faire le strict minimum (conformité électrique, réparations basiques) sans chercher à améliorer ni l’usage, ni le confort , ni l’isolation thermique ou  phonique et encore moins l’esthétique du logement. 

• Faire des travaux d’investissement :
  Ce genre de travaux permet de sortir des biens avec des rénovations plus qualitatives, plus confortable visant à améliorer l’expérience locative et à générer une plus-value sur le loyer .
  Les espaces sont modernisés, des climatisations sont posées, les salles de bains et les cuisines sont rénovées et au goût du jour,  etc.

• Faire des travaux d’investissement couplés à de la rénovation énergétique :
  Cette démarche part d’une analyse de la consommation énergétique du logement et des travaux à effectuer pour rendre le logement beaucoup moins énergivore (changement des fenêtres, isolation des murs, VMC hygroréglables, changement des modes de chauffage et des cumulus par du matériel plus moderne et programmable selon la consommation … ) .
  

Investir dans de belles rénovations et a été rentable car le marché valorisait ces efforts par des loyers qui montaient.

Grâce à ces travaux d’investissement, les loyers ont connu une revalorisation notable, créant ainsi des écarts de loyers  encore plus importants. Ces écarts se constatent désormais dans les biens sur le marché.

4. Les impacts sur le marché locatif et l’investissement immobilier à Marseille

L’évolution qualitative du parc privé locatif à Marseille a un double impact :

• Pour les locataires :
  Une offre de logements très diversifiée, avec des loyers qui reflètent désormais la qualité, le confort et l’emplacement du bien.
• Pour les investisseurs :
  Un potentiel de plus-value important sur les appartements rénovés. Le rattrapage des investissements réalisés a été rapide, démontrant l’intérêt de repenser la gestion locative et la valorisation du patrimoine immobilier.

Même si des freins subsistent avec des services publics de mauvaise qualité (écoles, délinquance), les investissements ciblés ont eu un impact majeur dans l’évolution de notre ville.

Conclusion

L’histoire du marché de la location à Marseille révèle une transformation majeure : d’un système homogène, où les taudis se louaient presque au même prix que les appartements aux normes, nous sommes passés à une segmentation fine, dictée par la qualité des travaux réalisés et à la localisation du bien loué. 

Pour les investisseurs et propriétaires, cette nouvelle dynamique, marquée par des écarts pouvant atteindre 30% à 40 % voire plus, ont offert une opportunité stratégique unique pour valoriser leur patrimoine et répondre aux attentes des locataires modernes.

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