Le marché immobilier à Marseille : point au 1er trimestre 2015
- Le marché immobilier à marseille
- 08 avril 2015 | Stéphane Pujol
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Le marché immobilier est difficile. Le 1er trimestre 2015 n’a pas été bon.
Pour ce rapport trimestriel, j’ai voulu examiner ce que la presse disait de notre marché.
Non, les loyers sont toujours autour de 12/12,5€ le m2 dans un marché exigeant. Les travaux de rénovation mais aussi une révision du montant du loyer à la baisse sont souvent les déclencheurs de la location.
Nous avons réalisé 53 locations, ce trimestre avec un délai moyen inférieur à 25 jours pour 80% de nos appartements.
La difficulté que nous avons rencontré et de n’avoir pas eu assez d’appartements en stock de qualité et disponibles à proposer par rapport à tous les appels et toutes les demandes de location que nous recevons.
La baisse atteint en ce moment un bon 20%, parfois plus, car il n’y a pas d’acheteur et c’est évidemment aussi dans les quartiers où les kebabs et bazars ont remplacé le pâtissier et le boucher du coin que cette baisse a lieu.
Le centre-ville, quant à lui, résiste plutôt bien avec des prix qui certes baissent, mais plutôt que de 3 à 4%. Les prix dans le neuf ont également été en baisse de 2,4% en 2014.
Que dit la presse?
Vous trouverez encore des articles ou des chiffres qui affirment le contraire :
Le baromètre seloger annonce une hausse dans cet article . Celui-ci ne signifie rien, car son rédacteur n’a fait que transcrire des chiffres sans en comprendre le sens. Dire que les prix du 13003 et du 13016 augmentent est malheureusement une hérésie car certaines ventes dans le neuf faussent ces statistiques et cachent les baisses, qui elles, sont bien réelles.
D’autres articles pourront vous faire prendre des vessies pour des lanternes…n’en tenez pas compte si vous voulez acheter, investir ou vendre. Je vous conseille d’allez plutôt voir votre agent immobilier, qui vous parlera de la réalité du marché. Notre rôle et notre plus value est bien de vous conseiller sur les prix et les quartiers si vous investissez. Il n’est pas ne pas vous faire espérer un prix de vente trop élevé qui ne collerait pas à la réalité du marché .
Seul l’article du nouvelobs traduit la réalité et nos espérances de retour à un meilleur marché.
Exemples de prix d’appartements loués
Le marché de la location
Les médias n’en parlent pas. Le marché ne doit pas être assez sensationnel, car les prix ne bougent pas et les locataires non plus. Ceux qui avaient espéré que la réduction des délais de préavis et de la commission à la charge des locataires, de la loi ALUR, changerait quelque chose, se sont donc encore trompés.
Non, les loyers sont toujours autour de 12/12,5€ le m2 dans un marché exigeant. Les travaux de rénovation mais aussi une révision du montant du loyer à la baisse sont souvent les déclencheurs de la location.
Nous avons réalisé 53 locations, ce trimestre avec un délai moyen inférieur à 25 jours pour 80% de nos appartements.
La difficulté que nous avons rencontré et de n’avoir pas eu assez d’appartements en stock de qualité et disponibles à proposer par rapport à tous les appels et toutes les demandes de location que nous recevons.
Le marché de la vente à Marseille
Notre ville est toujours en tête en termes de pouvoir d’achat. Avec 1000€ de remboursement mensuel, vous pouvez désormais acheter 89m2 (palmarès de meilleurtaux.com). Ceux qui ont classé notre ville tendue…n’ont pas dû chercher un appartement depuis longtemps et doivent vivre soit en HLM soit dans des logements de fonction. Les prix baissent partout…très fortement au nord de notre ville dans ces résidences qui ont une structure de charges trop élevées, un chauffage collectif mal géré et même dans certains quartiers sud dont l’esprit et la rue principale et commerçante du village disparaissent (comme Saint Marcel).
La baisse atteint en ce moment un bon 20%, parfois plus, car il n’y a pas d’acheteur et c’est évidemment aussi dans les quartiers où les kebabs et bazars ont remplacé le pâtissier et le boucher du coin que cette baisse a lieu.
Le centre-ville, quant à lui, résiste plutôt bien avec des prix qui certes baissent, mais plutôt que de 3 à 4%. Les prix dans le neuf ont également été en baisse de 2,4% en 2014.
Que dit la presse?
Vous trouverez encore des articles ou des chiffres qui affirment le contraire :
Le baromètre seloger annonce une hausse dans cet article . Celui-ci ne signifie rien, car son rédacteur n’a fait que transcrire des chiffres sans en comprendre le sens. Dire que les prix du 13003 et du 13016 augmentent est malheureusement une hérésie car certaines ventes dans le neuf faussent ces statistiques et cachent les baisses, qui elles, sont bien réelles.
D’autres articles pourront vous faire prendre des vessies pour des lanternes…n’en tenez pas compte si vous voulez acheter, investir ou vendre. Je vous conseille d’allez plutôt voir votre agent immobilier, qui vous parlera de la réalité du marché. Notre rôle et notre plus value est bien de vous conseiller sur les prix et les quartiers si vous investissez. Il n’est pas ne pas vous faire espérer un prix de vente trop élevé qui ne collerait pas à la réalité du marché .
Seul l’article du nouvelobs traduit la réalité et nos espérances de retour à un meilleur marché.
La grande victoire d’Euromed
Marseille a remporté le prix de la meilleure rénovation urbaine au rendez-vous de l’immobilier International de Cannes (MIPIM). Nous en sommes tous collectivement très fiers. Cette distinction est bien méritée pour ce projet vieux de plus de 20 ans qui a boosté notre ville et changé le regard que nous portions sur elle. Et ça nous fait du bien. De là à dire que les prix montent dans le quartier d’Euromed…c’est évidemment faux, car le quartier qui a beaucoup monté ces dernières années est à mon avis l’un de ceux qui baissent le plus actuellement. Un jour, les journalistes prendront le temps d’analyser les chiffres et études qui leur sont donnés et pas comme cet article de capital sur les prix de l’Immobilier à Marseille qui annonce un + 4% dans le quartier d’Euromed sans réalité.La presse n’en parle pas
Aucun article sur les fermetures d’agences immobilières traditionnelles qui ferment ou se regroupent les unes après les autres. Aucun mot sur les conséquences de la loi Duflot/Alur qui fragilise nos sociétés en faisant baisser nos commissions au bénéfice des locataires pour un même service (une commission d’un studio de 20m2 était traditionnellement d’un mois de loyer soit 370€ alors que désormais elles sont à 260€). Bref, nous nous adaptons en silence et sans faire grève. Aucun article non plus, sur le lien entre hausse des impôts locaux et baisse des prix immobilier. Aucun article sur les dépenses de fonctionnement et le rapport coût/efficacité de ces impôts. Ceci m’inquiète et risque encore d’aggraver la baisse du marché et surtout démontre que cette équipe municipale n’a pas compris les conséquences de ces hausses qui étouffent toute l’économie.Les prix de quelques biens vendus et loués ce trimestre
Exemple de prix d’appartements vendus| 13004 | T3 – 60m2 à rénover | Bd St Bruno | 2eme étage | 98 000€ FAI |
| 13006 | T3 – 72m2 à rénover | Rue Dragon | 6eme étage | 196 000€ FAI |
| 13010 | T3 – 61m2 état bon | Av. de vienne | 5eme étage | 115 000€ FAI |
| 13004 | 13 SEBASTOPOL | Type 2 | 400€ | Délais de re-location 3 jours | 13€ le m2 |
| 13008 | 3 rue Renzo | Type 2 | 620€ | Délais de re-location 14 jours | 15€ le m2 |
| 13010 | 109 Capelette | Type 3 | 710€ | Délais de re-location 23 jours | 10€ le m2 |
Commentaires
Bonjour La baisse est déjà forte. Je constate parfois -20% et même -30% dans des résidences qui ont des charges élevées et dans les meilleurs quartiers de la ville... Je ne suis pas capable de faire une moyenne car cela ne signifie rien. Des prix entre 1600€ et 2000€ sont très redevenus très courants. Merci de votre avis
Bonsoir Stéphane Cette baisse vous l'estimez à combien dans les quartiers sud par ex ? Engagée elle l'est ... ça nous sommes d'accord mais insuffisamment au regard de la hausse des 10 dernières années. Souhaitons que le mouvement s'amplifie rapidement ça aura le mérite de débloquer la situation. Marseille est une des villes les plus pauvres de France 20ème avec un taux de chomage important. Ce sont les enfants qui aident les parents maintenant et non l'inverse. Fini le délire de la bouse à 3500 € le M2. Ce qui était vrai il y a cinq ans ne l'est déjà plus. En attendant je préfère payer un loyer relativement bas pour un bel appart et renforcer mon épargne. Bien cordialement
Bonjour Jérôme Oui beaucoup d'investisseurs cherchent ce type de produits. Dans les quartiers corrects, l'offre est rare. Bonne recherche
nous cherchons de petits immeubles à rénover dans l hype centre mais les vendeurs sont encore beaucoup trop gourmands le marché est extrêmement sur évalue il faut attendre
Bonjour Fréderic Je ne veux pas jouer l'agent immobilier de base, mais je vous assure que la baisse est déjà bien engagée et beaucoup plus que ce que les statistiques ou la presse démontrent. La question est effectivement de faire travailler son argent mieux que la perte liée au versement d'un loyer... Et là je connais peu de personnes qui savent placer à plus de 3 ou 4% l'an. Selon moi, l'immobilier est un bon moyen de se constituer une machine à sous... et le restera pour ceux qui cherchent la sécurité. Merci de votre commentaire car vous venez de me donner l'idée d'un article. Bon dimanche
Bonjour à tous, Nous sommes nombreux comme Pierre à penser qu'il est urgent d'attendre une forte décrue des prix sur Marseille et sa région avant d'acheter quoi que ça soit La balle est dans le camp des proprios si ils sont vendeurs ? mais également des agents immo si ils veulent survivres ? Je reprends bien volontiers l'expression de Pierre " rien ne nous oblige à acheter " surtout avec ces niveaux de prix ahurissant. C'est évident il vaut mieux rester locataire et faire travailler son argent. Avec l'avènement d'internet nous tous parfaitement informés ... L'immobilier machine à sous c'est terminé !
Bonjour Pierre Pour moi la hausse des impôts locaux aura pour conséquence une baisse additionnelle des prix qui se verra dans un premier temps par une baisse du nombre de transaction. Vous avez raison ceux qui ont acheté en 2007/2008 ont souvent perdu dans leur investissement et s'en rendent plus ou moins comptent...Les pertes sur le neuf et dans les résidences où les charges sont chères sont importantes et humainement difficile à accepter. Merci de votre commentaire.
Bonsoir, Lorsque vous dites 'ceci m.inquiète et risque d.aggraver la baisse du marché', parlez vous de la baisse des transactions ou de la baisse des prix? En effet, on ne peut que se réjouir d.un marché tonique or, il ne l'est pas car les prix sont devenus trop chers. DOnc pour moi, il vaut mieux une baisse des prix et beaucoup de vente que le contraire. L.immobilier est aussi un marché psychologique et la baisse entraîne la baisse. Or avec l.augmentation des TH et TF (qui vont encore augmenter par la baisse des droits de mutation (moins de vente) et la baisse des dotations d.etat), la baisse pour les familles des allocations pour les enfants, la baisse des revenus suite à la crise, tous les indicateurs sont au rouge au niveau confiance. En outre, le rapport actif (entre 25 et 60 ans) et retraité s.inverse fortement entraînant plus de vendeur que d'acheteur. Les banques demandent à juste titre un apport de 20% à 30% car elles anticipent la chute pour retrouver leurs mises. Ce jour, j.ai reçu d.une agence une offre pour une bicoque décatie à un prix stratosphérique... J.avais posté , il y a 3 à 6 mois un post car je voulais voir comment aller se présenter T12015, beaucoup d.agences surestiment les prix soit par ignorance soit pour avoir le mandat. Tout cela, en tout cas pour moi, m'incite encore à attendre car s.il y a des pigeons qui se lèvent tous les jours, ils deviennent plus rares. D' ou les demandes de locations de plus en plus nombreuses de primo accédant qui attendent et de potentiel secundo accédant comme moi qui attendent en profitant de la montée de la bourse pour se renforcer en cash en louant. Maintenant, est ce que la baisse sera de 4% par an sur 7 ans ou bien de 30% sur 3 ans,?, il y a un an je pensais à la première solution, maintenant, je pense à la seconde. En tout cas, si je reviens à l.achat, je passerai par votre agence car vous avez l'honneteté de décrire le monde tel qu'il est. Le marché immobilier a besoin pour repartir de transparence et de confiance. Ce qui me soucie le plus en ce moment, ce sont ceux qui ont acheté en 2007/2008 (souvent des jeunes qui sont arrivés les derniers de la pyramide de Ponzi) et qui vont bientôt revendre et beaucoup à perte. A méditer, on est jamais obligé d.acheter mais souvent obligé de vendre. Que les acheteurs se le répètent car sur Marseille, il y a beaucoup de vendeurs et peu d'acheteurs.
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