Pourquoi il y a-t-il de moins en moins d'offre de location à Marseille ?

Dans mon dernier article trimestriel sur le marché immobilier à Marseille, j’ai montré l’évolution de l’offre de location à Marseille : baisse comprise entre 1500 et 3000 appartements pour la seule ville de Marseille. La baisse est encore plus forte pour les grands appartements T4 (-19% en 3 ans) ou T5 (-37% en 3 ans) du centre ville qui vont disparaître. L’offre de location n’a jamais été aussi faible si l’on regarde ces vingt dernières années. Explications.

L’offre de location de nos anciens propriétaires bailleurs baisse

Ils possèdent plusieurs appartements, voire 1 voir 2 immeubles ou 4 à 5 appartements. Ce sont les propriétaires de familles de Marseillais qui ont souvent reçu en héritage ces appartements ou qui ont acheté il y a 30 ou 40 ans.
Ils ont beaucoup investi, car leurs aïeuls ou leurs vendeurs n’avaient rien fait. Ils n’avaient rien fait, car l’immobilier il y a 40, 50 ans ne valait rien. Ils ont subi la hausse des contraintes, la hausse des coûts, les nombreux travaux à engager, le plafonnement des loyers, la sous-responsabilisation des locataires qui échappent souvent à leur devoir, les squats, etc… et la hausse des loyers et des prix.

Surtout, ils ont rénové. Ils ont souvent engagé des rénovations importantes, parfois sans trop se soucier du confort ou du goût des autres (les fameux chauffages électriques à 40€, les carrelages blancs, les plafonds en dalles, le crépis, etc…). Ils ont été obligés d’emprunter pour financer ces travaux donc rajouter 5000€, 10 000€ pour améliorer le confort par des chaudières individuelles gaz, ou faire de jolies salles de bains n’était pas leur priorité.

Il me semble que la totalité des propriétaires bailleurs privés loge presque un tiers des habitants du centre-ville. C’est dire leur importance sur le marché de la location mais tout le monde s’en fiche.

Comme en plus, il y a eu stagnation des loyers depuis 15 ans. Ils en ont profité jusqu’en 2007, mais depuis constatent parfois qu’un appartement loué à 500€ en bon état en 2005 (rénové) a été reloué à 480€ en 2018…

Ils ne font donc plus de travaux ou juste le minimum, juste pour ne pas être en dehors de la décence (parfois la limite est franchie). Ils ne visent plus le long terme dans leur gestion de patrimoine, mais juste à ne pas être emmerdés. Désormais, ces propriétaires vendent quand ils récupèrent un appartement qui nécessite des travaux. Ils ont raison de vendre, car financièrement, pour eux, il n’y a plus de rentabilité.

Trop d’impôts font baisser l’offre de location : une évidence

Pour rappel, les propriétaires français sont les plus taxés au monde. La surimposition a usé leur volonté et va continuer de tuer l’offre. Ceux qui le nient, refusent de voir la réalité et les cas particuliers qui se généralisent.

C’est une évidence pour les professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine. Les patrimoines – soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) – ont intérêt à vendre si leurs appartements sont en mauvais état. Faire des travaux ne présente plus aucun intérêt. S’engager pour améliorer la qualité, le confort des appartements ne procure plus de rentabilité.

Sans oublier que les taxes foncières représentent couramment 1 mois, voir 1,5 mois de loyer pour financer nos services publics. N’oubliez pas que là aussi, nous avons le pompon de la grande métropole la plus taxée de France. Sur ce seul critère, il est préférable d’investir ailleurs.

N’oubliez pas non plus que les loyers sont plafonnés

Les loyers sont plafonnés et le propriétaire n’a plus le droit de fixer librement son loyer selon l’offre et la demande. C’est une atteinte à la propriété dont tout le monde ne mesure pas les conséquences, mais qui à long terme, pèse fortement.

Nos loyers sont compris entre 12 euros à 13 euros à Marseille depuis 15 ans. Celle ou celui qui a loué à Marseille a donc – globalement – perdu du pouvoir d’achat. En ce moment, alors que l’offre diminue fortement, les propriétaires ne peuvent pas en profiter pour augmenter les loyers. Les prix de vente étant en moment à la hausse, ils ont donc une belle opportunité de sortir du marché.

N’oubliez pas non plus AirBNB qui enlève une offre de location à Marseille

En 2017, il y avait 12 700 annonces sur Airbnb qui aurait hébergé 248 000 voyageurs et généré 1600€ de revenus annuels pour l’hôte (source Dataville par Airbnb publié par l’AGAM). Voilà un article de la Provence à ce sujet .

Sur ces 12 700, combien ont été retirés de la location traditionnelle ?

C’est impossible de le définir précisément et c’est probablement cela qui explique les écarts d’estimation sur cette baisse de l’offre (nos chiffres donnent 3000 et l’autre estimation que nous avons est de 1500).

Les effets sont de long terme, mais ils seront très importants pour l’offre locative.

Investir dans l’ancien pour être rentable !

Grâce à la faiblesse des taux d’intérêt, une nouvelle phase d’investissement pour rénover l’offre va s’engager dans le centre-ville. Ce sera donc sans une partie des anciens bailleurs privés.
En revanche, pour des cadres, des professions libérales ou tous ceux qui sont motivés et qui souhaitent se constituer un patrimoine (qui ne sont pas soumis à l’IFI) cela sera une opportunité à ne pas laisser passer. Beaucoup ont commencé et sont jeunes voir très jeunes.

Certes, il faudra engager de lourds travaux dans les immeubles et les appartements, mais cela sera rentable pour eux dans la phase d’emprunt.

Le nombre d’appartements qui seront offerts à la location va donc globalement continuer de baisser, mais la qualité de ces appartements devrait s’améliorer.

La grande difficulté sera pour les cadres avec 2 ou 3 enfants qui seront mutés dans notre ville.

Donc nouvelles offres, nouveaux propriétaires et espérons une nouvelle phase pour notre ville.