Le marché des bureaux à Marseille est toujours poussif

Plusieurs rencontres cette semaine ainsi que la lecture du dernier rapport de DTZ, toujours teinté d’optimisme,  me font aborder le marché des bureaux à Marseille.  

Rien ne bouge sur ce marché depuis 10 ans: ni les statistiques et ni les prix 

Je suis toujours amusé par le décalage que je constate sur ce marché entre les statistiques « officielles » et ma réalité. Le coté officiel: Dans le neuf: Dans le neuf, selon DTZ, les stocks continuent de monter (49 000m2 contre 37 000 en 2012) malgré des surfaces placées qui se tiennent (17 000m2). Les loyers du neuf à la Joliette baisseraient un peu (5%) compris entre 235 et 250€ le m2, alors que dans les autres quartiers de la ville, ces loyers neufs seraient en hausse de 12% …à environ 170€ le m2…   Dans l’ancien: Toujours selon DTZ, les loyers des bureaux traditionnels seraient eux en hausse de 12%…Le loyer moyen serait de 133€ le m. Ils seraient compris entre 150€ et 250€ le m2… Là aussi, coté version officielle.   La réalité: Pas grand chose à se mettre sous la dent, très peu de demande avec beaucoup d’offres . Les bureaux dans des quartiers non centraux qui se louent à 80€ le m2 et dans le centre entre 100 et 130€. Pour un bon emplacement en très bon état et sans charges excessives, les loyers peuvent atteindre 140€ à 150€ le m2.  

Ne tombez pas dans le panneau  des statistiques officielles, des loyers faciaux pour caler votre projet:

Quand je lis que les loyers des bureaux traditionnels montent, j’en suis heureux mais perplexe car le ressenti du terrain et les nombreux panneaux en façade démontrent le contraire de ces « moyennes statistiques ». Ces chiffres de loyers des grands brokers sont des vitrines pour les grands investisseurs, les politiques et les aménageurs. Ce sont les chiffres de la rationalité économique et financière mais pas les chiffres du marché entre une offre et une demande. Sans ces statistiques, il n’y aurait pas de projets et pas de bureaux neufs ou très peu…donc il est bien qu’elles existent mais en période de vache maigre, elles ne sont pas fiables. Que signifie un loyer facial élevé quand les bureaux sont restés vides 2 ans? que le locataire entrant a obtenu 6 mois de gratuité et des aménagements? Faites attention car ce sont ces loyers qui servent par ailleurs souvent de base aux évaluations en cas de cession en y appliquant des taux de capitalisation compris entre 6 et 8%. Imaginez donc la différence si vous capitalisez sur un loyer sur-estimé de 20%…vous sur-payez le bien de 20%…et ce n’est pas rare

Nous sommes dans un marché d’utilisateurs qui souhaitent acheter à 2000€ le m2 pour de l’ancien en état correct et dont les loyers sont de 120€/m2 en moyenne

J’ai estimé qu’il y a à ce jour 6 fois plus d’acheteurs de bureaux que de candidats locataires. C’est en tous cas la statistique que j’ai trouvée sur mes annonces qui sont à la fois à la location ou à la vente. Quand je parviens à louer des bureaux corrects en centre ville à 120€ le m2, je suis très content.  Quand ils sont de qualité et bien placés nous pouvons même traiter à 140€ le m, voir 150€ sur le Prado. Au delà… Pour les prix de vente, cela fait plus de 10 ans qu’il sont bloqués entre 2500€ et 3300€ le m2 pour des bureaux neufs de qualité en bon état, et entre 1800€ et 2200€ le m2 pour des bureaux avec travaux moins bien placés. Il n’y a aucune évolution de ce coté depuis 10 ans, voir plus. Nous sommes depuis plusieurs années dans un marché d’utilisateurs ou l’acheteur est le patron de PME, le commerçant, l’artisan ou la profession libérale. Eux sont structurellement à l’achat et cela tombe bien car ils savent que ce qui restera de leur cabinet ou de leur société sera bien souvent l’immeuble ou les bureaux qu’ils auront pu s’acheter. Leur vision est de capitaliser sur l’achat des bureaux grâce à leur société, de faire réaliser des travaux d’entretien par leur entreprise et de profiter de ces revenus locatifs pendant les premières années de leur retraite. Parfois, ils arbitrent entre un salaire et des travaux qu’ils entreprennent dans leurs locaux pour valoriser leur patrimoine et améliorer le confort d’usage pour eux-mêmes et leurs équipes. Ils savent que la seule plus-value ne sera que la capitalisation des loyers et ne comptent pas sur une revalorisation du prix au m2. La réglementation sur les personnes à mobilité réduite risque même,  de faire baisser la valeur des bureaux en centre ville inadaptés qui ne pourront être mis aux normes. Cette réglementation risque de favoriser les quartiers où l’ont peux construire. Déjà de nombreux médecins sont soucieux de se problème et préfèrent renoncer à un achat plutôt que d’acheter dans un immeuble inadapté. Autant je ne suis pas très optimiste sur le niveau des loyers, autant un immeuble de bureaux rénové en centre-ville, avec des charges maîtrisées et conforme pour accueillir les personnes à mobilité réduite est un actif rare qui ne se dépréciera pas dans les prochaines années.   Le rapport de DTZ :  http://www.dtz-immo.fr/var/pm_leaddtz/storage/original/application/5557c7a94c67bbbabdae059f737867a8.pdf