Investissement locatif à Marseille : impact de la hausse de 25% des plafonds de loyers

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Depuis le 1er octobre,

Les plafonds des loyers autorisés dans notre ville ont augmenté de 25% …un afflux d’habitants ? Les plafonds de revenus pour louer dans notre ville ont augmenté de 30% …un afflux de cadres à haut pouvoir d’achat ? Les plafonds de revenus pour bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) ont augmenté de 30% …des riches s’installent à Marseille ? En fait, non, rien de tout cela. Juste les conséquences du passage de la ville de Marseille en  « zone A » pour le dispositif d’investissement locatif dans le neuf Pinel.

Pour rappel, les villes sont classées par zone en fonction de la tension de leur marché immobilier à travers la notion de zone A/B/C.

Achat appartement neuf 13009 Marseille - résidence avec piscine le Moana
Achat appartement neuf 13009 Marseille – résidence avec piscine le Moana

Cela veux dire quoi d’être classé en zone A ?

Tout simplement que notre gouvernement considère que notre marché immobilier est tendu. (lire mon article sur ce sujet).  Nous avons donc gagné une catégorie et notre ville est passée de la zone B à la zone A. Le gouvernement considère donc qu’il y a plus de demande que d’offres et ce malgré les 8 000 logements proposés constamment à location, les 12 000 proposés à la vente, les 4 à 5 000 places de HLM attribuées chaque année. ET sans tenir compte non plus que les loyers et les prix baissent de 10 à 30% depuis 3 ans…selon les quartiers C’est donc évidemment une vision administrative, approximative, réductrice, simpliste qui ne colle pas à la réalité d’un marché non homogène. Ils devraient également tenir compte du nombre de place de HLM refusées ou du fait que 90% des habitants refusent de vivre dans certains quartiers (lire mon  article sur ce sujet),  à proximité de certaines cités à cause de l’insécurité et de la saleté. Bref, toute la ville est en zone A.  

Le passage en zone A va-t-il augmenter les loyers et les prix dans le neuf?

Parce que nous sommes en « zone dite tendue », ces mesures vont avoir comme première conséquence de faire augmenter les loyers et les prix. –          Les plafonds de loyers étant désormais majorés de 25% pour les investisseurs, nous pourrons louer les appartements entre 12€ et 15€/m2 alors que le loyer médian à Marseille de 12,5€ /m2. Pour information,  les loyers plafonds en Duflot devaient être compris entre 9,5 et 11€ le m2. –          Les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) sont améliorées. Les conditions ressources grimpent et les montants empruntés aussi. Un couple gagnant moins de 50 000€ annuel pourra bénéficier au maximum d’un PTZ de 54 600€, un couple avec deux enfants pourra bénéficier de 78 000€. Avec un rentabilité locative améliorée et des primo-accédants solvabilisés, les promoteurs vont en profiter pour majorer les prix après la période de disette qu’ils viennent de traverser. Attention donc à ne pas tarder si vous avez des projets d’achat dans le neuf! Comme à chaque fois, ces mesures créent un effet d’aubaine pour quelques uns, retombent comme un soufflet au bout de quelques mois ou sont carrément supprimées quand elles marchent trop bien car elles sont trop coûteuses. C’est l’histoire de ces mesures administratives et de la construction dans notre pays…  

Marseille dans une nouvelle zone : cela va changer quoi d’autre ?

Mise à part la vaguelette dans le neuf qu’elle va créer dans le neuf en 2014 et 2015, elle va renforcer les grandes métropoles comme notre ville car promoteurs et investisseurs vont les privilégier à long terme. Un peu au détriment des villes et villages environnants et des villes moyennes. Cette mesure va améliorer l’attractivité du neuf par rapport à l’ancien, tant que l’ancien ne bénéficiera pas de ces mesures. C’est à peu près tout et ce n’est déjà pas si mal. Je reste dubitatif sur l’effet d’entraînement sur le marché. Moi qui travaille beaucoup avec des propriétaires bailleurs investisseurs, je ne vois pas ce qui va leur redonner l’envie d’investir, de construire leur patrimoine dont le fruit est capté par l’impôt en très grande partie. De l’autre côté, ceux qui n’ont pas trouvé de travail, ne pourront toujours pas se loger, rempliront toujours autant de demandes de HLM et feront que notre marché sera encore considéré comme tendu. Ce zonage est une bonne nouvelle pour la ville après 2 ans de calamité Duflot qui a dégradé nos marchés et l’emploi. Vous souhaitez investir dans le neuf à Marseille? N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d’un avis sur un programme neuf.        
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Commentaires

  • Stéphane Pujol 07 octobre 2014

    Bonjour Béatrice Selon moi la métamorphose de la Capelette est une réussite. Donc j'y crois et incite à l'achat car je trouve les prix très raisonnables. Il est vrai par contre qu'il y a beaucoup d'offre...et encore pendant longtemps.

  • Beatrice 07 octobre 2014

    Bonjour Stéphane, que pensez-vous d’un achat dans le quartier de la Capelette? Est-ce un quartier où la demande de location évolue avec le nombre d’appartements qu’il s’y construit et y sera-t-il encore facile de louer dans ce quartier avec la pléthore d’offre dans du neuf?

  • Stéphane Pujol 07 octobre 2014

    Bonjour Marc Le souci pour notre ville est que les loyers "plafonnés" ne correspondaient pas à la réalité du marché. Je pense que cette erreur devait être corrigée. Il me semble que votre choix de non spéculation est le bon pour les primo-accédants à long terme. Là ce qui va se passer est que des investisseurs vont acheter dans de mauvais emplacements et effectivement on leur fera miroiter une rentabilité (d'affichage) qui à long terme sera décevante et ne sera pas tenue. Ce qui est certain selon moi est que tant qu'ils tenteront de faire rentrer notre ville dans une case, ils feront flop car il y a plusieurs villes dans notre ville. Il faudrait une analyse beaucoup plus fine que leur zone grossière et simpliste. Dans un même arrondissement un T2 de 45m2 va se louer à 450€, se vendre à 1700€ en fourchette basse et jusqu'à 700€ et 4000€ en fourchette haute... Merci Marc pour ton avis et de partager ta position. Tu es un sage :-).

  • Marc 07 octobre 2014

    Bonjour Stéphane, d'accord avec une partie de ton approche mais je ne partage pas la totalité de ton analyse. En même temps que Marseille, d'autres villes comme Lille, Montpellier ou Lyon sont passées en zone A. D'autre sont restées en B1 (Bordeaux, Nantes, Toulouse...) alors que leurs fondamentaux en termes de marché tendu ou de niveaux moyens des revenus étaient sans doute aussi solides. Dans l'une de ces villes que je connais bien, les promoteurs ont refusé de demander à l'Etat le passage en zone A. Pourquoi ? Parce qu'ils ne veulent pas d'un coup de fouet illusoire, déconnecté des capacités financières des locataires et acquéreurs. Coup de fouet qui pourrait potentiellement pousser certains opérateurs moins scrupuleux à utiliser les plafonds réglementaires pour afficher des rentabilités locatives (notamment) pour investisseurs supérieures à la réalité du marché et aux capacités des ménages. Ce qui conduirait inéluctablement à des déceptions et à des réactions médiatiques négatives (TV, radio, comme en 2008 par exemple avec "Les Robien de la colère"). En clair, le choix a été fait de conserver la stabilité du marché local et de travailler sur la maîtrise des prix plutôt que sur une fuite en avant globalement négative. Car que signifie, si je prends les exemples de Lille et Montpellier (je connais mal Marseille), une hausse des plafonds et des prix pratiqués quand les revenus des actifs de ces villes sont plutôt faibles et qu'en tout état de cause, ils ne grimperont pas de 25 ou 30 % du jour au lendemain ? J'avoue qu'ouvrir la boîte de Pandore ne me paraît pas une opportunité en ce sens...

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