Prélèvement à la source : quels travaux immobilier entreprendre ?

Le prélèvement à la source pour ceux qui auront l’obligation de faire des travaux immobiliers en 2018 et 2019 : Quels travaux faire ? Faut-il engager des travaux lourds ou se contenter de travaux d’entretien ? Eh bien oui, ce prélèvement à la source nous oblige à nous questionner sur l’ampleur des travaux à engager ? Quel montant engager pour ne pas être trop pénalisé selon les situations ? Vous l’avez compris, ceux qui engageront des travaux en 2018 et 2019 seront pénalisés. C’est le point négatif de l’année blanche. Le premier article sur les prélèvements à la source répondait aux questions de timing : « Prélèvements à la source: Quand faire les travaux ? ». Pour les propriétaires bailleurs qui n’ont pas le choix de la date, nous avons rédigé cet article plus technique. Je l’ai également écrit pour mes équipes qui se questionnent. Pour tout vous dire j’ai même l’impression que les journalistes et avocats spécialisés en droit fiscal ne se penchent pas sur sa complexité tellement c’est une usine à gaz, tellement leurs articles ne traitent qu’une partie des cas et tellement ils rechignent à rentrer dans cette complexité.

Le crédit d’impôt

Le crédit d’impôt est la première notion à intégrer à vos réflexions si vous souhaitez comprendre… En définitive quand vous pouvez lire que 2018 sera une année blanche, ce n’est pas tout à fait le cas. Nous serons fiscalisés « en théorie », mais nous allons bénéficier d’un crédit d’impôt d’un montant équivalent… Et ce crédit d’impôt fictif déclenche la complexité des situations. Gardons-le en tête, car sinon, il sera difficile de suivre.

Ce qu’a prévu le législateur pour éviter les optimisations fiscales liées aux travaux fonciers :

Pour les dépenses courantes : dont les primes d’assurance, la quote-part du budget annuel des copropriétés, impositions, intérêts d’emprunt, frais de gestion, de rémunérations et de procédures, dont l’exigibilité intervient en 2018, ne sont déductibles qu’au titre des revenus fonciers de l’année 2018, quelle que soit l’année de leur paiement effectif. De même en 2019. Ne songez donc pas à décaler les paiements ou à les anticiper.

Dépenses de travaux

Pour les dépenses de travaux, vous serez perdant si vous les engagez en 2018 ou 2019, car vous ne pourrez les déduire en totalité ou ils n’impacteront pas votre imposition à la hauteur de la dépense. Il convient de distinguer : 1. Les dépenses qui relèvent de la seule décision du propriétaire : les dépenses de travaux déductibles payées en 2018 font l’objet d’une déduction intégrale pour la détermination du revenu foncier 2018, tandis que les travaux payés en 2019, à l’exclusion des travaux d’urgence, des travaux décidés d’office par le syndic, des travaux afférents aux immeubles historiques ou acquis en 2018, font l’objet d’une déduction égale à la moyenne des dépenses de travaux déductibles payés en 2018 et en 2019. Par conséquent, même en l’absence de travaux déductibles payés en 2019, le propriétaire peut néanmoins déduire de ses revenus fonciers 2018 un montant égal à 50 % des sommes payées en 2018. Il peut déduire donc 150% de ces dépenses, mais si vous tenez compte du crédit d’impôt de 2018, l’impact ne se fera que sur 50% de la dépense. 2. En revanche, en l’absence de travaux payés en 2018, les travaux déductibles payés en 2019 ne sont admis en déduction du revenu foncier de l’année qu’à hauteur de 50 % de leur montant. Pour cette raison nous avons conclu dans le précédent article qu’il était préférable de faire le maximum de travaux en 2017 ou d’attendre 2020, car 100€ de dépenses déductibles ne permettent pas de bénéficier de 100€ de minoration de vos revenus foncier en 2018 et en 2019.

Exemples

Exemple 1 Cas 1 Paiements Montants déduits en 2019 2018 2019 30 000 € – 15 000 €

Cas 2

Paiements		Montants déduits en 2019
2018	2019
–	30 000 €	15 000 €

Exemple 2

Revenus fonciers 2018 : 20 000 €  –  Charges courantes 2017 : 5 000 € Revenus fonciers 2019 : 40 000 € – Charges courantes 2018 : 5 000 € Le contribuable doit réaliser 40 000 € de travaux non urgents en 2018 ou 2019. L’objectif est de savoir s’il vaut mieux réaliser ces travaux en 2018 ou en 2019 pour optimiser son déficit foncier 2018.

Cas n°1 : Travaux payés en 2018

L’imputation des 40 000 € de travaux en 2018 va créer un déficit foncier 2018 de 25 000 € ( RF 2017 de 20 000 € – Charges de 2018 de 5 000 € – Travaux de 2018 de 40 000 €). Sur ce déficit foncier 2018 de 25 000 €, 10 700 € vont pouvoir être imputés sur les autres revenus du contribuable, et le solde de 14 300 € pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En 2019, ce contribuable pourra imputer sur ses revenus fonciers ses charges courantes de 2019 de 5 000 € et la moyenne des travaux réalisés sur 2018 et 2019 soit 20 000 € (moyenne de 40 000 € de 2018 et de 0 € de 2019). Il aura alors un revenu foncier net de 15 000 € ( RF 2018 de 40 000 € – Charges de 2019 de 5 000 € – Moyenne des travaux de 20 000 €). Après imputation du solde de 14 300 € du déficit foncier 2018, son revenu foncier de 2019 sera de 700 €. On a alors un revenu foncier 2018 à 700 € grâce au mécanisme du report fiscal.

Cas n°2 : Travaux payés en 2019

Le revenu foncier net de 2018 sera de 15 000 € ( RF 2018 de 20 000 € – Charges de 2018 de 5 000 €) En 2019, le contribuable imputera ses charges courantes de 2019 de 5 000 € et la moyenne des travaux réalisés sur 2018 et 2019 soit 20 000 € (moyenne de 40 000 € de 2018 et de 0 € de 2019). Il aura alors un revenu foncier net de 15 000 € (RF 2019 de 40 000 € – Charges de 2019 de 5 000 € – Moyenne des travaux de 20 000 €). On a alors un revenu foncier 2019 de 15 000 €. On en conclut qu’en cas de déficit fiscal, il est préférable de le réaliser en 2018 plutôt qu’en 2019. Voilà les cas illustrant la complexité. Je ne me pencherai pas sur les provisions de travaux appelés en copropriété pour des travaux qui seront engagés dans les prochaines années ou de la déductibilité des provisions pour les fonds travaux ou de la non-déductibilité des travaux dans les immeubles de bureaux uniquement pour garder les idées claires et ne pas se perdre dans ces méandres.

Synthèse du PAS dans la perspective des travaux:

Résumé pour garder les idées claires sur les travaux à engager et les montants :

• Si vous pouvez anticiper en 2017 les travaux, faites-le, c’est le meilleur conseil !
• Sinon, faites-les en 2020…
• Si vous devez engager de gros travaux en 2018 ou 2019 qui vont générer un déficit foncier, choisissez 2018 (donc les travaux importants sont plutôt à réaliser en 2018).
• N’engagez aucun travaux ou le moins possible en 2018 si cela ne vous génère pas de déficit foncier (donc tous les petits travaux d’entretien sont plutôt à reporter à 2019).