Les 4 raisons du succès du dispositif Pinel à Marseille

Je ne suis pas un grand fan  des investissements immobiliers défiscalisés, mais je leur reconnais des avantages qui justifient leur succès.

Packagées (donc sans rien faire pour le client) et avec une ristourne d’impôt (qui compense en partie le surcoût du neuf), les offres pour investisseurs en Pinel sont légions.

Vous ne ferez pas fortune investissant dans un scellier, un Duflot ou un Pinel mais si vous investissez avec discernement vous placerez votre argent dans des actifs de qualité et dans une ville dont le potentiel va se révéler.

Pinel, c’est une réduction de 12 à 21% d’impôt:

Cette ristourne est mise en place pour compenser le coût du neuf qui est toujours plus cher que le marché de l’ancien de 20 à 40%…mais les qualités des uns et des autres ne sont pas comparables. Acheter du neuf depuis 10 ans, c’est prendre un risque de moins-value à la revente, car nous ne sommes plus dans des marchés haussiers. Acheter avec un rabais de 21% limite ce risque, mais ne le fait disparaître.

Dans les quartiers où le neuf se vend 4000€, la revente au bout de 10 ans se fait parfois à 3000€ voir moins.

Donc, soyez vigilants dans votre sélection. Le temps où l’immobilier ne faisait que monter et effaçait les erreurs, appartient au passé.

Le Pinel à Marseille est un succès grâce au changement de zonage de notre ville

Comme par magie administrative, Marseille est passée en zone A , avec comme conséquence et deuxième raison du succès du Pinel la hausse 25%  loyers autorisés .

Avec la loi Pinel, les plafonds loyer ne sont pas un souci dans 90% cas.

Attention aux promoteurs qui vous assurent que vous pourrez louer au plafond loyers votre T3 T4 car ce ne sera pas vrai dans tous les quartiers, tous les programmes et tous les appartements.

Mieux vaudra prendre l’avis d’un agent immobilier local pour ça avant ! (psssit…n’hésitez pas à me contacter  😉 A l’inverse, pour les très beaux programmes et ceux très bien situés, les plafonds loyer constitueront un sacrifice, mais vous serez assurés de trouver facilement un locataire.

Le calcul des plafonds théoriques des loyers:

Afin vous rendre compte ces nouveaux loyers « plafonds », je les ai calculés pour surfaces théoriques:

Pour un 33m2 : 0,7 + (19/33) = 1,27 puis 1,27 (le plafond) x 12,50 = 15,94€  le m2 soit 526,25€ loyer

Pour un 43m2 : 0,7 + (19/43) = 1,14 puis 1,14 x 12,50 = 14,27€  le m2 soit 613,75€ loyer

Pour un 53m2 : 0,7 + (19/53) = 1,058 puis 1,058 x 12,50 = 13,23€  le m2 soit 701,25€ loyer

Pour un 63m2 : 0,7 + (19/63) = 1,00 puis 1,00 x 12,51 = 12,43€  le m2 soit 788€ loyer

Pour un 73m2 : 0,7 + (19/73) =  0,96 puis 0,96 x 12,50 = 12€ le m2 soit 876€ loyer

Sur les dernières bases 2017

Et pour les plafonds de revenus?

Ils ne sont là aussi pas un souci ou une contrainte (3ème bonne raison)

Contrairement au Duflot précédent et grâce à l’augmentation des plafonds, la quasi-totalité des candidats locataires pourront louer un appartement acheté dispositif Pinel.

Les nouveaux plafonds de revenus qui s’appliquent :

Personne seule :                           37 126€

Couple :                                          55 486€

Couple avec un enfant :              66 699€

Couple avec deux enfants :        79 893€

Vous l’avez compris, les plafonds la loi Duflot étaient eux aussi comme les loyers inadaptés à la ville.

Dernière raison d’investir en Pinel:

La quatrième raison qui fera le Pinel sera appréciée pour les parents qui imaginent un jour louer à un membre de leur famille. Vous pouvez louer votre appartement à un descendant ou à un ascendant. C’est un avantage non négligeable pour les investisseurs qui pensent aux études enfants ou à rapatrier leur parent près de chez eux…double effet et double intérêt.

Pour ces 4 raisons, la loi Pinel a changé la donne et a permis de relancer l’intérêt des investisseurs pour l’achat du neuf.

Quelques conseils et mises garde pour conclure:

• Les prix de vente sont très chers et il y a peu de fenêtres d’opportunité ou de programme véritablement intéressants
• La Capelette que nous avons recommandé depuis des années est en suroffre. Les prix baissent et nous avons des difficultés à louer…
• Attention aux simulations des promoteurs sur la plus-value à la revente, car au mieux à la revente vous perdrez 10% si le marché stagne…

> à suivre : combien ça coûte de faire gérer son bien