Le marché immobilier Marseillais est désormais en K mais pas KO du tout

Cette expression de « marché en K » ne vient pas de moi mais vient, comme souvent, des U.S. . C’est un symbole que je cherchais depuis longtemps pour décrire notre marché qui se segmente.

Traditionnellement, les marchés montent ou baissent selon des moyennes. Il y a des marchés en V en U etc… Mais depuis plusieurs années, nous constatons une hétérogénéité de plus en plus différenciée dans les évolutions des prix. Hétérogénéité que je pensais liée à notre ville mais qui est probablement plus globale.

Certains marchés immobiliers vont bien, d’autres vont mal, voir très mal depuis longtemps. Le marché ne faisant que révéler les écarts économiques, les écarts de compétences, les écarts entre les secteurs d’activité, les écarts dans la sécurité et la propreté.

Le marché est donc différencié avec une branche du marché qui part vers le haut et une branche qui part vers le bas.

Attention tout de même, le marché marseillais n’a pas les connu les hausses de Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse et autres grandes villes (si ce n’est la hausse récente) car l’économie de notre ville n’est pas comparable à ces villes, et autres économies très dynamiques. Donc les hausses moyennes sont très relatives, sauf dans nos micros-marchés. 

La Covid n’a fait que confirmer et accélérer ces processus. 

Que signifie que le marché immobilier est en K pour la partie haute du marché ?

Cela signifie que la partie haute du marché, c’est à dire les biens les plus recherchés, les mieux placés, ceux qui sont en très bon état et sans défaut ont une sensibilité à la situation économique (ou en tous cas leurs propriétaires). Ce segment monte de manière structurelle. 

Même si, parfois une partie des acheteurs n’est plus en mesure de se projeter financièrement à cause de difficultés, il y a toujours quelqu’un qui a les fonds pour acheter ce qui lui plait.

Dès que les conditions économiques se normalisent, les prix montent car il n’y a peu d’offre de qualité dans notre ville.

Cela signifie peut-être que les prix immobiliers de ce segment seront préservés dans le temps;

Que signifie que le marché immobilier est en K pour la partie basse du marché ?

La partie basse du K ou du marché sont : les quartiers difficiles, les immeubles en mauvais état, les grandes barres d’immeuble avec des chauffages collectifs et des charges chères. 

Un gros ou deux gros défauts sur un appartement finissent par saper son prix. Quand vous êtes à côté d’une cité violente, d’un hypermarché de la drogue, quand les services publics ne sont pas de qualité dans votre quartier, quand vos voisins sont irrespectueux, bruyants, sales, violents, il n’y a pas de plus-value à attendre mais un fort risque de moins value.

Les spirales négatives sont enclenchées depuis les années 70 et sont de plus en plus nombreuses dans certains arrondissements, certains quartiers, certains immeubles.

Pour finir, ne croyez pas que la valeur d’un appartement dans un immeuble non entretenu pendant 30 ans, dans un bon quartier ne baisse pas. Leur valeur baisse également. Nous avons vendu cette année un appartement à St Victor 35 000€ en dessous de sa valeur à cause de soucis d’impayés dans la copropriété et parce que la copropriété avait des travaux de structure à engager.

Un marché avec plein de petits marchés K

Dans tous les arrondissements, dans tous les quartiers il y a des parties hautes du K et il y a aussi les parties basses du K, c’est ce qui fait aussi la singularité du marché Marseillais. 

Il ne sert à rien d’opposer la partie haute du 13008 à la partie basse du 13016 car au sein de ces quartiers, il y a plein de petits K. Et dans ces arrondissements, il y a également des branches du K qui baissent dans le 13008 et des branches du K qui montent dans le 13016. Les idéologues/politiques/journalistes feront les amalgames qui les arrangent et des moyennes qui n’ont aucun sens.

Depuis des années, il y a de plus en plus de micros marchés dans notre belle ville. 

Il revient aux habitants, aux politiques, à l’Etat de faire que la partie haute du K représente 80% ou 20% et continuent d’unir notre ville.

Vous l’avez compris nos marchés n’évoluent plus de manière homogène au gré de la fragmentation de nos sociétés, de la fragmentation de l’offre immobilière, de la fragmentation de l’économie. 

Je reste optimiste pour nos marchés et notre ville quand je vois ces jeunes intelligents, engagés entreprenants arriver dans notre ville et renforcer ceux qui y sont ancrés, comme nous.

Stéphane Pujol