Grève immobilière ou panne des investissements locatifs?

Les projets d’investissements immobiliers locatifs se font de plus en plus rares pour les particuliers investisseurs. Début 2013, j’avais écrit un article intitulé « exit l’investissement immobilier » , tant le choc avait été rude à partir de l’élection Hollande.  Le flux de projets et l’envie d’investir s’étaient évaporés. Les discours de Mme Duflot avaient, en plus du découragement, donné un coté lutte des classes suranné. Quelques rares courageux avaient, malgré tous les vents contraires, tentés l’investissement dans le neuf en Duflot mais nous étions très loin du flux habituel de projets tels que j’avais pu les connaitre depuis 2002, date de création de ma société. Ce Week-end, notre premier ministre vient partiellement de remettre au placard une partie de ces lois qui ont dégradées notre environnement. Pourtant,  je ne suis pas convaincu que cela sera suffisant, tant toutes ces discussions et lois du temps de Mme Duflot ont fait de dégâts.

 

Est-ce une simple grève de l’investisseur ?

Notre président à son arrivée avait inquiété les investisseurs. Ses premiers mois sur la hausse des impôts avaient bloqué de nombreux projets d’investissement, mais ils étaient restés dans les cartons. Quand Mme Duflot a communiqué sur sa loi, sa parole a tué. Nous avons tous entendu un discours et une petite musique en arrière-fond qui ont provoqué la renonciaition des porteurs de projets. Je crois que Mme Duflot, porte une responsabilité personnelle : –          d’avoir voulu tout révolutionner, dans tous les domaines…et changer les règles du jeu. 207 décrets étaient prévus pour appliquer les modifications législatives des lois Duflot et Pinel. Était-ce raisonnable ?  Pourquoi un tel un délire législatif ? N’a-t-elle pas voulu solutionner des problèmes qui n’existaient pas ? A-t-elle voulu faire la révolution ? –          d’avoir surestimé ses pouvoirs, le pouvoir de son administration et des services publics à répondre à ses demandes. La libération des terrains publiques est la plus magnifique manifestation de leur impuissance et cela dure depuis 10 ans. –          d’avoir eu un discours et une dialectique empreint de lutte des classes dont l’objectif affiché était de faire baisser les prix de l’immobilier et les loyers des propriétaires, mais dont l’efficacité a d’abord ravagé les envies d’investissement. –          de n’avoir pas mesuré à quel point sa méthode, son marketing et sa politique seraient rejetés par tous les acteurs de l’immobilier et surtout par les particuliers investisseurs. –          d’avoir eu une vision administrative dé-responsabilisante destinée à mettre au pas un secteur de l’économie.   Face à ces projets législatifs, les investisseurs dans l’habitation ont fait grève. C’est humain, normal et salutaire. Les investisseurs ont besoin de confiance, de règles claires et de pouvoir se projeter. Ils ont besoin d’estimer un loyer pour définir une rentabilité. Sinon, ils ne font rien. Et ils n’ont donc rien fait.   Mme Duflot a donc eu la grève de tous les investisseurs, de tous les acteurs du marché immobilier. La conséquence est aujourd’hui sous nos yeux,  avec la plus grave crise du logement de ces 30 dernières années. Le fond du trou est profond et n’est peut-être toujours pas atteint.   A présent que cette volonté de faire grève est en train de s’estomper au fur et à mesure que la loi Duflot est détricotée, Mr Valls propose diverses mesures et propose d’augmenter les subventions pour faire passer la pilule. Un anxiolytique public pour faire oublier les paroles et les menaces de guerre des classes ? Pourtant je ne crois pas que cela me permettra de revoir les médecins et avocats qui investissaient chaque année 40 à 60 000€ en travaux de rénovation ou en apport pour acheter un appartement… une époque semble s’achever.  

Ne faut-il pas craindre une panne de l’investissement?

–          Fini les plus-values ? Cela fait quand même 35 ans que les prix de l’immobilier montent grâce à l’accumulation d’épargne, au vieillissement de la population et à la baisse des taux. Je ne suis pas convaincu que ce mouvement va se poursuivre et peut-être connaîtrons nous au mieux nous une stabilité, une stagnation. Outre le loyer/revenu, la plus-value réalisée lors de la revente était un moteur essentiel de nos marchés et des porteurs de projets. Si ce moteur est en panne et que seul le revenu est la source de création de richesses, il me semble que les comportements vont changer et vont remettre en cause les projets les moins rentables, d’autant que nos immeubles en centre-ville sont en train de devenir obsolètes et que l’on mesure mal cette obsolescence. –          Trop plein d’impôts ? Pire pour moi, je crains que ce soit la hausse des impôts sur notre secteur qui nous fasse basculer dans une autre ère. Dans une ère de panne immobilière, de non-construction, d’asphyxie. J’ai vu sur les déclarations d’impôts de mes clients, des hausses d’impôt d’une année sur l’autre de 30% à 40%. J’ai vu des patrimoines immobiliers qui coûtent en impôt et remise en état plus que ce qu’ils rapportent en loyer sur des périodes longues de 5 à 10 ans… Je les gère et peux donc mesurer leur rentabilité. –          Et si les taux montaient ? 2,65% sur 20 ans…c’est ce que l’on peut obtenir et c’est fantastique car cela permet aux emprunteurs (pour ceux à qui l’on prête et qui on la solvabilité nécessaire) d’acheter et de faire une marge sur des placements à 5 voir 6%.  

Une nouvelle ère pour l’immobilier?

Je sens que nous avons changé d’ère car je ne vois pas ce qui pourrait faire monter les prix. Je ne vois également aucune motivation coté investisseur de prendre des risques quand après impôts, il n’y a pas de rentabilité. Quand l’environnement n’est pas bon, les particuliers font le dos rond comme les chefs d’entreprises. La question est : est-ce pour mieux repartir ? La hausse des prix de l’immobilier a permis de gommer beaucoup d’erreurs mais sans hausse, les erreurs coûteront chères à des investisseurs moins rigoureux dans leurs choix. Je sais qu’il y aura toujours des gagnants dans ces marchés difficiles et incertains mais la hausse a permis à une majorité de propriétaire de s’enrichir. Là je crains que ce ne soit plus le cas. Un nouveau plan immobilier est présenté et l’avenir nous dira si nous assistons à une grève ou à une réelle panne des investisseurs.   Vous avez des questions ou un projet d’investissement immobilier à Marseille? N’hésitez pas à me contacter et à me parler de votre projet.