Une simplification de la gestion des « petites copropriété »
(Loi Elan – Ordonnance du 30 octobre 2019)

Le statut de la copropriété et ses règles édictées par la loi du 10 juillet 1965, sont lourds et sont alourdis à l’occasion du passage de chaque ministre du logement. Demander à une copropriété de 3 lots le même formalisme que pour une autre de 300 lots a créé des difficultés de gestion pour les petits immeubles.

Quelles sont les difficultés pour les petites copropriétés ?

La première difficulté est le coût de gestion des petits immeubles qui globalement a doublé en 10 ans (passant de 150€ par lot à 300€ par lot et par an). Les charges des petits immeubles sont parfois constituées à 30% des honoraires de gestion…

Ne croyez pas pour autant que les syndics se précipitent sur ces petits immeubles. En effet, malgré la hausse de nos honoraires, gérer ces petits immeubles, faire complètement les tâches prévues par nos contrats et la loi n’est toujours pas rentable.

Surtout, ces derniers temps, malgré la hausse des honoraires, il devient difficile de trouver un syndic pour les immeubles de moins de 10 lots. Alors quand ils ont un péril ou un copropriétaire défaillant, cela relève de l’exploit d’avoir un devis. Cette semaine, un copropriétaire qui était dans cette recherche m’a avoué que j’étais le 7ème syndic à refuser de faire un devis.

En plus, gérer des immeubles anciens dans notre ville, c’est prendre un risque de réputation pour sa société. Quand nous lisons ce que les journalistes ou les politiques écrivent, quand nous recevons tant de leçons des uns ou des autres sans les commentateurs ne se posent sans jamais se poser la question du comment faire.

Pour toutes ces raisons, les acteurs de la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis se sont accordés à créer des dispositions de fonctionnement allégées.

Quelles sont les mesures de simplification de la gestion des petites copropriétés ?

Ce statut vise de façon limitative les syndicats de copropriétaires comportant au plus 5 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ou lorsque leur budget prévisionnel annuel moyen est inférieur à 15 000 € durant 3 exercices consécutifs.

Ainsi, à compter du 1er juin 2020, ces immeubles :
– Ne sont plus tenus de constituer un conseil syndical ;
– A l’exception du vote du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes, les décisions peuvent être prises sur la base d’une consultation écrite sans qu’une assemblée générale ne nécessite d’être convoquée dès lors qu’elles obtiennent l’unanimité des voix des copropriétaires. Les décisions ainsi prises sont formalisées au terme du délai fixé par le syndic dans la consultation.
On conseillera ici la rédaction d’un PV de « consultation » qui sera adressé à chaque copropriétaire et dûment classé dans le registre des procès-verbaux.

Cette simplification ne manquera pas de générer une réponse rapide et fluide en cas de travaux nécessitant une décision réactive.

Quels sont les cas particuliers pour les immeubles « casse-tête » composés de 2 copropriétaires ?

Pour les syndicats composés de seulement 2 copropriétaires, le mode de gestion a plus encore été modifié, s’agissant de trouver des parades aux multiples situations de blocage qui conduisaient régulièrement devant les instances :
– Les décisions relevant de la majorité simple, et celle de la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix
– Les décisions relevant de la majorité absolue (article 25) peuvent être prises par un seul des 2 copropriétaires s’il détient au moins 2/3 des voix
– Chaque copropriétaire, indépendamment de son nombre de voix, peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble (même s’il n’y a pas urgence !)
– Comme pour les immeubles de 5 lots au plus, les décisions peuvent être prises sans assemblée générale (sauf pour le budget prévisionnel et l’approbation des comptes). Si un seul des 2 copropriétaires était décisionnaire, il lui appartiendra alors de notifier les décisions à l’autre copropriétaire
– Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre à une assemblée
– L’article 42, délai de contestation classique reste s’appliquer. Fort heureusement, permettant ainsi un recours en cas de comportement abusif, ou lors d’une décision par un seul des 2 copropriétaires. Sauf urgence, toute décision est suspendue jusqu’à l’exclusion de ce délai.
– En cas de refus de consentement de l’un des 2 à une décision nécessaire à mettre fin à une situation de péril, le juge pourra autoriser un seul des 2 à prendre les mesures nécessaires et fixer les modalités de remboursement s’il en est.

Tout cela va évidemment dans le bon sens, en allégeant les contraintes, mais cela ne solutionnera pas les difficultés de ces petites copropriétés qui sont essentiellement économiques.