La marché immobilier post-covid à Marseille

Dans ce moment post-covid, le marché continue de se segmenter et les Marseillais se replient sur leur chez-soi.

Parler de moyenne servira toujours à faire des titres pour les journalistes “spécialisés” ou pour que les politiques légitimisent leurs choix, mais cela aidera de moins en moins les acheteurs, les vendeurs et les locataires.

Notre monde se fragmente, nos villes et nos quartiers également. Cela se retrouve dans l’évolution des prix différenciés de l’immobilier.

Cette période Covid a aggravé la période de repli sur soi, de repli sur son chez-soi. Le marché immobilier n’échappe pas à cette vague de volonté de bien-être dans sa maison. Cela se retrouve dans l’évolution des besoins qui influencent les prix.

Les premières semaines ont été explosives en termes de prix et de nombre d’acheteurs. Début septembre, le marché demeure solide, mais personne n’est capable de dire s’il n’est pas en train de refroidir.

La location à Marseille : ne cherchez plus il n’y a plus d’appartements à louer

Il n’y a plus rien à louer. Il y a quelques semaines ou quelques mois je pointais la baisse forte de l’offre de location. À ce jour, le manque d’offre s’est encore aggravé.
Ne cherchez pas un T4, ne cherchez pas dans le 13007, ne cherchez pas un T2 (il y en a 2 fois moins qu’il y a 1 an), ne cherchez pas une maison. Si vous travaillez à Marseille et que vous êtes une famille de 2 ou 3 enfants, vous êtes dans la plus mauvaise des situations donc il faut avoir de la chance pour trouver un logement qui correspond à vos attentes.

Quelques chiffres pour montrer l’ampleur du phénomène :
fin juillet 2016, le total de l’offre locative était de  11 200 appartements
fin juillet 2020, le total de l’offre locative était de 2 137 appartements

Cet assèchement du marché locatif est dû au succès touristique de notre ville et aux impôts qui asphyxient les propriétaires.

Pour rappel Airbnb a enlevé entre 4 et 7000 appartements à la location. Personne ne le mesure véritablement, ni ne mesure le nombre, mais nos clients subissent les va-et-vient des touristes dans nos immeubles: ces locataires de passage dégradent, font la fête et consomment la tranquillité de nos immeubles.

L’impôt foncier est très lourd dans notre ville et découragent beaucoup de projets.
Sans parler des services locaux qui sont en retard dans la notion de service. Ces impôts asphyxient les petits propriétaires ainsi que les gros propriétaires soumis à l’IFI. Ces impôts renforcent l’érosion de l’offre de location par la vente de 2 à 4% du stock chaque année.
Stock qui n’est pas remplacé par le neuf.

Nous pouvions espérer que beaucoup de propriétaires reviennent du Airbnb vers la location longue durée. Malheureusement, ce n’est à ce jour pas le cas alors que ce phénomène est observée dans de nombreuses grandes villes.

Le niveau de prix des loyers est bon, sans qu’ils puissent s’adapter à la demande compte tenu du plafonnement des loyers. Les appartements se louent rapidement.

Pour être complet, nous avons constaté moins de départs des locataires qui ne sont pas partis en stage, ni à l’étranger et probablement de moindres embauches.

Les ventes : la hausse est ciblée et la baisse n’est pas du tout généralisée

La hausse généralisée est finie, mais il n’y a pas de baisse généralisée. Nous constatons toujours des hausses de prix pour les mois de juin et juillet sur certains biens et dans certaines niches et certains quartiers.

Le marché est bon, mais il n’est pas bon de partout.

Les critères de choix, vous le savez ont évolué vers plus de conforts, plus d’espace, et un extérieur.

Les prix baissent quand les appartements, les immeubles et les quartiers ne sont pas “tout confort” ou ont des défauts. Donc ils baissent dans certains quartiers de notre ville. Même dans un bon quartier, un appartement situé dans un immeuble mal entretenu baisse. Nous allons faire un article sur ce point prochainement pour montrer l’impact sur le prix du risque ressenti.

Le marché est bon mais nous ressentons une décélération de la demande et des appels ces derniers jours, probablement dus aux restrictions du côté des banques et au renforcement du Covid qui pèse sur les projets. 

Nous nous attendons à une baisse dans certains quartiers, mais à ce jour nous ne la mesurons très mal. La segmentation du marché est de plus en plus fine.

Je ne parlerai pas des bureaux et des commerces, car nous avons tout reloué après le confinement, donc nous n’avons pas plus d’éléments que lors de notre article.

Ce qui va probablement arriver sur le marché immobilier dans les prochaines années :

Un grand plan de rénovation de l’habitat.
– Beaucoup d’argent investi dans notre centre-ville suite aux projets PPA (Projet Partenarial d’aménagement) que l’état met en place pour lutter contre l’habitat indigne et revitaliser le centre-ville.
Il va mettre 10 ans avant d’avoir un impact mais le structurer et le valoriser.
– Beaucoup d’argent déversé pour améliorer et favoriser la rénovation énergétique suite à la loi Energie Climat du 8 novembre 2019
– Beaucoup de normes nouvelles, une frénésie réglementaire et normative
– Moins de voitures et plus d’espace verts
– La sécurité et la propreté seront encore oubliées, car il faut de l’autorité et éduquer. Donc ce sera encore long.