Procédure contre un promoteur pour la valeur verte d'un immeuble : Les coulisses d'un bras de fer entre une copropriété neuve déterminée et son promoteur 

Entre les copropriétés neuves qui freinent des quatre fers dès que l’on parle de procédure judiciaire et celles qui y voient une solution à tous leurs maux, le syndic a parfois du mal à montrer la voie.
En l’absence de boule de cristal, engager et poursuivre – ou pas – une procédure contre un promoteur fait appel à l’expérience du syndic, mais aussi à sa capacité d’analyse du contexte au sens large.

Attentifs depuis toujours aux questions environnementales, nous ne pouvons que nous réjouir de cette décision du Tribunal judiciaire de Marseille qui a considéré que la « valeur verte » d’un bien neuf ne pouvait se résumer à ce qu’en disait le promoteur sur sa plaquette promotionnelle.
Et ce, encore moins lorsque la résidence était ornée des labels Bâtiment Basse Consommation (BBC) et RT 2005. Les promesses non tenues et leurs conséquences doivent être indemnisées à la hauteur des préjudices subis par la copropriété et ses copropriétaires.

Voici donc le récit des événements que nous relate Marie-Jeanne Willing, gestionnaire de la copropriété concernée par la procédure et juriste chez Immobilière Pujol, au cours d’une interview réalisée par Claire Chamarat qui ont conduit à ce jugement et qui fera date.

Comment cette affaire a-t-elle démarré ?

Au début, il y a eu la litanie malheureusement habituelle des malfaçons, avec les 150 réserves relevées dans les parties communes de cette copropriété marseillaise de deux bâtiments et 103 logements livrés en 2015.
Puis l’attitude courante d’un premier syndic qui a fait traîner les réclamations des copropriétaires pour ménager le promoteur. Cela a conduit le conseil syndical à prendre les devants et à assigner la société civile de construction vente (SCCV) en 2016 pour obtenir la réparation des désordres apparents et apparus la première année.

Comment avez-vous abordé ce dossier ?

L’Immobilière Pujol a été nommée en mars 2017 en remplacement du premier syndic. Le conseil syndical avait déjà choisi son avocat et assigné la SCCV, sur la base d’un gros constat d’huissier.
Comme nous étions toujours en période de garantie biennale, nous avons tout de suite lancé une circulaire et un questionnaire à tous les copropriétaires pour recenser tous les désordres qui n’avaient pas été déclarés. Cela a conduit à 70 déclarations de dommages ouvrage (DO) en juin 2017, suivies en juillet d’une expertise DO sur 50 appartements qui a duré une journée. Beaucoup de choses ont été acceptées par l’assurance DO, comme par exemple le changement de 80 % des baignoires et des bacs à douche de la résidence.
Nous avons alors fait faire un audit technique complet de la production et des réseaux (eau, chaleur, ventilation…) par un bureau d’études thermique. Ces mesures, effectuées sous contrôle d’huissier, ont permis de nourrir le travail de l’expert judiciaire nommé par le tribunal en 2016. Son rapport final nous a été très favorable parce que nos éléments étaient incontestables.

Que dit le jugement ?

Tout d’abord, le jugement confirme la nature décennale des désordres. Ainsi la SCCV est bien jugée responsable du dysfonctionnement du système de production d’eau chaude sanitaire (ECS) et de l’absence de calorifugeage des canalisations enfouies sous le béton.
Une fois cela posé, le jugement a reconnu les préjudices matériels et immatériels – passés, présents et à venir – qui découlent de ces désordres, pour la copropriété mais aussi individuellement, pour les copropriétaires en ayant fait la demande.

En quoi ce jugement est-il exceptionnel ?

Il y a pour moi deux éléments exceptionnels :
– Le tribunal a reconnu le préjudice patrimonial des copropriétaires «bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice directement imputable aux défauts de performance énergétique de l’ouvrage ».
Il a notamment considéré la certification BBC comme un argument décisif dans la décision d’achat et le prix payé. Or, au vu des températures relevées et des surconsommations en eau et électricité induites par les malfaçons, cette résidence vendue BBC ne l’était absolument pas. Les copropriétaires ayant revendu leur bien avant reprise des désordres se sont d’ailleurs retrouvés avec des Diagnostics de performance énergétique (DPE) de catégorie D…
– Le deuxième élément remarquable, c’est la reconnaissance des désordres issus de l’absence de calorifugeage des canalisations sous béton, alors même que ce calorifugeage n’était pas contractuel, et donc non spécifié dans les documents techniques unifiés (DTU).
Mais tout cela est bien justifié par les conséquences des désordres, avec par exemple des départs en chaîne de locataires qui ne pouvaient plus supporter la chaleur l’été : à 24°C dehors la nuit, ils avaient encore 34°C dedans…

Au-delà des indemnisations, comment avez-vous finalement résolu ces problèmes de conception et de construction ?

Jusqu’ici la copropriété était en attente du jugement et ne pouvait donc avancer tous les frais sans savoir si ces derniers lui seraient remboursés. Elle n’a ainsi fait réaliser que les travaux de reprise les plus urgents sur les désordres structurels du système de production d’ECS.
Certains propriétaires ont également fait l’avance de la pose de climatiseurs réversibles dans leur appartement, notamment pour ne pas perdre leurs locataires. Le reste des travaux ne pourra être programmé qu’une fois que les indemnités signifiées dans le jugement auront été versées.
Une procédure est toujours coûteuse au départ pour les copropriétaires.

Avez-vous eu des difficultés à les convaincre de poursuivre ?

Pas vraiment. Je pense que les copropriétaires ont compris qu’on pouvait gagner parce que l’immobilière Pujol défendait leurs intérêts exactement comme elle aurait défendu ses propres intérêts. Ça leur a donné envie d’aller au bout malgré la distance.
Côté procédure collective, tout le monde a suivi, y compris le bailleur institutionnel, propriétaire d’un tiers des logements. Les dommages étaient vraiment importants, tant pour les propriétaires occupants que pour les investisseurs. Et les conclusions de l’audit technique que nous avions fait réaliser en 2017 étaient sans appel.
Nous avons également fait beaucoup de pédagogie pour que les copropriétaires se sentent considérés et informés. Nous prévenions tout le monde quand il y avait des réunions d’expertise, l’avocat de la copropriété venait à toutes les assemblées générales… C’est lui qui a proposé aux copropriétaires volontaires de se joindre à la procédure à titre individuel, parce qu’il a vite vu que certains préjudices ne pourraient pas être indemnisés à titre collectif. Il leur a proposé des honoraires forfaitaires très raisonnables, plus un pourcentage sur les résultats. En fait ce n’est pas tant les sommes à avancer que le temps nécessaire à monter leur dossier qui a fait renoncer certains copropriétaires à réclamer à titre individuel. D’ailleurs ceux avec les dossiers les plus fouillés sont ceux qui ont obtenu les plus grosses indemnités.

Comment parvient-on à obtenir un tel jugement ?

Qu’il s’agisse de faire voter une procédure ou de faire voter des travaux, le métier d’un syndic c’est de convaincre une fois que lui-même est convaincu.
Il faut donc commencer par être convaincu soi-même, mais normalement quand on est juriste et qu’on a de l’expérience, on est capable de savoir si une procédure a des chances d’aboutir ou pas.
Et puis il faut avoir un dossier très solide, ce qui était notre cas, avec un rapport d’expertise judiciaire qui corroborait nos dires.
On a également eu affaire à des juges qui ont pris ce sujet de la performance énergétique à cœur et ont eux aussi beaucoup travaillé. Ce jugement a donc quelque chose de politique dans le bon sens du terme : on ne peut pas d’un côté passer son temps à parler de réchauffement climatique, de loi climat, de DPE et d’interdiction de logements énergivores, d’économies d’énergie… et de l’autre laisser impunément des promoteurs vendre des logements qui ne sont BBC que sur le papier.

Comment expliquez-vous la frilosité de certains syndics à engager des procédures dans le neuf alors que comme on vient de le voir cela peut être très profitable pour la copropriété ?

Certains syndics n’ont pas envie de gérer ces dossiers, ou ne savent pas les gérer. Mais beaucoup de copropriétaires n’ont pas conscience non plus de la plus-value que peut apporter un syndic pour obtenir gain de cause. Ce travail de constitution et d’analyse des preuves est peu reconnu et valorisé, et on a parfois du mal à justifier les honoraires qui lui sont attachés parce qu’ils s’ajoutent à ceux de l’avocat. Cela peut donc aussi expliquer que certains syndics n’aient pas envie de s’investir.
Pourtant quand on gagne, on récupère tous les fonds engagés : honoraires d’avocat, de syndic, frais d’expertises, frais de procédure…
Il faut communiquer davantage sur ce genre de victoires, parce qu’elles sont valorisantes à la fois pour les copropriétaires et pour les syndics.

Montant des indemnisations perçues par la copropriété et par les copropriétaires engagés dans la procédure