Gel des Loyers à Marseille

Les baux concernés par le gel des loyers en France métropole

Il s’agit des baux de logement loué à titre de résidence principale, nu ou meublé, régis par la loi du 6 juillet 1989.

Le gel des loyers s’appliquera  aux baux en cours.

Les loyers des logements classés en catégorie F et G par le DPE ne pourront plus :
– Ni être indexés en cours de contrat
– Ni augmentés lors de la relocation avec un nouveau locataire
– Ni être réévalués lors du renouvellement

Le calendrier 

A compter du 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G seront gelés en métropole (article 159 loi n°2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience).

A compter du 1er juillet 2024 le dispositif s’appliquera en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Pour pouvoir augmenter le loyer le bailleur devra faire des travaux de rénovation énergétique pour faire progresser l’étiquette en veillant toutefois au calendrier d’interdiction de louer, qui est progressif dans le temps. 

Fondement juridique : article 159 loi n°2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience

Faut-il fournir un nouveau DPE en cas de tacite reconduction du bail en cours ?

De plus en plus de locataires dont le bail est en cours demandent au bailleur ou à son mandataire un DPE à jour.
Les situations problématiques relevées sont notamment les suivantes :
– lorsque les locataires n’ont pas de DPE car entrés dans le logement avant l’obligation de l’annexer au bail
– lorsque le DPE a plus de 10 ans
– lorsque le DPE ancienne version est encore valable
– lorsque le DPE est vierge.
En application de l’ article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique (dont fait partie le DPE), « fourni par le bailleur est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement »
Ainsi, en cours de bail, ou en cas de reconduction tacite (c’est-à-dire quant à l’échéance du bail, aucune demande n’ayant été par le bailleur ou le locataire pour renouveler le bail selon d’autres conditions, le bail initial se poursuit aux mêmes clauses et conditions), le bailleur n’a pas l’obligation de communiquer de nouveau les diagnostics, selon la loi de 1989.

Mais, au-delà de la réponse strictement juridique sur le plan de la loi du 6 juillet, compte tenu du caractère désormais « opposable » du DPE, il y a potentiellement une source de contentieux.
Si le locataire fait réaliser un DPE à ses frais, et qu’il en ressort une étiquette F ou G, alors que le gel des loyers n’aurait pas été respecté (à compter du 25 août 2022), il pourrait demander au juge un remboursement des sommes indûment perçues, voire une indemnisation. Ou s’il ressort que le logement ne remplit les conditions de décence, le bailleur pourrait se voir exposer à une consignation du loyer, et à une obligation de travaux notamment.

La commission considère que lorsque le locataire formule la demande, en fonction des cas il pourrait être opportun d’accéder à la demande du locataire en faisant établir un DPE nouvelle version, afin de maîtriser la situation, plutôt que de devoir subir une injonction du juge.
Une appréciation au cas par cas s’impose ; l’administrateur de biens sera conduit à échanger avec le bailleur mandant sur d’éventuels travaux à prévoir.

Pour les nouvelles locations (relocation ou 1ere location) un DPE ancienne version, encore valable, peut-il être utilisé ?

Sur la durée de validité des DPE, l’article D126-19 du CCH prévoit que : « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du CCH est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. 
Ainsi, le principe de la durée de validité du DPE est de 10 ans.
Par exception, une durée de validité différente est fixée pour certains DPE réalisés avant le 1er juillet 2021. Par conséquent, certains DPE ancienne version restent valables. Aucune sanction directe n’est à craindre si ce DPE est annexé au bail. Mais cela crée une situation inconfortable au stade des mentions à renseigner dans l’annonce et dans le bail. Et par ailleurs, il ne faut pas sous-estimer le risque de sanction indirecte en cas de contentieux, dans l’hypothèse où le locataire ferait faire un DPE nouvelle version à ses frais et constaterait qu’une augmentation de loyer n’aurait pas dû être appliquée ; ou que les critères de décence ne correspondent pas (remboursement des loyers – consignation des loyers – injonction de travaux – indemnisation…).

Article issu des réponse du service juridique de l’UNIS