Location courte durée : quelles règlementations et lois pour les propriétaires ?

En matière de location meublée touristique, l’idée communément admise est que la législation est compliquée. Il serait plus juste de dire qu’il n’y a pas un texte précis sur le sujet mais plusieurs textes. Que l’on soit bailleur ou clientèle de passage, ce qu’il faut surtout retenir c’est que la location de courte durée est encadrée, que « nul n’est censé ignorer la loi » et que les sanctions peuvent être lourdes.

Pourquoi cet encadrement des locations courte durée de type Airbnb?

Dans une période de pénurie de biens à louer dans nombre de grandes villes, cet encadrement trouve tout son sens. Il semble effectivement plus juste, plus logique et moins inflationniste d’inciter les bailleurs à proposer en priorité ces locations à des résidents plutôt qu’à des gens de passage. Pour certains habitants victimes de la « Airbnbisation »  de leur immeuble ou de leur quartier (nous avons consacré un article à Airbnb à Marseille), cela peut également être synonyme d’une qualité de vie retrouvée.

Il est en effet clair à présent que ceux qui veulent mettre en location meublée touristique ont des devoirs, et que ceux qui résident dans ces immeubles ont des droits.

Il reste le sujet des locations de courte durée légales mais qui causent néanmoins des troubles de voisinage.  

Comme pour n’importe quels troubles, il appartient alors au syndic et au conseil syndical de faire respecter le règlement de copropriété et de rappeler au propriétaire qu’il est juridiquement et financièrement responsable des problèmes causés par ses locataires quels qu’ils soient.

Voici quelques éléments pour vous aider à vous y retrouver.

La réglementation en matière de location courte durée : deux cas de figure

#1 Vous mettez votre résidence principale en location courte durée moins de 120 jours par an sur une plateforme comme Airbnb

Dans ce cas le logement reste à usage d’habitation et vous n’avez en principe pas de formalités particulières à accomplir.

Cependant, dans les villes de plus de 200 000 habitants qui l’ont décidé, les bailleurs doivent obligatoirement demander à la mairie un numéro d’enregistrement à faire figurer sur toutes leurs annonces. Pour l’instant Marseille ne fait pas partie de ces villes.

Les communes concernées sont également en droit d’obtenir une fois par an des plateformes des informations sur les logements loués sur leur périmètre afin de procéder à des vérifications.

#2 Vous mettez en location courte durée un logement de un ville de plus de 200 000 habitants qui n’est pas votre résidence principale et/ou vous le louez plus de 120 jours par an sur une plateforme comme Airbnb

Le logement devient alors un local à usage commercial. Dans le cas d’un logement en copropriété, plusieurs règles à respecter :

Le règlement de copropriété

Il définit entre autres la « destination de l’immeuble ». Il est fort rare que – en dehors de locaux situés en rez-de-chaussée – cette destination autorise la présence de locaux à usage commercial dans les étages.

Avant toute mise en location il vous faut donc obtenir l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale de transformer votre logement à usage d’habitation en local à usage commercial. Si vous obtenez cette autorisation il vous faut ensuite faire modifier et publier le règlement de copropriété en conséquence, et à vos frais.

L’autorisation de mise en location d’un meublé de tourisme par la municipalité concernée

Cette autorisation peut vous être accordée ou refusée (il faut remplir ce CERFA pour y prétendre). Si elle vous est accordée la mairie vous fournit alors le numéro d’enregistrement à faire figurer obligatoirement sur toutes vos annonces et à transmettre au syndic de l’immeuble.

Attention car même en ayant obtenu des copropriétaires l’autorisation de changement d’usage, louer votre logement sans avoir obtenu ce numéro vous expose à des poursuites.

A noter également que vous devrez le cas échéant signaler le changement d’usage à l’administration fiscale. Les profits tirés de toutes les locations de courte durée doivent par ailleurs être déclarés annuellement par les plateformes aux services des impôts sous peine d’une amende égale à 5 % des sommes non déclarées. Ces revenus seront préremplis dans votre déclaration fiscale.

Depuis le 1er janvier 2021 les plateformes doivent aussi indiquer si l’annonce émane d’un loueur en meublé professionnel ou d’un particulier.

Les sanctions à l’encontre des loueurs de meublés courte durée

Outre l’obligation de faire cesser son activité de location meublée touristique, des sanctions financières peuvent s’appliquer au bailleur en cas de non respect des règles. La loi Elan inflige ainsi 5 000 euros d’amende aux propriétaires qui louent sans numéro d’enregistrement obligatoire.

Ceux qui dépassent la durée de 120 jours de location par an d’une résidence principale à usage d’habitation risquent quant à eux une amende de 10 000 euros. Les plateformes peuvent elles aussi être sanctionnées par des amendes : jusqu’à 50 000 euros si elles continuent à publier des annonces pour une résidence principale qui a déjà été louée 120 jours dans l’année.

A retenir

• La location meublée touristique en France est encadrée par plusieurs textes de lois.
• La première chose à faire est de repérer dans quel cadre vous vous situez : location d’un logement à usage d’habitation ou à usage commercial.
• Pour chaque cas, et selon la ville où vous vous trouvez, il existe des règles précises.
• Leur non-respect est passible de poursuites et d’amendes élevées.
• Les revenus tirés de ces activités doivent être déclarés à l’administration fiscale.