Nous savons tous, que nous sommes dans une phase de baisse et personne n’en connaît ni la durée ni la profondeur.
Il faut donc savoir apprécier quand le marché a tenu et ce trimestre, il a tenu.
Le 3ème trimestre 2014 fut bon en location et semble repartir pour l’investissement dans le neuf à coup de subvention alors que les ventes dans l’ancien s’enfoncent toujours.
Le marché de la location se tient sauf pour les biens non rénovés
Nous avons conclu, ce dernier trimestre, 145 locations, un peu plus que l’année dernière. Les dossiers ont été de bonnes factures et nous n’avons pas eu besoin de baisser les loyers pour louer (sauf parfois pour les biens non rénovés).
Tous mes confrères vous en diront autant, et c’est un soulagement pour tous.
Le typique 3 fenêtres Marseillais
Selon Clameur, le prix moyen des loyers s’est établis à 12,8€ le m2 au 3ème trimestre.
Pour ma société, le loyer moyen a été plutôt de 12,1€/m2, en hausse de 5% par rapport aux loyers du 2ème trimestre 2014.
En fait, nous constatons toujours le même phénomène, à savoir que :
• les propriétaires qui ne réalisent pas de travaux sont souvent contraints de baisser le loyer de 10 à 12%, alors que les propriétaire qui font cet effort parviennent à maintenir leur niveau de prix et à les ajuster.
19% de nos appartements présentés à la location ont bénéficié de travaux. C’est assez faible par rapport aux besoins du marché et beaucoup d’appartements nécessiteraient des investissements plus importants.
• Les petites surfaces sont toujours plus difficiles à louer que les T3 et T4 et il ne faut surtout pas louper les mois de juillet et août en location sur ces petites surfaces plutôt destinées à des étudiants.
• Notre quartier de Castellane dans le 13006, confirme son statut de quartier central ultra privilégié par les jeunes. Dès le 10 juillet, nous n’avions plus aucun bien à proposer alors que la saison ne faisait que commencer.
L’achat dans l’ancien s’effrite dans les quartiers centraux
Côté ventes dans l’ancien, l’été a été maussade, pour nous comme pour beaucoup.
Les prix se tassent, partout.
D’après Laurent Vimont (Century 21), les délais de vente d’un appartement à Marseille sont de 127 jours…en hausse de 27 jours et ceux pour les maisons de 77 jours en baisse de 3 jours…
Côté prix, ils auraient baissé de 10% en un an dans l’ancien par rapport à 2013… Ce chiffre m’a surpris, mais il est calculé selon moi sur les biens signés et c’est vrai que les hauts prix (supérieurs à 3000€ le m2 pour les appartements) se vendent mal donc cela fausse les prix moyens.
Nous avons conclût 3 compromis, septembre s’étant révélé plus dynamique. Le marché continu sur sa lancée et reste à la baisse malgré des taux qui incitent à l’emprunt.
En moyenne, on emprunte sur 15 ans à 2%, sur 20 ans à 2,4% et sur 25 ans à 2,8%.
Et selon les promotions, vous pouvez même obtenir mieux.
J’ai relevé au salon de l’immobilier 2,66% sur 25 ans…à la Caisse d’Épargne et il semble que des banques comme la BNP cassent un peu plus leur taux également.
Ces taux vont-ils encore descendre et à combien ? 1,5% sur 20 ans ? 2% sur 25 ans ? De tels taux laissent perplexe.Grâce à la baisse conjuguée, des prix et des taux, Marseille est actuellement, LA grande qui ville qui permet d’acheter la plus grande surface : 81m2 avec un remboursement de prêt de 1000€ par mois.
Avec tous ces chiffres et ces statistiques, nos politiques considèrent toujours que notre marché est « tendu »…sont-ils vraiment lucides?
Un dégel en cours pour les investissements locatifs dans le neuf
La relance de l’investissement dans le neuf avec Le Pinel semble en revanche bien lancé.
Depuis l’annonce de la mise en place du dispositif Pinel, j’ai eu pas mal de consultations sur des programmes neuf à Marseille, des demandes d’étude locative, des avis à donner sur les prix et les appartements.
Acheter du neuf dans le résidence les Patios de Puget 13006 MarseilleIl semble que le changement de zonage de notre ville, les améliorations et le changement de nom (le Duflot était connoté lutte des classes) ai suffi à réveiller le marché des investisseurs dans le neuf.
Attention, tous les programmes et tous les quartiers ne sont pas à la fête.
Des déstockages ont lieu à la Capeletteoù l’offre est toujours abondante et les projets à venir tout autant. Les promoteurs comme Kaufmann avec ses programmes CAP 278 ou Coeur Capelette Îlot 18 , ou encore Cogedim avec son programme Urban Garden ont pour objectif de liquider les invendus avant la fin de l’année sur ces programmes déjà construits et ont consenti des promos.
Nous avons même relevé dans le programme îlot 18 des ventes comprises entre 2800 et 3100€ le m2 !
Nous avons également constaté également un regain d’intérêt pour les beaux programmes comme les Patios de Puget de Saprocom (13006) ou l’Origami de Constructa (13009) dont les prix oscillent entre 4500€ et 5000€ le m2.
J’espère que cela ne sera pas qu’un feu de paille et il faut vite profiter des prix qui ont été revu, car les promoteurs ne mettront pas longtemps à réajuster leur grille.
Quant aux investisseurs dans l’ancien, ils sont toujours prudents, mais regardent les opportunités.
Toujours plus d’impôts et de départs à l’étranger
Ce trimestre, trois de mes clients sont partis principalement pour des raisons fiscales mais aussi à cause du racisme ambiant. Le bon côté est qu’ils me confient la gestion de leur patrimoine. Le mauvais côté est que cela mine et détruit la confiance que nous pouvons avoir dans nos marchés et dans notre pays.
Ceux qui possèdent de l’immobilier ancien subissent les nouvelles hausses des impôts locaux, des charges et les baisses de prix de leur patrimoine.
Et nous laissons faire sans rien dire.
Le neuf quant à lui semble repartir, car on lui consent de nouveaux avantages fiscaux…pour compenser les hausses…
C’est là que nous sentons toute la fragilité de la situation et la mutation que nous sommes en train de vivre.
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Commentaires
Stéphane Pujol25 octobre 2014
C'est une vaste question. J'avais rédigé un article sur le choix entre l'ancien et le neuf: https://francois-immo-pujol.pf4.wpserveur.net/blog/investir-marseille/acheter-dans-le-neuf-ou-dans-lancien-a-marseille/
Avec le neuf, vous serez gagnant dans le temps au niveau des charges avec un risque de perte en cas de revente.
Avec l'ancien, vous perdrez moins ou ferez une plus value si vous achetez bien mais les charges seront plus élevées.
Il est difficile de généraliser.
sabrina25 octobre 2014
Merci pour votre réponse. En effet, nous sommes sur Marseille depuis peu et ce quartier nous semble bien vivant, pratique et agréable mais les loyers et les prix de vente sont assez élevé mais comme vous dite ce qui est rare est cher. Sur ce programme nous avons évalué l'appartement proposé à 3650€ le m2. Pensez-vous qu'il est plus judicieux de partir sur ce programme dans le neuf ou plutôt s'orienter vers de l'ancien (toujours dans ce quartier) ? Qu'est ce qui prendra plus de valeur dans le futur dans le cadre d'une revente ?
Merci par avance pour votre réponse.
Stéphane Pujol25 octobre 2014
Ce qui est rare est cher. Donc oui c'est cher mais si c'est votre quartier, que le budget vous convient je n'hésiterais pas à votre place. J'apprécie beaucoup ce quartier dans lequel je vis également. Bref, vous avez compris, je vous le conseille.
Merci de votre commentaire
sabrina25 octobre 2014
Bonjour, nous souhaitons acheter un 3 ou 4P dans le quartier Rouet/cantini/parc 26ème. Les immeubles construits récemment et la résidence méditerranée nous intéressent particulièrement mais nous semble assez cher (environ 250k€ pour un 3p 60m2 avec terrasse dans les immeubles récents et environ 300k€ pour le méditerranée 3p 80m2 avec balcon). Nous nous sommes du coup renseigné pour le neuf notamment le programme de Promogim "côté 8ème" sur le Rouet qui est d'ailleurs juste dernière chez nous. La commerciale nous propose un 3p au 1er étage de 61,3 m2 avec terase de 13m2 et double box à 255k€ livraison décembre 2015. Ce serait pour y habiter dans un premier temps et le louer au bout de 2 ou 3 ans. Qu'en pensez-vous ? Que nous conseillerez vous ?
Au plaisir de vous lire.
Bien cordialement.
Stéphane Pujol25 octobre 2014
Bonjour Pierre
La Capelette change vite. A court terme il y a beaucoup d'offres mais à long terme, je crois à son potentiel. Les prix sont peu élevés.
D'une manière générale, il me semble que le neuf va bénéficier du plan de relance. Je pense donc que sur ce marché, il n'y aura pas de baisse. Si vous voulez acheter, il ne faudra pas tarder. Au contraire du marché de l'ancien qui lui s'il ne bénéficie du PTZ ou de subvention risque de poursuivre sa baisse. Pour répondre à votre question, la réduction s'applique à l'année de réception entièrement sans pro-rata. Merci de votre commentaire et n'hésitez pas à me questionner
Pierre25 octobre 2014
Bonjour,
Faut il profiter des rabais sur Capelette ou bien passer son chemin car l.offre locative y étant saturée ?
Sinon, votre dernière phrase, semble contredire l.interet de profiter du Pinel vu la fragilité de la situation.
Ne faut il pas mieux laisser passer le train encore 6 mois en restant locataire et/ou n'investissant pas et regarder l.evolution de la situation économique en France (remontee des taux possibles) et l.effet des impots sur une accélération de la baisse de l.immobilier?
Merci en tout cas de donner une visibilité de l.etat immobilier rompant avec les publi reportages des journaux. En effet, annoncer des baisses en immobilier revient à inciter les acheteurs à négocier mieux leur achat pour éviter de se retrouver en Négative Equity même au bout de 5 ans.
N.B : pour le Pinel, si on achete en septembre 2015 par exemple et qu.on loue en novembre 2015, est ce que la réduction des impots sera au prorata en 2016 ou entière (6000 euros pour un achat de 300 000 par exemple)
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Commentaires
C'est une vaste question. J'avais rédigé un article sur le choix entre l'ancien et le neuf: https://francois-immo-pujol.pf4.wpserveur.net/blog/investir-marseille/acheter-dans-le-neuf-ou-dans-lancien-a-marseille/ Avec le neuf, vous serez gagnant dans le temps au niveau des charges avec un risque de perte en cas de revente. Avec l'ancien, vous perdrez moins ou ferez une plus value si vous achetez bien mais les charges seront plus élevées. Il est difficile de généraliser.
Merci pour votre réponse. En effet, nous sommes sur Marseille depuis peu et ce quartier nous semble bien vivant, pratique et agréable mais les loyers et les prix de vente sont assez élevé mais comme vous dite ce qui est rare est cher. Sur ce programme nous avons évalué l'appartement proposé à 3650€ le m2. Pensez-vous qu'il est plus judicieux de partir sur ce programme dans le neuf ou plutôt s'orienter vers de l'ancien (toujours dans ce quartier) ? Qu'est ce qui prendra plus de valeur dans le futur dans le cadre d'une revente ? Merci par avance pour votre réponse.
Ce qui est rare est cher. Donc oui c'est cher mais si c'est votre quartier, que le budget vous convient je n'hésiterais pas à votre place. J'apprécie beaucoup ce quartier dans lequel je vis également. Bref, vous avez compris, je vous le conseille. Merci de votre commentaire
Bonjour, nous souhaitons acheter un 3 ou 4P dans le quartier Rouet/cantini/parc 26ème. Les immeubles construits récemment et la résidence méditerranée nous intéressent particulièrement mais nous semble assez cher (environ 250k€ pour un 3p 60m2 avec terrasse dans les immeubles récents et environ 300k€ pour le méditerranée 3p 80m2 avec balcon). Nous nous sommes du coup renseigné pour le neuf notamment le programme de Promogim "côté 8ème" sur le Rouet qui est d'ailleurs juste dernière chez nous. La commerciale nous propose un 3p au 1er étage de 61,3 m2 avec terase de 13m2 et double box à 255k€ livraison décembre 2015. Ce serait pour y habiter dans un premier temps et le louer au bout de 2 ou 3 ans. Qu'en pensez-vous ? Que nous conseillerez vous ? Au plaisir de vous lire. Bien cordialement.
Bonjour Pierre La Capelette change vite. A court terme il y a beaucoup d'offres mais à long terme, je crois à son potentiel. Les prix sont peu élevés. D'une manière générale, il me semble que le neuf va bénéficier du plan de relance. Je pense donc que sur ce marché, il n'y aura pas de baisse. Si vous voulez acheter, il ne faudra pas tarder. Au contraire du marché de l'ancien qui lui s'il ne bénéficie du PTZ ou de subvention risque de poursuivre sa baisse. Pour répondre à votre question, la réduction s'applique à l'année de réception entièrement sans pro-rata. Merci de votre commentaire et n'hésitez pas à me questionner
Bonjour, Faut il profiter des rabais sur Capelette ou bien passer son chemin car l.offre locative y étant saturée ? Sinon, votre dernière phrase, semble contredire l.interet de profiter du Pinel vu la fragilité de la situation. Ne faut il pas mieux laisser passer le train encore 6 mois en restant locataire et/ou n'investissant pas et regarder l.evolution de la situation économique en France (remontee des taux possibles) et l.effet des impots sur une accélération de la baisse de l.immobilier? Merci en tout cas de donner une visibilité de l.etat immobilier rompant avec les publi reportages des journaux. En effet, annoncer des baisses en immobilier revient à inciter les acheteurs à négocier mieux leur achat pour éviter de se retrouver en Négative Equity même au bout de 5 ans. N.B : pour le Pinel, si on achete en septembre 2015 par exemple et qu.on loue en novembre 2015, est ce que la réduction des impots sera au prorata en 2016 ou entière (6000 euros pour un achat de 300 000 par exemple)
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