Opportunités fiscales pour les petits patrons: la location de bureaux équipés

A mon avis, tout entrepreneur, tout patron, tout commerçant et tout indépendant doit (à partir du moment où il a une visibilité sur l’exploitation de son activité) acheter ses bureaux, investir dans son outil de travail ou son local quand il est commerçant. Au premier rang de ces outils, la boutique, le bureau ou le local d’activité constitue souvent un avantage concurrentiel différenciant. Pour cette raison, le petit patron doit devenir propriétaire. C’est également la première étape pour bâtir une stratégie patrimoniale. Mieux vaut rembourser ses crédits auprès d’une banque pour acheter ses murs que de se verser un salaire. Mais cet endettement et ce risque ne doivent être pris que lorsque l’entrepreneur dispose de la trésorerie pour payer ses dépenses contraintes tant au niveau de son activité que de son salaire. C’est également pour son entreprise, son équipe un formidable boost au niveau de la culture d’entreprise et de l’activité. Une des options à étudier dans ce cadre-là est la location de bureaux ou de locaux équipés

Bureaux équipés : avantages & inconvénients

La location de bureaux équipés est une option intéressante fiscalement. La catégorie d’imposition change et l’investisseur ne souffre plus de la fiscalité foncière. L’imposition se fait au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et c’est cela qui rend l’investissement rentable. En cas de déficit, l’intégralité de la quote-part est imputable sur le revenu global, sans plafond selon l’activité de l’entrepreneur. La plus-value professionnelle est exonérée si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d’affaires (loyers + charges mises par convention à la charge du locataire) est inférieur à 90 000€ au cours des deux années civiles qui précèdent la cession. Quant au rendement locatif brut, c’est vous qui le fixez quand vous fixez le loyer de marché. Il est souvent de 6 à 8% du montant de l’investissement, voir 9-10% pour certains locaux. Attention de ne pas sur-évaluer ce loyer car l’abus de bien social guette. Consulter une agence pour vous couvrir sur la valeur du loyer de marché. Un article à découvrir : Un patron qui n’achète pas ses bureaux n’a rien compris !

Les avantages pour le locataire

La demande pour les bureaux équipés est croissante, car c’est une solution d’hébergement flexible, qui réduit les frais d’installation et de matériels et permet à l’entreprise locataire d’être tout de suite opérationnelle. La location à la carte et la possibilité de louer un bureau au mois (et parfois à la journée) séduit aussi les locataires, qu’ils s’agissent d’une grande société qui monte un projet, d’une entreprise individuelle ou un professionnel exerçant en libéral.

Déductibilité : travaux, frais de notaire…

La location de bureaux équipés est assimilée à une prestation de service. Les travaux sont déductibles : mais attention, sont concernés les travaux de réparation et d’entretien, et non les travaux d’amélioration. Les frais de notaire seront déductibles, ainsi que les frais d’agence. Les intérêts d’emprunt aussi. L’assiette de déductibilité est donc large.

Un seul inconvénient…

Une fois que la période déficitaire est passée, les revenus sont soumis aux charges sociales. Autrement dit, les associés de la Société qui portera le bien devront payer des charges sociales en tant que « commerçants ». C’est là que le bât blesse. Mais dans ce cas, la solution de la vente s’envisage avec une plus-value exonérée…dès que les déficits sont imputés. Attention en revanche de ne faire ce type d’opération qu’une seule fois pour éviter d’être assimilé par administration fiscale comme marchand de biens.

Quelle activité est concernée ?

Le bureau équipé n’intéressera que les activités qui ne nécessitent pas de travaux spécifiques. L’équipement doit être standard : photocopieurs, corbeilles à papier, téléphones, une salle d’attente, une salle de pose…pour être rentable et revendu facilement. Si vous avez des questions, appelez moi