Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Ces derniers temps, c’est la question quotidienne à laquelle je réponds. Soit ce sont des jeunes qui veulent investir pour leur retraite, soit ce sont des propriétaires mécontents des placements bancaires ou boursiers de leur banque, soit ce sont des investisseurs qui n’ont plus confiance en rien… C’est  un large sujet sur lequel je pourrais disserter des heures. La réponse est évidente pour moi, mais pas pour ceux qui ne sont pas intéressés par ces sujets. L’objectif n’est pas ici de digresser, sinon de rappeler pourquoi l’investissement locatif est si rentable en ce moment. Nous donnerons aussi quelques conseils structurants pour celles et ceux qui envisagent d’acheter et louer.

Faut-il investir dans l’immobilier ? 

Oui et le plus tôt possible. Aujourd’hui l’investissement immobilier est le plus sûr et l’actif qui rapporte le plus quand on emprunte à 1.5% sur 15 ans. Certains diront : « Et les assurances vie alors ? » d’autres s’exclameront : « La bourse ! La bourse rapporte le plus! » Soyons honnêtes : peu d’entre nous font fortune en bourse, où le risque de perte est bien supérieur aux risques liés à l’investissement locatif. Pourquoi à votre avis les banques prêtent-elles de l’argent pour emprunter dans l’immobilier et le refusent pour financer des achats d’actions ? Investir dans l’immobilier, c’est s’assurer des revenus fixes qui varieront peu, ou alors à la hausse dans 95% des cas. Pour cette raison, y investir le plus tôt possible est souvent une clef de réussite. Il faut néanmoins faire attention, car l’immobilier est l’un des secteurs les plus réglementés et complexes qui soient. Il ne faut pas faire d’erreur dans ses choix, car ces erreurs peuvent coûter très chères.

Emprunter pour investir dans l’immobilier est simplement créateur de valeur dans 100% des cas

Le montant que la banque vous aura prêté sera le montant de votre patrimoine. C’est dans la phase d’emprunt et de remboursement que vous vous enrichissez. L’emprunt pour financer de l’immobilier est avec la création d’entreprises, une des deux dernières manières de s’enrichir. Vous pouvez emprunter entre 3 à 6 fois votre revenu professionnel selon les supports de placement et les choix d’investissement (résidence principale ou pas). Pourquoi les grands investisseurs professionnels au niveau mondial se ruent sur l’immobilier ? Croyez-vous qu’ils le font aveuglément ? Ils savent très bien que l’immobilier est l’actif le moins risqué aujourd’hui et celui qui rapporte le plus. Comme je l’ai dit dans l’un de mes articles, ne pas emprunter pour acheter, c’est perdre tous les jours des opportunités de gagner de l’argent.

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

Investir dans l’immobilier neuf présente au moins 5 avantages par rapport à l’ancien :

• Moins de frais de mutation
• Une garantie de bon fonctionnement donc moins de travaux
• Moins de coûts d’entretien (beaucoup moins !)
• Un espace de vie plus adapté et confortable
• Un espace de vie optimisé

Mais le neuf ne s’achète pas tout le temps : encore faut-il repérer des fenêtres d’opportunités. L’immobilier ancien, quant à lui, a quand même son mot à dire ! Quelques avantages à acheter de l’ancien :

• L’ancien est moins cher que le neuf
• Les appartements sont souvent mieux localisés, car les meilleurs terrains sont déjà construits.
• Vous aurez une décote à l’achat si le bien nécessite des travaux (évaluez bien le montant de ces travaux !)

Ou investir ?

Dans une grande ville, une capitale, son centre. Au plus vous investirez dans une grande ville, au plus investirez dans son centre, au moins vous prenez de risque.

Quoi acheter : appartements, bureaux, commerces ?

Si vous êtes entrepreneur, achetez avant tout votre outil de travail. Donc votre bureau ou votre commerce. Faites cet effort, car il ne reste souvent pas grand-chose des entreprises sauf l’immobilier que l’activité a permis d’acquérir. Si vous ne souhaitez pas prendre de risque achetez de l’immobilier d’habitation qui rapporte le moins, mais permet de dégager des revenus réguliers et beaucoup plus réguliers que les bureaux ou commerces. Vous avez 3 fois moins de risques d’investir dans un appartement que dans des bureaux ou commerces. Studio : oui et non : ne rien acheter en dessous de 27m² ! T1/T2 : oui,  sans hésiter T3 : oui,  si la surface n’est pas trop grande (mais pas trop petite non plus) T4 : non,  sans intérêt pour le placement

Meublé ou vide ?

Tout dépend du type d’appartement, de votre investissement, de votre niveau d’imposition. Personnellement, après avoir acheté et loué des appartements vides, je suis en train d’investir dans des meublés. D’abord parce que la demande en appartements meublés ne cesse de croître : la plupart des locataires ne veulent pas investir dans le gros mobilier, surtout les jeunes. Ils veulent des espaces de vie prêts à l’emploi. Mais pour ça, le propriétaire doit assumer les travaux, l’aménagement et la décoration qui valoriseront son bien et attireront les locataires. Si votre meublé est de qualité et proche du centre-ville, soyez sûr de le louer en 1 semaine (pour autant que vous passez par une agence, c’est entendu!). Enfin, sachez que la fiscalité est plus douce pour le meublé.

Acheter via une société civile immobilière ou pas?

Achetez avec une SCI tout le temps (sauf pour les meublés), ne vous posez même pas la question. Souplesse, discrétion, Isf sont les avantages, car acheter en direct n’en présente aucun.

Qu’est-ce qui est difficile ?

Rien si vous êtes bien accompagné. Seul le sourcing et trouver le produit qui vous correspond est long.

Alors vous démarrez quand ?

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