Louer en meublé : un choix stratégique à reconsidérer ?

Ces dernières années, nous avons observé une montée en puissance des biens meublés dans l’offre locative à Marseille.
Aujourd’hui, 74 % des nouveaux investisseurs optent pour ce type de location. Alors qu’il y a 15 ans, les appartements meublés longue durée ne représentaient que 5 % des biens, cette proportion a atteint aujourd’hui 35 % du marché à Marseille (et même 70 % à Paris). Si la location meublée a répondu à une demande spécifique et à une fiscalité intéressante, est-elle dans tous les cas le choix idéal pour attirer rapidement un locataire de qualité ?
Dans cet article, nous nous concentrons sur la location meublée longue durée, en excluant les plateformes de type Airbnb.

Les avantages  de la location meublée

Pour les locataires, le meublé séduit par sa praticité : il permet de s’installer rapidement dans un logement clé en main, notamment si celui-ci est bien aménagé.
Pour les propriétaires, ce type de location permet de demander un loyer 10 à 30 % plus élevé par rapport à un logement nu de surface équivalente, et bénéficier de plus d’avantages fiscaux.

Location meublée : un marché ciblé et limité

La location meublée attire principalement certains profils : étudiants et jeunes actifs en situation transitoire, qui préfèrent ne pas s’encombrer de mobilier, surtout s’ils ne prévoient pas de rester longtemps. Ces locataires sont intéressés également par la colocation dans des grands appartements plus confortables, dans des quartiers dynamiques et bien desservis par les transports en commun.
Contrairement à certaines idées reçues, les familles, pourtant recherchées par de nombreux propriétaires de grands appartements, sont rarement des candidates à la location meublée longue durée.

Les défis de la gestion d’un bien meublé

Les biens meublés ont une rotation des locataires deux fois plus rapide qu’en location nue (en moyenne entre 1 et 1,5 an contre 3,3 ans en location nue). Leur gestion implique un entretien et des remises en état plus réguliers et des renouvellements de mobilier plus fréquents entre chaque locataire.
Ces coûts d’entretien peuvent s’accumuler, notamment si le bien est loué à des étudiants ou des jeunes actifs, souvent moins soigneux que les locataires de biens vides (mais ne faisons pas de généralité non plus). 

Une offre pertinente que dans certains secteurs

La demande pour les appartements meublés est surtout concentrée dans les arrondissements centraux, proches des transports en commun et des quartiers animés.
En périphérie, où les profils familiaux sont majoritaires, la demande pour ce type de bien est bien plus limitée.
Nous conseillons souvent les propriétaires de ces secteurs de reconsidérer la location meublée, car ils risquent d’attirer principalement des colocataires ou de devoir patienter plus longtemps pour trouver un locataire, parfois finalement pour un loyer quasi identique à celui d’un logement vide.

Un déséquilibre entre offre et demande

Aujourd’hui à Marseille, l’offre d’appartements meublés longue durée sur le marché locatif dépasse souvent la demande réelle.
En effet, la majorité des locataires à Marseille, notamment les familles et les personnes cherchant à s’installer durablement, cherchent des locations vides, qui permettent une plus grande personnalisation en matière d’aménagement  et de stabilité.
Notons tout de même que l’offre de logements meublés s’est tout de même écoulée, y compris dans les secteurs à moindre demande, en raison du faible nombre global d’appartements disponibles à la location.

Si les futures réformes alignent la fiscalité des meublés sur celle des locations vides, les propriétaires qui maintiennent leurs biens en meublé dans ces secteurs moins propices à ce genre de location auront certainement à l’avenir plus de difficultés à louer rapidement et  pas beaucoup plus de loyers.
Si l’avantage fiscal de l’amortissement des meublés venait à être supprimé, on peut espérer que les propriétaires choisiront de passer leurs logements en location vide plutôt que de les vendre, comme cela arrive souvent. 

En conclusion

La location meublée reste une option intéressante pour certains types de biens , dans certains quartiers et pour des locataires jeunes. Il est donc essentiel de bien étudier son marché et de ne pas se laisser guider uniquement par l’aspect fiscal surtout si celui-ci devait changer dans les mois qui arrivent.

Si vous envisagez d’investir ou d’adapter votre stratégie locative, nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller.