Analyse du parc locatif privé de la métropole Aix Marseille et zoom sur Marseille

Analyse du parc locatif privé sur la métropole d’Aix Marseille

Entre 2009 et 2020, le marché du parc locatif privé a été très dynamique sur la métropole Aix Marseille Provence avec près de 14% de logements proposés en plus sur la période et une hausse de + 52% de la part des meublés sur ce même parc. 

Les loyers s’étendent de 11,1 €/m²  à à 15,8 € /m² selon les communes de la métropole avec un prix médian de 12,9€ le m² .

La mobilité est en hausse depuis 2022, suite à une baisse continue du taux de rotation entre 2015 et 2023. Marseille restant la ville ou les rotations sont les plus faibles de la métropole (22% contre 32% à Aix en Provence) . 

Des loyers plus chers à la relocation que les loyers de stocks (bail en cours) d’en moyenne 1,5€/m²  avec des écarts plus prononcés de 2 à 3€ sur les petites surfaces et les maisons. 

Des niveaux de loyers plus chers au sein du parc construit entre 1991 et 2005, avec un prix médian de 14,3 €/m². Les loyers les moins chers, se situant dans le parc construit entre 1946 et 1970, avec un prix médian de 11,9 €/m². 

Zoom sur les loyers du parc privé à Marseille

• Des loyers en hausse depuis 2014 qui semblent se stabiliser en 2024 

Depuis 2014, les loyers ont augmenté de manière continue à Marseille. Les loyers de relocation ont nettement dépassé les loyers des baux en cours notamment sur la période 2018/2021 comme le montre ce graphique. Cela n’était jamais arrivé.

Il est à noter que l’on observe actuellement et depuis peu, après ces nombreuses années de hausse, une stabilisation du niveau moyen des loyers à Marseille.

Loyers à Marseille depuis 10 ans (source : Clameur)

Au cours de la période étudiée ce sont les appartements T1/studios et T2 de petites surfaces qui ont vu leur loyer le plus augmenté. Cette catégorie de bien correspondant à des appartements d’investissements locatifs remis sur le marché rénovés et souvent loués en meublé à des loyers plus chers.

L’effet Covid a globalement joué un rôle dans la forte hausse des loyers, avec une attractivité de la ville qui s’est renforcée, une arrivée de nouveaux profils de locataires venus s’installer à Marseille depuis d’autres villes ou depuis l’étranger. Ce phénomène a pu renforcer une tension déjà présente et permis à une offre plus haut de gamme de rencontrer une demande.

Quand nous parlons de manière globale, qu’il s’agisse de la hausse générale des loyers constatée ces dix dernières années ou de leur stabilisation récente, il convient de garder à l’esprit que les dynamiques sont très hétérogènes et que les moyennes cachent des réalités bien différentes selon plusieurs facteurs dans notre ville. 

• Des loyers hétérogènes selon le quartier

Le loyer médian à Marseille se situe autour de 12,5 € / m².
Cependant, selon la zone observée, ils peuvent varier entre 11,1 € / m² et 15,8 € / m².
Pour résumer, on peut considérer que nous avons à Marseille 8 zones de prix et de fortes disparités de prix au sein d’un même arrondissement.

• de 13,2 €/m² à 15,8 €/m² sur le littoral sud (7ème et 8ème) de la ville, dans le 12ème et l’ouest du 9ème (quartier de Mazargues)
• Des loyers intermédiaires (de 12,3 €/m² à 13,2 €/m² ) dans le 4ème et le 5ème arrondissement
• Des loyers modérés (de 11,1 €/m² à 12,3 €/m²) dans les 3ème , 14ème et 15ème 

• Des loyers hétérogènes selon l’année de construction

=>Les niveaux de loyers les plus chers se trouvent au sein du parc construit entre 1991 et 2005, avec un prix médian de 14,3 €/m². On observe une variation de +15% du prix des loyers des biens construits à cette période. 

Il est à noter que les loyers sont hétérogènes au sein même de ce parc. La dispersion se fait surtout vers les hauts niveaux de loyers : 25 % des T3 construits entre 1991 et 2005 sont loués à plus de 960 €, et 10 % à plus de 1200 €.

=>Les loyers les moins chers, eux, se trouvent dans le parc construit entre 1946 et 1970, avec un prix médian de 11,9 €/m². Les loyers sont plus homogènes au sein de ce parc.

Dans ce contexte de stabilisation du niveau des loyers à Marseille tous ces éléments sont à considérer dans le cadre d’une stratégie d’investissement locatif.

Si l’on observe nos statistiques internes, nous n’avons cessé de constater une augmentation des loyers dans notre portefeuille de biens en gestion. La plus grande partie de nos biens proposés à la location sont en effet des biens récents, rénovés ou rénovés et meublés. 

La hausse des loyers depuis ces 10 dernières années a été corrélée à la baisse constante du nombre de bien à louer, par l’attractivité de la ville post-covid et par les incitations fiscales qui ont favorisé la part des biens meublés plus chers sur le marché.

Aujourd’hui l’attractivité de Marseille et l’euphorie post-COVID sont retombées, la part des meublés dans l’offre est désormais supérieure à la demande selon les typologies et les quartiers, les potentiels acquéreurs demeurent locataires plus longtemps à cause de leur perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux….Autant de facteurs qui peuvent expliquer cette stabilisation du niveau des loyers.

L’encadrement des loyers qui nous est promis ainsi que la future augmentation de la fiscalité auront également un impact prépondérant sur la volonté des bailleurs de poursuivre leur mise en location. Il est encore trop tôt pour en parler, mais il est probable que l’offre continuera de baisser de plus en plus vite. 

Sources : Observatoire local des loyers du parc privé des Bouches du Rhône / Clameur