Investir dans l’immobilier à Marseille en 2021 : comment le marché évolue-t-il ?

En tant que professionnel de l’immobilier et connaissant ma ville et ses particularités, je suis souvent invité à donner mon avis sur l’évolution des prix de l’immobilier à Marseille.
Les derniers mois que nous avons traversés ont été lourds d’incertitudes. Economiquement, tous les marchés sentent bien qu’il y a un risque. Et culturellement, investir dans la pierre a toujours été un réflexe bien français. Les individus qui ont réussi à mettre un peu d’argent de côté préfèrent aujourd’hui faire un investissement locatif dans un T2 à 160 000 euros pour en tirer un revenu régulier plutôt que de prendre un risque d’investissement économique plus actif, mais plus incertain.

L’offre de biens d’investissement se raréfie

La demande d’achat dans des petites surfaces d’investissement se renforce et dans le même temps l’offre qui se raréfie, et ceci pour deux raisons.

La première, c’est que les propriétaires des patrimoines les plus anciens ont déjà beaucoup vendu. En cause : une moindre rentabilité des biens, du fait de l’IFI et d’une taxation des fonciers dissuasive et d’immeubles souvent en bien mauvais état, nécessitant de lourds travaux.

La seconde raison est plus conjoncturelle : il y a à Marseille très peu de neuf disponible. L’offre ne se renouvelle pas depuis les dernières élections. La « bétonisation » de Marseille a été un thème fort des municipales et les nouveaux élus en place entendent bien faire de l’arrêt de nombreux projet un message politique.
Conséquence directe : l’offre est divisée par deux ou trois et les prix du neuf et des terrains s’envolent. 

Le développement durable entre dans la course

Un facteur mal appréhendé mais important. Les différentes orientations données par nos gouvernements vont clairement dans le sens de la diminution des consommations énergétiques et de l’impact carbone des habitations. Les mesures ont d’abord été incitatives (avantages fiscaux) et elles vont forcément un jour devenir punitives, par exemple par une augmentation des taxes sur les énergies « sales », comme le gaz ou le fioul pour le chauffage.

Or à Marseille la qualité de l’offre est assez médiocre. Bientôt, les appartements les moins bien notés ne pourront plus être loués. Des travaux très importants vont devoir être engagés, notamment sur l’isolation et la réduction de consommation énergétique. Il y a également des investissements structurels à faire dans les copropriétés, au niveau des planchers, des toitures, du câblage électrique…
Des éléments auxquels un investisseur est sensible mais qu’il a du mal à évaluer.

La consommation énergétique et le bilan carbone des biens sont en train de devenir des facteurs critiques dans les prises de décision des acheteurs. La raison principale est bien sûr le montant des dépenses énergétiques, mais aussi – et c’est nouveau – de plus en plus de réelle considération environnementale.

La construction va diminuer à cause des contraintes anciennes qui s’accélèrent : manque de terrain, des contraintes politiques, réglementations qui étouffent et qui rassurent. Et de nouvelles contraintes liées à l’écologie :  rénover pollue moins que de construire du neuf. Comme l’écologie va rentrer en force dans nos villes et c’est heureux, les produits neufs sont amenés à être de plus en plus rares et chers.

La place des professionnels dans tout ça ?

Depuis 26 ans que je travaille dans l’immobilier, j’ai eu largement l’occasion de voir se succéder les tendances, les crises, les bulles et les innovations plus ou moins farfelues. Dans mon parcours, il y a tout de même quelques constantes.
D’abord celle de dire que l’agent immobilier, c’est terminé ! Dans un marché autant en tension comme il l’est à Marseille, c’est tout le contraire.

Globalement, l’offre se restreint mais le marché est très bon. Nous avons beaucoup de demandes de location, plus du double en deux ans, avec des sélections rigoureuses de solvabilité des candidats. Là-dessus les professionnels de l’immobilier ont l’expérience nécessaire, comme c’est le cas pour fixer un loyer cohérent avec le marché.

Depuis toutes ces années, c’est cette capacité d’adaptation à toutes les situations de marché qui nous rend forts et aiguise nos compétences. Et si nous avons cette capacité, c’est parce que nous sommes perpétuellement curieux de notre métier et de ses évolutions.
Ce que nous aimons dans notre métier, en tout premier lieu, c’est la relation humaine que l’on construit avec nos clients, à un moment de leur vie qui est toujours très important car il est question de leur toit, de leur vie de famille, de leur nouvelle aventure professionnelle…

Alors faut-il investir à Marseille en 2021 ?

La réponse est forcément oui, mais à condition d’être très bien accompagné et par quelqu’un qui connaît très bien la ville et ses quartiers. Notre équipe réalise d’ailleurs une étude tous les ans sur les prix du marché et l’évolution des tendances de la location que vous pouvez télécharger ici.
Les marchés évoluent, Marseille n’évolue pas comme les autres grandes villes.