Quand faut-il investir dans le neuf à Marseille?

Quand on investit dans l’immobilier, il faut choisir le produit ET le timing.

Il n’y a pas de timing pour bien acheter dans l’ancien. En revanche, toutes les périodes ne permettent pas de faire une bonne affaire dans le neuf.

Pour tous ces placements dans des appartements dit De Robien, Périssol, Borloo, Scellier, Duflot et Pinel les fenêtres intéressantes pour l’investissement dans du neuf, se sont ouvertes et se sont fermées. Il faut savoir les repérer pour en profiter.

Ne croyez pas les vendeurs de défiscalisation à Marseille qui vous incitent à acheter tout le temps et vous font miroiter des taux de rentabilité systématiquement au dessus de la réalité (car ils ne tiennent pas compte de la moins value à la revente) car tout n’est pas bon à prendre.

Faites-vous conseiller par un agent immobilier à Marseille qui de part son expérience en gestion locative connait la situation du marché de la location et les prix de revente. Faites lui valider l’emplacement de votre projet (un des critères essentiel) et le loyer que vous pouvez en attendre.

Le plus souvent les bonnes périodes pour investir dans des appartements neufs correspondent au début et à la fin des périodes d’incitation fiscale pour l’investissement locatif.

Les débuts de ces lois permettent de sortir le secteur immobilier de la crise. Vous bénéficiez donc de l’incitation fiscale et des prix de crise du promoteur qui n’a pas encore ré-évaluer sa grille de prix.

Les débuts du Périssol furent une très bonne période, les débuts et la fin du Scellier furent encore meilleur, les débuts du Pinel furent très bons. Seul les débuts du Duflot ont été mauvais et ce n’est évidemment pas un hasard.

Les dernières fenêtres d’investissement dans le neuf ont été:

En 2011, nous avons eu 2 fenêtres favorables à l’investissement dans le neuf à Marseille: – en septembre et octobre dernier car les promoteurs ne vendaient plus assez et ils ont fait des belles promos y compris sur des bons programmes et biens situés (cf l’article du 10.10.2011) – et durant le mois de décembre pour tous les appartements non BBC (Bâtiment Basse Consommation) qui ne pourraient plus bénéficier du dispositif scellier en 2012.

De Janvier à Octobre 2015, une nouvelle fenêtre s’est ouverte grâce à Mme Pinel. Après les erreurs économiques de M Hollande dans notre secteur, cette ministre a permis de relancer la construction avec des options fiscales intéressantes.

Depuis, les fenêtres d’investissement dans le neuf se sont refermées car dès octobre2015, les promoteurs qui avaient peu de programme à proposer ont monté considérablement les prix. Donc depuis, ceux qui achètent ne font pas de bonnes affaires et prennent un risque de moins value à la revente.

Pour le neuf, il faudra donc attendre une nouvelle crise et de nouvelles incitations fiscales…

Entre ces périodes et si vous souhaitez investir à Marseille, achetez dans l’ancien.

Faites une belle rénovation avec des matériaux de qualité. Vous ne prendrez aucun risque si vous êtes bien accompagné et votre placement prendra de la valeur s’il est dans un bon quartier.