Exit l'investissement immobilier
- Mes conseils pour investir en immobilier à Marseille
- 13 janvier 2013 | Stéphane Pujol
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2013 : peu d’acheteurs et peu de vendeurs, qui aura raison ?
Les acheteurs?
Depuis 18 ans que j’exerce ce métier, il était d’usage que des investisseurs me demandent si j’avais un bon plan, quand il fallait investir, sur quel type d’appartements, selon quels critères, quel programme défiscalisé neuf choisir à Marseille. Depuis Juillet on ne me pose plus ces questions. Pourquoi les investisseurs n’ont-ils rien fait cette année? Ne veulent-ils plus préparer leur retraite ? Le tabassage fiscal leur fait-il peur ? Sont-ils devenus dépressifs ?
Mon plus gros client m’a simplement qu’il n’avait plus envie de s’emmerder la vie avec de nouveaux investissements. Comme d’autres investisseurs, les investissements déjà réalisés, il les garde et s’accordent du coup plus de temps libre. Investir lui prenait beaucoup de temps et comportait des risques qu’il ne veux plus prendre.
A force d’entendre que le marché va baisser, les investisseurs se disent que ce n’est pas le moment d’acheter. Mais à force d’entendre la ministre dire qu’elle veut faire baisser les prix et les loyers : alors ils se disent pourquoi acheter tout court ?
PLUS PERSONNE NE VEUX PRENDRE DE RISQUE COTE ACHETEUR
C’est grave, non ? Ne rien faire semble être la nouvelle stratégie. Mais est-ce une stratégie ? Préserver sa capacité d’investissement future en faisant le dos rond, en remboursant ses dettes est la stratégie à mener ?
Et les vendeurs que font-ils ?
Et bien pareil, rien. Ils ne vendent pas, retardent. A Marseille, je n’ai jamais aussi peu vu de vente d’immeuble.
Orpi cette semaine veut faire baisser les prix de ses mandats de 5 à 15%. Et vous croyez que cela va inciter les vendeurs à mettre en vente ? S’ils peuvent retarder, ils retarderont. Même les vendeurs de terrains, dont les propriétaires sont désormais les grands coupables du manque de construction (d’après les promoteurs et les politiques !!), vont être punis de ne pas avoir vendu, de s’être enrichi en dormant: vous croyez qu’ils feront quoi ? Ils ne vont rien faire, rien vendre tout simplement à cause de la fiscalité et de cette « culpabilité ».
Pas de vente de terrain, pas de construction. Pas de construction, pas de neuf. Au moins la baisse dans l’ancien sera limitée. En contrepartie, le secteur publique est supposé construire beaucoup de HLM (je me marre en écrivant cela car je n’y crois pas une seconde sauf que c’est autant de personne qui resteront mal logés) .
COTE VENDEUR : ON ATTEND UN MEILLEUR MOMENT
Tout comme les 35h ont été le détonateur de l’absence d’investissement dans l’industrie, le tabassage fiscal 2012 aura été le détonateur de l’absence d’investissement dans l’immobilier.
Le pigeon qui va investir dans l’immobilier pour payer plus d’impôts n’est pas prêt de voler à nouveau. Ce secteur d’activité qui était une des rares réussites de notre pays sans déséquilibre entre acheteur et vendeur est cassé faute d’investisseur. Auront-ils raison à long terme ?
Nous sommes dans un creux d’activité depuis déjà 6 mois avec uniquement de petits investissements (le cap des 150 000€ est difficile à passer), quelques vendeurs contraints, quelques exilés fiscaux en partance qui liquident leur patrimoine.
J’espère que la purge va se produire pour le marché puisse repartir rapidement, mais j’en suis de moins en moins persuadé. En attendant l’hypothétique grand plouf, rien ne se conclut, rien n’avance. Pendant combien de temps ? Nul ne le sait.
Durant cette période, il est évident que les petits biens (moins de 150 000€) trouveront plus facilement preneur que ceux à 800 000€. Ce qui est également certain, c’est que personne n’a de stratégie pour créer de la valeur et de la richesse . Avec des taux aussi bas. Qui l’aurait cru ?
Je dis souvent que nos clients nous ressemblent et nous ressemblons à nos clients car ils nous choisissent : qui a des clients non sclérosés ? Devenons-nous tous devenir sclérosés ?
C’est cela que je retiendrais de 2012 : un grand craquement (psychologique) dans l’investissement immobilier. Quant à moi, il faut que je trouve des investisseurs qui ont toujours la main forte, pas d’appréhension et qui savent que tout est histoire de cycle et de patience. Jusqu’à présent ces courageux ont toujours eu raison. Cette fois ci, je pense que cela sera encore valable pour eux à condition de choisir le bon timing et le bon produit qui va se présenter.
Stéphane Pujol
Commentaires
Salut Arno Exact, c'est beaucoup de psychologie et un doigt d'économie qui font nos marchés. Sauf que les impôts ont gelé notre l'investissement sur nos marchés comme les 35h l'ont fait pour les investissements industriel dans la tête des décideurs. Salops de patrons, ou cons de politiques...on s'en fout. Le résultat est : aucun investissement. En espérant que ce ne soit pas définitif...
Salut Stéphane, J'ai lu ton post il y a quelques jours déjà mais je n'avais pas pris le temps de laisser un commentaire, ce qui se passe pour les investisseurs se passe pour toutes les catégories d'acheteurs et de vendeurs et c'est bien la lourdeur des différentes annonces (et pas seulement immobilières) qui plonge le pays dans ce marasme, wait and see, voilà la référence marché pour 2013 et je ne peux que comprendre ceux qui sont inquiets . Les prix de l'immo n'ont pas grand chose à voir la dedans, j'en veux pour preuve qu'en 2007 personne ne s'inquiétait d'acheter à tel ou tel prix et avec des taux plus élevés. Une prise de conscience collective ? Je n'y crois pas... Un climat général déplorable ? Je pense... Et je rajoute, car j'entends déjà quelques dents grincer, je ne dis pas que l'immobilier ne devrait pas baisser ou se réajuster (mot à la mode) mais que ce n'est pas ce qui fera que le marché repartira... C'est le moral des troupes qui fera évoluer les choses... Dans un sens, ou dans l'autre...
Bonsoir Laurent Je partage tout à fait votre analyse. Merci de vos commentaires Stéphane
Quand aux investissements locatifs la France est un des pays ou la rentabilité est la plus haute, c'est beaucoup moins facile dans les pays ou la prix à l'achat est élevé et le prix des location assez bas.. En France on peut ( ou pouvait ) facilement "auto-financer" un achat sur 15 ans et au final avoir une petite retraite...
Faut arrêter de parler de bulle qui va éclater, cela fait des années qu'on entend ça ( n'en déplaise aux dénigreurs du marché ), la conjoncture et la politique vont certaines changer le marché mais comme tout il y a aura une mutation, une adaptation mais de là à ce que le prix (les vrais prix de vente, pas ceux affichés en annonces) chutent de 30% c'est improbable ( sauf pour ceux qui ont surpayé leur achat ) . Le cas le plus grave serait celui d'un primo-accédant ayant acheté à crédit quasi-total et au maximum de sa capacité de remboursement, en 2008, un bien surestimé., s'il ne peut plus rembourser ses mensualités ou revendre c'est perdu ...
Bonsoir Dans mon métier on ne chiale pas, Monsieur on s'adapte et on travaille. Dire que les agents immobilier sont responsables de la hausse des prix est faux. Nous sommes des intermédiaires et il est normal que les propriétaires vendeurs souhaitent vendre au maximum leur appartement ou leur maison. Vous ne croyez pas? La justice sociale c'est des milliers de chômeurs du bâtiment en plus, des propriétaires moins riches, et moins d'appartement à la location? Arrétez de rêver la réalité. Stéphane
Arrêtez de chialer sur votre sort. On vit dans une bulle immobilière à laquelle vous avez contribué. Maintenant c'est la faute à l'état parce qu'il voudrait un peu de justice sociale. Vos analyses sont à l'image des agences immobilières...lamentables.
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