Comment créer de la valeur en investissant dans l'immobilier même dans un marché baissier?

Jusqu’en 2009, il fallait acheter sans être un investisseur doué. Quand on réussi un investissement immobilier ou tout autre investissement, on ne se pose pas la question du pourquoi j’ai réussi et  comment la valeur a été crée. Depuis 1995, il fallait acheter, le plus possible, le plus tôt possible, au maximum et même au delà de ses possibilités et ce jusqu’en 2009. Cela démontre-t-il que tous les investissements ont été heureux? Que les investisseurs durant cette période ont été doués? Bien sur que non. Cette hausse historique a permis de masquer de nombreuses erreurs. Maintenant que la mer se retire, chacun pourra vérifier s’il a conservé son maillot ou perdu sa culotte car seuls les bons choix permettront de maintenir un revenu, un loyer, une occupation ou le prix d’achat. N’y voyez aucun jugement de valeur, mais c’est vrai que l’argent a été facilement gagné, parfois sans discernement et sans compétence. C’est ainsi et comme d’habitude cette richesse crée a provoqué  la jalousie de ceux qui n’en n’ont pas bénéficié, soit parce qu’ils n’en n’avaient pas les moyens, soit parce qu’ils étaient trop jeunes, ou par peur.  Ceux qui ont achetés étaient tout simplement là au bon moment, en capacité d’acheter. Il n’y a rien d’immoral.

Investir même dans un marché baissier: uniquement si c’est le moment pour vous

Nous rentrons dans un marché difficile où la baisse va se poursuivre de quelques pourcentages. Cela ne doit pas vous freiner si 2013 ou 2014 ou 2015 est votre fenêtre d’investissement. Je m’explique:  il y a le marché certes mais ce qui est primordial pour un investisseur est d’identifier sa capacité à emprunter et sa volonté d’investir. Ce temps pour investir dans une vie est très court et il ne faut pas laisser passer sa ou ses fenêtres d’investissement. Elles se situent tout au début de votre vie professionnelle à la condition d’avoir un CDI et de bonnes perspectives (24-26 ans), ou alors si vous avez choisi d’acheter votre résidence principale en premier, il faudra patienter et vous lancer vers 48 – 52 ans. Il n’y a pas de règles et l’important est d’identifier votre timing sans le laisser passer.

Si vous avez identifié votre fenêtre d’investissement, il faudra créer de la valeur immobilière

Historiquement, même dans un marché baissier ou stagnant il y a eu des investissements réussis. Celui qui pourra transformer son bien, y apporter une plus-value en terme de rénovation de qualité, changer son usage, trouver le bon locataire, agrandir sa surface.. bref celui qui pourra apporter une réelle plus-value, va tirer son épingle du jeu dans notre marché. Créer de la valeur quelque soit le marché ne sera possible qu’avec une plus value.  Les financiers disent tous que les bons achats se font dans ces moments où les autres investisseurs ont peur. C’est ce qui fait le charme de nos marchés.  Tous les jours, il y a des opportunités, un bon produit de placement, une plus value à apporter, une bonne idée que personne n’a eue.

Et aujourd’hui que faire?

Si aujourd’hui est votre fenêtre d’investissement, sachez que depuis début Janvier les arbitrages à la vente sont massifs. Nous n’avons  jamais eu autant de dossier d’investissements entre nos mains (de 50 000€ à 8 000 000€).  Avec les taux à 3% sur 10 ans, voir moins …il est tentant d’acheter à 6-7% de rentabilité. Pour autant aucun de ces dossiers ne rentrent dans mes critères de création de valeur et ne m’ont permis de conseiller un achat ou de valider un montage. Si vous voulez investir dès maintenant, assurez vous que le revenu est sécurisé, que vous allez pouvoir créer de la valeur en anticipant la hausse des taxes, les nombreuses faillites d’entreprises, les difficultés liées au chômage et à la précarité économique… Les chasseurs de bonnes affaires vont sortir du bois, soyez de ceux-là.