Prêt immobilier : Les changements à venir en 2022

Le marché immobilier devrait connaître dans le mois qui arrive, une probable baisse liée à la hausse des taux d’intérêts, à la hausse des apports demandés par les banques ainsi qu’au durcissement des conditions d’attribution d’un prêt immobilier.

Un taux d’effort qui augmente mais pas forcément positif pour les emprunteurs

Depuis juillet 2021, le critère sur le taux d’effort à changé.
Pour rappel, le taux d’effort est la part qu’un acheteur peut consacrer au remboursement de son prêt, par rapport à ses revenus et ses dépenses incompressibles.
S‘il était possible d’acheter avec un taux d’effort de 33%, désormais, le taux maximal passe à 35 %. Jusqu’à présent, si ce taux était légèrement dépassé, le banquier pouvait intervenir en notre faveur pour faciliter l’obtention de prêt. Désormais, si le taux d’effort est supérieur à 35%, le dossier doit obligatoirement passer devant une commission indépendante qui déterminera si le prêt peut être attribué ou non.
Plusieurs éléments seront alors pris en compte concernant la nature du projet : résidence principale ou investissement, distance entre le lieu de résidence et le lieu de travail, etc.
Le nombre de dossiers à valider par cette commission est également limité et dans les trois-quarts des cas, elle doit favoriser l’attribution des prêts pour les résidences principales afin de faire ralentir les investisseurs. Donc une fausse bonne nouvelle que cette montée du taux d’effort.

Des emprunts moins accessibles pour les investisseurs en locatif

Concernant les investisseurs, la méthode de calcul du taux d’effort a changé. Si avant, les loyers à percevoir venaient se soustraire aux mensualités du prêt à rembourser, ce n’est plus le cas. Désormais, les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus salariés.
Cela fait augmenter considérablement le taux d’effort et rend donc la faculté d’emprunter plus difficile.

Un exemple pour illustrer ce taux d’effort

Revenu salarial : 2200€
Prêt résidence principale : 600€
Prêt investissement : 400€
Loyer : 450€ (pour le calcul, il faut savoir que les banques ne prennent en compte que 70% du loyer hors charge) soit 315€ dans ce cas

♦ Ancienne méthode de calcul :
Revenu global : 2200
Prêts cumulés : 600+400-315 = 685
Taux d’effort : 685/2200 = 31,13% avec cette méthode de calcul, la demande de prêt peut être validée sans encombre

♦ Nouvelle méthode de calcul :
Revenu global : 2200 + 315 = 2515 €
Prêts cumulés : 600+400 = 1000
Taux d’effort : 1000/2515 = 39,76% – supérieur au taux d’effort maximal, nécessité de passer devant la commission de validation.

Un apport indispensable pour avoir son prêt

Par ailleurs, si les banques attribuaient jusqu’à présent, des prêts sans apport et parfois même à 110% en incluant les frais de notaire, ces temps là sont à présent révolus.
Désormais, l’apport est indispensable pour prétendre à l’obtention d’un crédit immobilier. C’est une des conditions sinéquanone, sans compter d’autres demandes formulées par certaines banques comme la souscription obligatoire de l’assurance habitation etc.

Des taux d’intérêt à la hausse

Au-delà de la problématique liée au taux d’effort et aux apports, on constate également une hausse des taux d’intérêt. En effet, la Banque centrale européenne a annoncé qu’elle augmenterait ses taux d’intérêt à partir du mois de juillet, dans le but notamment de lutter contre l’inflation.
Cette hausse va faire certainement diminuer le nombre d’acquéreurs .

On peut d’ores et déjà constater une baisse de la demande et de stocks de bien à vendre également. Malgré la hausse actuelle des taux, ces derniers restent encore relativement bas. Il est encore temps d’emprunter.