Les 7 erreurs à ne pas commettre quand on veut louer un bien immobilier

Cet article s’adresse à tous ceux qui pensent que louer et gérer seul son investissement locatif est facile et sans risque. 

Tout le monde pense qu’investir dans la pierre est un gage de sécurité et de régularité.
Un investissement sans risque, en somme. Pourtant il arrive que les propriétaires de biens locatifs ne gagnent pas d’argent et pire pour certains, en perdent. 

Certains , pour ne pas faire de dépenses qu’ils jugent « inutiles », font tout et tout seuls : ils font les photos, passent leur annonce sur leboncoin, reçoivent les appels des locataires candidats, font les visites, revissent le plafonnier, réparent les toilettes, redonnent un coup de peinture, gèrent les rentrées de loyers, les procédures vis à vis des mauvais payeurs, nettoient et essaient de remplir les logements vacants aussi vite que possible……

Avec toutes ces dépenses économisées, comment se fait-il qu’ils aient alors du mal à gagner de l’argent ? Et comment se fait-il que l’appartement d’en face, mis en gestion dans une agence immobilière, soit plus rentable ? 

Parce que  la gestion immobilière ne s’improvise pas !

 Il y a beaucoup d’éléments qui nécessitent « du métier », selon l’expression, et les investisseurs particuliers ne peuvent pas toujours tout savoir faire  : valorisation du bien, communication et marketing, photos immobilières  pro,  gestion et qualité des travaux, décisions financières, vigilance juridique, analyse de la solvabilité des locataires, garanties financières… c’est un plein temps et un savoir faire ! 

Un bon nombre de propriétaires pensant faire des économies à la base, se retrouvent finalement dans des situations compliquées du point de vue de la rentabilité de leur investissement locatif.
Voici donc la liste des  7 pratiques et erreurs qui mènent les investisseurs droit dans le mur. 

Erreur n° 1 : fixer vous-même le loyer 

Rien de plus facile que d’estimer un loyer n’est-ce pas ! Vous prenez n’importe quel site d’annonces, vous regardez les biens similaires et vous mettez le même montant. Ajoutez-y quelques euros de plus pour rembourser l’emprunt et payer les assurances, encore un peu pour les travaux qu’il faudra sûrement prévoir, et le tour est joué. 

Alors comment se fait-il que le loyer de cet appartement situé dans la même résidence est 10% moins cher que le vôtre ? Et dans la rue d’à côté, pourquoi cet autre appartement est loué 20% de plus ? 

Le biais, c’est vous. Et vos émotions. Vous louez un bien pour lequel vous vous êtes souvent personnellement investi, et c’est une erreur. Pour qu’un loyer soit juste, il faut avoir du recul sur le bien loué et une connaissance du marché et de son évolution.  

C’est là qu’un bon cabinet de gestion immobilière va vous aider.  Elle utilisera ses connaissances précises du marché et tiendra compte du confort de votre bien et de son emplacement afin de fixer un loyer juste pour votre location. Elle examinera vos dépenses et vos investissements et vous aidera à établir un plan de location rentable.  

Erreur n° 2 : devoir courir après les loyers 

La plupart du temps, les loyers arrivent seuls. Mais parfois, il faut les réclamer. Cela peut suffire à les faire arriver… ou pas. Il faut alors relancer, parfois se montrer plus ferme, jusqu’à la procédure. Il peut y avoir de nombreuses raisons pour lesquelles un locataire n’a pas payé, de l’oubli à la mauvaise volonté. Mais pour de nombreux propriétaires, cela peut être une véritable fardeau et surtout un trou dans le portefeuille.  

Pour garantir des rentrées de loyers vous avez besoin de vous appuyer sur un tiers, neutre et efficace qui au préalable aura vérifié la solvabilité du locataire et vous aura certainement fait éviter de  choisir ce locataire mauvais payeur . Un gestionnaire locatif qui loue 80 à 100 biens tous les ans à lui tout seul a l’habitude de choisir les locataires et surtout de demander des garanties financière en cas de soucis. Votre gestionnaire locatif  pourra également vous proposer une assurance de loyers impayés pour garantir vos loyers. . 

Erreur n° 3 : s’improviser pro du marketing et de la com

« Marketing », pffff quel bien grand mot pour la mise en location de mon bien immobilier !
 En pratique c’est bien celui qui convient. Car vous n’êtes pas seul sur le marché, et un minimum d’effort pour rendre votre bien attractif mettra toutes les chances de votre côté pour trouver un locataire sérieux. 

En agence, nous avons quelques pratiques qui ont fait leur preuve : rénovation, décoration, valorisation, photos de qualité, visites virtuelle mais aussi communication ciblée et large diffusion des annonces immobilières que se soit sur les portails professionnels mais aussi sur les réseaux sociaux.
Tout cela ne se fait pas par hasard. Chaque bien dispose de sa propre stratégie commerciale. 
Et qui parle de stratégie parle également d’accélérer la relocation et d’éviter les périodes vacantes. L’agence ayant connaissance du départ du locataire et déjà souvent les photos du bien en stock, elle pourra proposer le bien sur le marché alors même que le locataire n’est pas encore parti .

Erreur n°4 : louer aux mauvaises personnes 

Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous avez peut-être déjà eu affaire à des mauvais payeurs ou entendu parlé si ce n’est eu ce que nous appelons un « locataire professionnel ». Il s’agit de locataires qui maîtrisent plutôt (très) bien leurs droits et qui vont entrer facilement chez vous en signant un bail approximatif téléchargé sur Internet.  

C’est alors qu’ils attaquent : sur la conformité de tel volet, la taille du ballon d’eau chaude, la serrure de la porte d’entrée, le rideau du Velux etc. Certains vont jusqu’au tribunal . S’ensuivent des batailles judiciaires coûteuses et embarrassantes. Pendant ce temps, potentiellement le loyer peut être bloqué. 

En agence, nous nous attachons aux faits habituels (la situation professionnelle et financière, principalement), mais nous savons détecter les signaux qui constituent des dossiers plus ou moins solides.  

De plus, nous savons rédiger des contrats qui tiennent réellement la route. Nous pouvons aussi vous indiquer les risques que vous encourez si votre rez-de-chaussée ne comporte pas de volets. Et quand nous faisons un état des lieux, nous le faisons scrupuleusement, en y passant du temps et en mettant l’accent sur le moindre détail qui pourrait poser problème à l’avenir. 

Erreur n°5 : réparations et entretien à la sauvette 

Beaucoup de propriétaires choisissent de faire eux-mêmes les réparations et l’entretien de leur bien. A moins que vous ne soyez vous-même dans les métiers du bâtiment, c’est toujours absurde.  

D’abord parce que vous allez sous-estimer les besoins d’entretien de base, sans parler des réparations urgentes. Après tout, pour vous, c’est bien comme ça… Ensuite rien n’indique que vous ayez les compétences pour le faire. Et cela peut mal tourner , car s’il y a un problème avec votre réparation « maison », vous en êtes bel et bien responsable. Dans certains cas, cela peut franchement tourner au drame : incendie dû à une électricité mal faite, inondation et assurances qui se retournent contre vous etc. Personne n’a envie de ça. 

Laissez faire l’agence immobilière ! De l’évaluation des besoins à la gestion des devis et des entreprises qui effectuent les travaux, il faut des compétences et un vrai bon carnet d’adresses. Nous savons avec qui nous travaillons, et nous savons aussi ce qu’il est permis de négocier, ce qui est urgent et légal et ce qui est du domaine du confort. 

Erreur n° 6 : surpayer les entrepreneurs  

Cette erreur est étroitement liée à la précédente. Même en tant qu’investisseur propriétaire de plusieurs biens, votre pouvoir de négociation est limité avec les entreprises du bâtiment. Qu’il s’agisse du prix ou de la disponibilité en cas d’urgence. 

Du côté des gestionnaires de biens, non seulement nous avons une liste d’entreprises sérieuses, qui ont fait leurs preuves, mais en plus nous avons la possibilité de réagir très vite, détecter les ennuis en cascade en effectuant les bonnes réparations et donc d’éviter de payer 4 fois ce qui peut être prévu et anticipé. 

Erreur n°7 : ne pas tenir compte des lois sur le logement  

Vous savez que rester en conformité avec les lois sur le logement, qui sont en constante évolution, n’est pas une mince affaire. Il y a des montagnes de lois et de règlements applicables à respecter lors de la location et de l’entretien de votre propriété.  

On l’a vu avec le locataire professionnel, certains maîtrisent très bien leurs droits. Et les locataires sont très protégés en France. Sachez donc agir avec connaissance de cause, dans le respect de vos obligations et des droits de vos locataires bien sûr, mais surtout ne tombez pas dans certains pièges tendus par des personnes de mauvaise foi qui trouvent toujours de bonnes raisons de ne pas payer leur loyer. 

Cela commence à la rédaction du bail mais ne s’arrête jamais. Du changement de la chaudière aux travaux de mise en conformité, vous allez tout au long de la vie d’un contrat rencontrer de nombreux aspects juridiques pour lesquels vous avez intérêt à être solide. 

Voilà pourquoi confier la location et la gestion de votre bien à une agence reste toujours plus rentable et sécurisé que de le gérer vous-mêmes. C’est aussi la meilleure solution pour les propriétaires immobiliers qui veulent assurer leur tranquillité sur tous les aspects financiers, marketing, travaux  et entretien. 

Une bonne agence doit tout vous proposer : la sélection de locataires qualifiés, l’exécution des contrats de location, la collecte des loyers, le traitement des plaintes des locataires ou des questions juridiques telles que les expulsions, l’entretien et la réparation des bâtiments, ainsi qu’une comptabilité financière complète. 

 

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