L'immobilier à Marseille : un marché en grande transition

Le marché immobilier à Marseille est en pleine transition.

Après une période de forte hausse des prix, le marché se stabilise et commence à ralentir.
Cette évolution, comme vous le savez déjà peut-être est le fait de plusieurs facteurs, notamment la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la guerre en Ukraine.

Un ralentissement des ventes immobilières et des locations 

Les ventes de biens immobiliers à Marseille

Le nombre de transactions immobilières a reculé de 14 % au premier semestre 2023 (France entière), par rapport à la même période de l’année précédente. Nous sommes dans notre ville sur un rythme comparable.

Le prix moyen d’un appartement ancien a augmenté de 1,7 % sur un an, mais il a baissé de 1,5 % sur les trois derniers mois dans notre ville.

Le prix moyen d’une maison ancienne a poursuivi sa hausse avec + 1,9 % sur un an.

Les locations 

Le nombre de locations a reculé de 6 % au premier semestre 2023, par rapport à la même période de l’année précédente. Simplement parce qu’il y a moins d’offres.

Le loyer moyen d’un appartement ancien a augmenté de 2,5 % sur un an.

Le loyer moyen d’une maison ancienne a augmenté de 2,7 % sur un an.

Les conseils pour acheter ou investir à Marseille

Pour les appartements :
Il faudra être patient et bien choisir le quartier, la copropriété et le bien.
Patient car les prix de vente vont probablement baisser de quelques % dans le centre pour des biens de qualité bien placés, de 5 à 15% pour des biens de moins bonne qualité et ayant des qualités d’occupation moindre. Jusque-là rien de bien nouveau.

Pour les maisons :
Nous ne mesurons pas assez l’impact de la nouvelle réglementation de zéro artificialisation de sols, ni les conséquences de la chute de la construction. Alors que la demande est toujours très forte sur ce secteur pour toutes les familles, notamment.
Donc les prix des villas vont probablement flamber d’ici 10 ans, une fois la phase d’adaptation actuelle achevée.

Et si vous empruntez à 4% en ce moment, rien ne vous empêchera de renégocier dans 2 ou 3 ans quand les taux auront baissé.

Pour les biens en location : 
La hausse des loyers est plafonnée sauf quand vous engagez des travaux. S’agissant des travaux et si vous ceux-ci améliorent la performance énergétique du logement, vous pourrez bénéficier de la hausse du plafond du déficit foncier. 

Profitez en pour réaliser ces améliorations et d’augmenter vos loyers lors de la relocation car compte tenu de la disparition de l’offre locative, de l’absence de construction dans les prochaines années, je ne serais pas surpris que nous ayons des hausses de 5 à 10% des loyers sur les 2 à 3 prochaines années. Et ce ne sera qu’un rattrapage car la hausse des loyers entre 2000 et 2020 a été inférieure à l’inflation.

Profitez-en maintenant car les loyers seront probablement encadrés après cette hausse.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Marseille, n’oubliez les conseils très classiques pour acheter :
– Concentrez-vous sur les quartiers les plus attractifs dans lesquels il fait bon vivre.
– Privilégiez les biens de qualité ou rénovez-les de manière qualitative. Le marché immobilier de la location à Marseille est assez concurrentiel. Pour vous démarquer, il est important de proposer des biens confortables, aux normes et au goût du jour. 
– Soyez patient. Le marché immobilier à Marseille est en pleine transition. Il est important d’être patient et de ne pas se précipiter.

Il est important de bien comprendre les forces en jeu dans cette phase pour pouvoir investir de manière judicieuse.

Après la phase de transition dans laquelle nous sommes et à la condition de ne pas avoir fait de mauvais choix, les prix repartiront car nous manquons globalement d’appartements, de maisons en transaction et en location.


La seule chose qui pourrait changer dans notre ville c’est qu’elle fasse fuir les nouveaux habitants à cause de la violence, de l’agressivité, de l’incivisme et de sa saleté.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier à Marseille, être accompagné pour la vente ou la gestion locative de votre bien, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de vous accompagner dans votre projet immobilier.