Optimiser la structure de vos charges de copropriété et allégez les contrats, les prestataires: quelques pistes

25.12.2012 Nous sommes le jour de Noel, mon épouse vient de me traiter de fou, car je suis encore sur mon ordinateur… les enfants jouent avec leurs cadeaux de la veille en attendant le second réveillon avec la belle famille …et moi je vais raconter que cette semaine je me suis fait houspiller par un conseil syndical qui me reprochait un niveau de charges élevés…Quel sujet pour un si beau jour! Cette copropriété avait été mise en place il y a deux ans, l’immeuble était neuf, je n’étais donc pas content de leurs remarques. Et pourtant, ils avaient raison.  Les contrats n’étaient pas en cause, car ils avaient été correctement négociés à l’exception du contrat ascenseur qui est toujours surfacturé par l’installateur (qui se sent en position de force compte tenu de la garantie de deux qu’il apporte à l’installation). De même les contrats avaient été souscrits auprès de prestataires locaux et indépendants soucieux d’abord de la qualité de leur travail. La raison de leur colère est ce que nous ne contrôlions pas assez:  la structure des charges compte tenu de la construction initiale, des besoins réels en rapport du standing  supposé et l’absence de contrôle des prestations que nous avions délégué à l’entreprise de nettoyage:

Examiner la structure des charges de copropriété selon la construction:

Les poubelles, elles sont où?  où  est le local poubelle ? Nécessite-t-il une personne pour sortir les poubelles de ce local ou les services de la CUM (communauté Urbaine de Marseille) peuvent prendre directement les containers ? Besoin de tant d’espaces verts gourmands en eau et en entretien? Les espaces verts sont-ils économes en temps d’entretien ? Ne faut-il pas réduire les surfaces plantées qui sont souvent que des jardins d’agrément. De la pelouse à Marseille????comme à Londres…Le jardinier passe-t-il au moment ou c’est nécessaire? Ne faut-il pas plutôt planter nos herbes de Provence (romarin, lavandes..) beaucoup plus économes en eau ? Voilà tout de même pour certains, de belles discussions en perspectives avec les forcenés des espaces verts qui rêvent encore d’un Versailles sous leurs fenêtres, mais sans le budget…

Avec le chauffage collectif: un confort gaspillé?

Même les appartements inoccupés sont chauffés à 22°C, voir 23°. Et si vous supprimiez le chauffage collectif? baissiez d’un degré la température? Si vous avez un chauffage collectif, et bien ce n’est pas de chance, car le réseau, la production de chauffage et la distribution sont toujours mal gérés. Je ne jamais vu (même pas parmi mes copropriétés) de budget optimisé sur le chauffage pour deux raisons : – la première c’est qu’il faut beaucoup investir, – la deuxième c’est qu’il est très difficile de  faire baisser la température du chauffage ne serait-ce que d’un degré. L’idéal serait de ne pas trop chauffer et de mettre tout le monde à 20°C…mais nos aînés veulent avoir 23° tout le temps!  Tentez de leur faire comprendre qu’ils ont plus intérêt à avoir un chauffage d’appoint que 23° en permanence en chauffage collectif et vous vous faites étriller en assemblée générale. Je l’ai tenté plusieurs fois et à chaque fois…je me suis fait rembarrer! Sur cette copropriété, nous avons supprimé la sortie des containers: économie 1800€ par an et allégé le contrat d’entretien des espaces verts: économie de 600€.

Le standing supposé: Combien de contrats négociés au plus juste? Avez vous évalué les besoins réels?

Allégez vos contrats de prestations inutiles : Pensez aux prestations des contrats nécessaires. Allégez les contraintes, supprimer les tâches inutiles et peu efficaces. Cessez de penser que quelques euros de plus sur ce poste ce n’est pas grave. En allégeant le travail qui pèse sur votre syndic ou tout autre prestataire, vous allégerez le prix de nos prestations et de vos charges. Supprimer les visites du syndic, ne lui demandez pas de venir plus d’une fois par mois, car c’est usant et inefficace. Par contre, imposez-lui d’avoir tous les éléments, toutes les réponses d’une visite à l’autre. Nettoyer moins souvent, optimisez les déplacements Pour le nettoyage, trop souvent on fait balayer du vent ou passer la pièce (essorer les sols pour les non marseillais) sur des sols propres. Préférez un grand nettoyage et privilégiez les halls. Laissez les professionnels optimiser ce poste mais vérifiez la réalité du besoin de nettoyage. Sur cette copropriété, nous avons réduit à une heure la durée de l’ag et des conseils syndicaux, forçant tout le monde à être concis: économie 300€ La délégation du contrôle: L’une des causes pour lequel notre pays est dans cet état là est l’absence de contrôle réel du travail de nos fonctionnaires et des politiques… Il en est de même dans les copropriétés. Réellement besoin d’un concierge? Son contrat est-il optimisé? S’il y a un concierge qui a un contrat conforme à la convention collective : c’est une dépense lourde. C’est à mon avis, un luxe sauf dans les résidences de plus de 100 lots. Ce qui arrive souvent c’est que le travail du concierge n’est pas assez précisément défini et suivi. Le syndic n’est pas en mesure de contrôler ce travail et c’est souvent le conseil syndical ou son président qui font office de patron sur place…pas bon. Les propriétaires participent-ils à la surveillance au contrôle de l’immeuble? Si vous déléguez ce contrôle, soyez certain que vous perdez beaucoup d’argent. Vous le confiez à une entreprise? Bonne chance. Vous le confiez à un concierge: bon courage dans 90% des cas il y a beaucoup de gras. Qui contrôle le concierge? Le syndic? en venant au mieux une fois par mois, vous croyez qu’il contrôle quoi? Vous pensez que le rôle du syndic est d’être une sorte de concierge en chef qui exerce ce contrôle? Vous vous trompez complètement. Relisez les missions du syndic définies par son contrat ou la législation. Sur cette copropriété, les halls et couloirs ne sont faits qu’une fois tous les 15 jours: économie de 600€. Je n’ai pas parlé du choix essentiel des entreprises partenaires du syndicat qui doivent être l’objet de toutes les attentions, car ce n’est pas l’objet de ce article mais leur rôle est primordial. Bref, remettez en cause l’existant sans les oeillières du passé, coupez les prestations des contrats, testez des contrats allégés,  mais cessez de tirer les prestataires vers le bas car à ce jeu personne n’est gagnant. Cela fait une heure que j’écris…Je dois être fou… définitivement. Joyeux Noel à tous. Stéphane Pujol