Les changements majeurs pour le LMNP à partir de 2025

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), très prisé des investisseurs immobiliers pour sa fiscalité avantageuse, va subir une réforme importante dès le 1ᵉʳ janvier 2025.
Ce changement impactera principalement le traitement fiscal des amortissements et les modalités de calcul des plus-values lors de la revente d’un bien.

Avant 2025 : le cadre fiscal avantageux du LMNP

Actuellement, le LMNP permet aux propriétaires de :

• Amortir la valeur du bien immobilier ainsi que celle du mobilier, ce qui réduit considérablement la base imposable des revenus locatifs.
• Déclarer les revenus locatifs sous le régime réel pour bénéficier de déductions fiscales importantes, comme les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt et surtout l’amortissement.
• Calculer la plus-value immobilière de manière classique, sans réintégrer les amortissements pratiqués pendant la durée de détention du bien.

Ces avantages faisaient du LMNP un statut particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité.

À partir de 2025 : ce qui va changer sur la fiscalité du LMNP 

La principale évolution va concerner le traitement fiscal des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Voici les détails :

1. Réintégration des amortissements dans la plus-value imposable :

   • Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
   • À partir de 2025, les amortissements comptabilisés durant la période de détention seront réintégrés dans la base imposable de la plus-value. Cela signifie que la plus-value brute augmentera, ce qui entraînera une imposition plus élevée pour le propriétaire.

   Exemple concret :

   • Valeur d’acquisition du bien : 200 000 €
   • Valeur de revente : 300 000 €
   • Amortissements cumulés : 50 000 €
   • Avant 2025 : Plus-value taxable = 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €
   • Après 2025 : Plus-value taxable = 300 000 € – (200 000 € – 50 000 €) = 150 000 €

   Dans cet exemple, la base imposable augmente de 50 % en raison de la réintégration des amortissements.

2. Impact sur la rentabilité des investissements :

   • Cette réforme rendra le LMNP moins attractif pour les investisseurs visant une revente à moyen ou long terme.
   • Les propriétaires devront évaluer plus attentivement la durée de détention et les bénéfices locatifs avant de revendre.

Que faire en tant qu’investisseur LMNP ?

Pour minimiser l’impact de cette réforme, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

• Optimiser la durée de détention : Maximiser les revenus locatifs sur une période plus longue pour compenser la hausse potentielle de l’imposition sur la plus-value.
• Étudier d’autres régimes fiscaux surtout quand vous avez de gros travaux ( le déficit fiscal demeure intéressant).

En conclusion, la réforme du LMNP à partir de 2025. Si le statut reste avantageux pour l’optimisation des revenus locatifs, son attrait pour la revente à long terme sera nettement réduit. Il est essentiel pour les propriétaires d’anticiper ces changements et de revoir leur stratégie patrimoniale en conséquence.

Si vous avez des questions ou souhaitez un accompagnement sur mesure pour vos investissements, n’hésitez pas à contacter notre expert.