Placement immobilier à Marseille : Pourquoi investir n’a jamais été aussi fiable et rentable

Nous l’avons abordé récemment dans l’article « Est-ce un bon moment pour acheter un appartement ou une maison ? » : l’immobilier de placement à Marseille n’a jamais rapporté autant si vous êtes dans la phase d’emprunt. Et surtout, il n’y a quasiment aucun risque. Mais tout est évidemment relatif. 

Quand vous avez fini de rembourser vos crédits, là cela est beaucoup plus discutable et dépend de la situation personnelle du propriétaire et de la qualité du bien.

Le placement immobilier rapporte 3% à 5% de plus que le taux d’emprunt initial 

Quand vous faîtes un choix de placement, vous devez le faire relativement à d’autres placement qui existent sur le marché et vous poser les bonnes questions. 

Aujourd’hui, un livret A rapporte 0,5%. Les assurances vie, elles, rapportent 1,5% (bientôt moins). Les SCPI rapportent 4%, mais vous ne savez pas vraiment ce que vous achetez, ni la qualité des actifs… 

Finalement, seule la bourse peut rapporter plus, mais le risque est très important. 

Quand vous empruntez à 1% et que vous achetez un appartement qui vous rapporte du 4,5%, la rentabilité de l’argent placé et le taux de Rendement Interne est de… 3,5% ! 

Un contexte marseillais favorable à l’investissement immobilier  

C’était inimaginable il y a quelques années et pourtant, c’est parti pour durer : emprunter coûte 1% ! Toutefois, nous ne mesurons pas encore toutes les implications d’un taux d’emprunt à 1% sur la valeur des actifs. 

Comme la valeur de l’immobilier d’habitation est corrélée au pouvoir d’achat qui évolue peu, les gains au niveau du financement ont été importants.  

Notre cité phocéenne a connu depuis 2 ans une hausse de plus de 10% des prix sur certains segments de marché. En parallèle, depuis 10 ans, la hausse au niveau de notre ville n’a été en cumulé que de 4,5%, soit moins que l’inflation…

La crise de la Covid a augmenté l’incertitude un peu partout, mais pas dans l’immobilier d’habitation 

Tout est plus risqué depuis cette sacrée pandémie : trouver un emploi, garder un emploi, une entreprise qui marche, une entreprise qui investit… Tout est plus risqué qu’avant.  

Acheter des commerces en pied d’immeuble est devenu risqué car certaines activités commerçantes sont plantées, et que la solvabilité des commerçants n’est pas éternelle. Acheter des bureaux, c’est prendre le risque non-mesurable du télétravail. 

Acheter des usines ou des ateliers alors que nous délocalisons depuis 20 ans, c’est aussi un risque non-quantifiable. 

Quand nous créons 80% de monnaies en une année : que croyez qu’il faille détenir ? Des billets ou des appartements ?

L’utilité économique des biens immobiliers en font un placement fiable 

L’immobilier a une valeur financière mais aussi une utilité économique qui fait que sa valeur traverse les âges. L’immobilier à Marseille, lui, n’a presque pas monté. Pourquoi voulez-vous qu’il baisse alors que les conditions de financement n’ont jamais été aussi favorables ? 

Il y aura toujours des jeunes actifs ou des étudiants en demande locative pour venir investir les grandes métropoles. Et que dire des anciens ! La demande des retraités et des séniors pour vivre en centre-ville, à proximité des services et des distractions, sera toujours là. Idem pour les travailleurs. 

Les grandes villes sont et resteront nécessaires car elles centralisent les hommes, les compétences, les lieux de décisions, et les fonds. 

Investir à Marseille : des travaux de rénovation en Perspective 

La nouvelle municipalité de Marseille a été élue sur un programme pour arrêter ou diminuer les constructions et rénover notre ville.  

Je pense que les élu(e)s mesurent mal les besoins des locataires et des propriétaires, qui obligeront à poursuivre l’effort de construction et à amplifier les rénovations. Ces blocages vont aggraver le manque de biens de qualité et assécher le marché du neuf. Comme rénover prend 2 à 5 ans (voire 10 à 15 ans quand l’état et les collectivités locales s’en mêlent), les prix ne vont pas baisser pour des biens en centre-ville et de qualité. 

En plus de cela, Marseille est en retard sur la qualité de l’offre. Elle est trop restreinte et de mauvaise qualité car nous n’avons pas assez entretenu notre patrimoine (sans parler de la qualité des constructions anciennes…). 

Les objectifs de la France en matière de réduction des émissions de CO² et de consommation d’énergie sont ambitieux, et tant mieux ! Mais cela va impliquer d’investir fortement en travaux de rénovation et d’isolation afin d’atteindre les objectifs à l’horizon 2050 d’un parc immobilier «Bâtiment Basse Consommation». Cela va coûter, mais c’est le prix à payer pour se constituer une retraite ou un patrimoine.

Conclusion : C’est le moment d’investir à Marseille

Je conçois que parler de patrimoine en cette période de pandémie peut paraître déplacé pour certains, et que nous avons tous des choses autrement plus importantes auxquelles penser. Mais la crise de la Covid finira par disparaître et pour ceux qui n’ont pas (ou peu) de retraite, ou qui n’ont pas confiance dans le système de retraite des salariés ou de la fonction publique, se constituer un patrimoine n’attends pas.