Grand Centre-Ville de Marseille : on se refait une beauté

Ma famille habite Marseille depuis des générations. Hormis une petite infidélité, j’ai toujours vécu dans le centre de ma ville entre le vieux port et Castellane. Alors, parlons franchement : notre centre-ville n’est pas à la hauteur de nos attentes. Nous n’entretenons pas nos immeubles. La mairie (hormis Euromediterranée) n’est pas parvenue à travers le PRI et les Opah à inverser ce constat et surtout notre comportement individualiste a fait le reste…c’est-à-dire beaucoup. Heureusement, cela est en train de changer. Les touristes qui affluent et la crise de nos commerçants poussent nos politiques à intervenir dans notre centre-ville par un grand plan. Et heureusement, il y a une prise de conscience qui s’exprime à travers les ras-le-bol sur la propreté de nos rues. Un plan d’action appelé « Grand Centre-Ville » auquel toutes les collectivités sont associées y compris la CCIMP a été lancé. La première phase a débuté en 2017. C’est donc tout frais. Nous avons estimer que 94 immeubles que nous gérons vont devoir être ravalés.  En 2018, une 2^e phase commence. Voyons en détail à quoi ressemble ce grand projet d’urbanisme…

L’Opération Grand Centre-Ville (2011 – 2025) pour dynamiser le centre-ville

Cette opération poursuit un double objectif : améliorer la qualité résidentielle du centre et le rendre plus attractif sur le plan national et international. Cette initiative des pouvoirs publics est née d’un constat alarmant : des îlots entiers – à raison de 1000 hectares répartis entre le 1^er et le 7^e arrondissement – ont atteint un état de vétusté avancé.

• Ravalement des façades
• Amélioration de la sécurité avec l’installation de nouvelles caméras
• Toilette publique
• Travail de propreté renforcé (ils commencent à s’en occuper)
• Nouveaux aménagements : hôtels, réhabilitation du marché des capucins, du cours Lieutaud etc…

Au total : 35 pôles d’intervention, dont 25 en plein centre, pour un coût global de 235 millions d’euros. Des recommandations techniques particulières doivent être respectées si l’immeuble se trouve dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

97 axes de ravalement

L’opération Grand Centre-Ville prévoit de revaloriser les façades, entre autres en secteur protégé, afin d’améliorer l’image des axes emblématiques de Marseille. Les copropriétaires situés sur les axes prioritaires sont donc contraints de ravaler leur façade, dans des délais très courts. Ces ravalements concernent 4500 immeubles, j’ai même entendu le chiffre de 8000 à terme et au global. Tout est passé au peigne fin : volets, réseaux apparents, vétusté de la façade, climatisations visibles, enseignes des commerçants… le ravalement inclut, entre autres, le nettoyage, le changement des pierres dégradées, la réfection d’enduits, la réfection des devantures commerciales et la remise en peinture. Nota : la SOLEAM (Société Locale d’Équipement et d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine) peut vous accompagner pour monter le dossier de subvention et vous conseiller sur les aspects techniques du ravalement. Au 11 décembre 2017, 1356 subventions ont été votées pour un total de 2,1 millions d’euros (247 ravalements). A ce jour, toutes les injonctions ont été adressées pour le secteur Vieux Port – Préfecture. Lors du 2ème trimestre 2018, ce sera au tour de St Charles – Libération.

La liste des grands axes

• Cours Julien
• Cours Lieutaud
• Rue Paradis
• Rue de Rome
• Bd des Dames
• Rue des dominicaines
• Rue de la république
• Rue longue des Capucins
• Ave Camille Pelletan

Réalisez vos travaux sous 18 mois !

Le ravalement d’une façade coûte de plus en plus cher sous l’effet de la réglementation. Un ravalement qui coûtait 10 000€ il y a 15 ans, coûte désormais le double… Il y a des subventions pour amorcer la pompe.

Qui est éligible aux subventions

Tous les particuliers en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SCI sont éligibles sans conditions de revenus.  Entre outre, les TPE et PME peuvent en bénéficier sous certaines conditions. Enfin, les professions libérales, artisans, commerçants indépendants (donc franchisés exclus) et les associations déclarées au Journal Officiel (exception pour les assos culturelles) peuvent prétendre à cette aide.

Les plafonds des subventions

La subvention est calculée sur un plafond maximal de 200 € TTC/m2 de façade traitée. Ce plafond atteint les 250 € TTC/m2 pour les monuments historiques. Notez que si vous ne dépassez pas le plafond, les honoraires d’architecte peuvent être subventionnés jusqu’à 10% du montant TTC des travaux.

Les taux de subvention

Les subventions peuvent prendre en charge jusqu’à 50% des coûts des travaux. Pour prétendre aux subventions, ces travaux doivent être réalisés et déclarés conformes dans un délai de 18 mois… un délai quasi intenable en copropriété… Si vous réalisez le ravalement entre le 19^e et le 30^e mois après l’injonction, la subvention sera au mieux de 30% du montant des travaux TTC. Au-delà des 30 mois, vous perdez la subvention. Il faut donc anticiper en choisissant un architecte avant de recevoir la notification si vous souhaitez toucher ces subventions et profiter de l’aubaine.

Le cas des copropriétés

En copropriété, les travaux devront être votés au cours de l’Assemblée Générale. Chaque copropriétaire devra remplir individuellement son dossier de demande de subvention. Cette subvention ne peut être versée directement au syndic : en aucun cas. Par contre, c’est le syndic qui transmet les factures acquittées des entreprises impliquées dans les travaux.

La déclaration de travaux est obligatoire !

Vous devrez déposer au 40 rue Fauchier (13002), une déclaration de travaux. Pour l’élaborer et faire le devis, la SOLEAM met des conseillers à votre disposition. Ces architectes ne font pas de maîtrise d’œuvre mais il est recommandé d’écouter leurs préconisations. Ils rédigeront une fiche technique qui sera le garant des réglementations locales d’urbanisme. La subvention prend la forme d’un virement bbancaire, une fois les travaux terminés et déclarés conformes à la Déclaration Préalable de Travaux (acceptée au préalable par la Municipalité).  

Pour nous les syndics

Contrairement à ce que vous pensez, c’est loin d’être une bonne nouvelle pour nous. Dans notre profession, un immeuble est rentable quand nous n’engageons aucun travaux. Car ce ne sont pas les 3% d’honoraires travaux qui couvrent la quantité de travail et de discussions qui sont nécessaires pour mener à bien ces projets. Mais bon, je m’en réjouis quand même pour ma ville qui va changer de visage.

Ravaler, mais pas que…

Il n’est quand même pas normal qu’un cantonnier qui voit des gravats dans la rue ou des trous dans les trottoirs ne le signale à personne et que ce soit nous qui devions le faire. Il n’est pas normal de devoir à chaque signalement devoir rappeler car les gravats et les déchets ne sont pas enlevés deux mois après. Espérons que le ravalement de nos façades ne soit réellement qu’un des axes d’amélioration de notre centre-ville. Espérons que les caméras de sécurité permettront également de verbaliser  ceux qui croient que nos trottoirs sont des poubelles. Et espérons surtout que la prise de conscience citoyenne que ces problèmes sont les nôtres car nous les avons tolérés depuis longtemps et que désormais nous allons contribuer à l’amélioration du cœur de notre ville. Je crois depuis longtemps dans notre centre-ville donc imaginez les prix de l’immobilier si tout cela se met en place…