Procédures en cas d'impayés : le commandement de payer & l'assignation au tribunal

Concrètement nous  demandons à un huissier de justice de délivrer un commandement de payer les loyers (le cas échéant de produire son attestation d’assurance habitation) qui va viser la clause résolutoire prévue dans le bail. Pour se faire, nous  lui communiquons le bail (et les éventuels renouvellements intervenus) et un décompte des sommes dues. En matière de baux d’habitation (y compris les meublés) la clause résolutoire opère au terme d’un délai de 2 mois. Cela signifie qu’à  compter du jour de délivrance du commandement de payer au locataire, un délai de 2 mois est ouvert pour permettre au locataire de régulariser le montant du commandement (1 mois pour produire l’attestation d’assurance). Peu avant le terme de ce délai, si le locataire ou les garants n’ont pas soldé le montant du commandement, nous leur adressons un courrier (simple ou recommandé) proposant de régler amiablement le litige et fixer un échéancier. Cette démarche est un préalable obligatoire avant toute assignation en justice  qui ne serait pas commandée par l’urgence ou l’ordre public.

L’assignation au tribunal

Le délai de 2 mois ouvert par le commandement de payer passé, nous adressons le dossier à l’avocat afin qu’il assigne devant le Juge des Référés le locataire, colocataires et garants, et, demande au juge d’ordonner que :

• le bail soit résilié
• l’expulsion soit ordonnée et au besoin avec le concours de la force publique
• le locataire ou les les colocataires et les garants soient solidairement condamnés  au paiement des sommes dues y compris aux indemnités d’occupation qui pourraient être dues une fois le bail résilié (pendant la durée du bail nous parlons de loyer, quand l’existence légale du bail cesse et que le locataire se maintient dans les lieux, nous parlons d’indemnité d’occupation), jusqu’à la date de libération effective des lieux  (remise des clés).
• Condamnation au remboursement des frais d’avocat exposés (article 700) et aux frais d’huissier (dépens).

L’avocat rédige et transmet notre demande à l’huissier, qui délivre l’assignation et obligatoirement informe (dénonce) dans le même temps la Préfecture,  de l’ouverture d’une procédure d’expulsion contre notre locataire.

L’audience

La date d’audience est fixée au moins 2 mois après la date de cette dénonce à la Préfecture. Le jour de l’audience, les parties sont entendues, et le résultat est connu un mois après. D’ici découle deux types d’Ordonnance de Référé :

• Soit le Juge maintient l’existence du bail et la subordonne au respect d’un échéancier qu’il donne au locataire et au garant pour régler la dette. A ce moment-là, il faudra s’assurer que la décision est bien respectée et que l’échéancier est honoré.

Jusqu’il y a encore un an environ, les juges à Marseille subordonnaient le maintien de l’existence du bail au respect du paiement de l’échéancier fixé, mais également au paiement des loyers en cours. Cette position avait l’avantage de permettre au propriétaire de faire appliquer la décision en cas de paiement de l’échéancier, mais pas du loyer en cours, de pouvoir résilier le bail et commencer la procédure d’expulsion et de recouvrement sans repasser devant le juge. Les magistrats sont depuis  revenus sur cette position et maintiennent l’existence du bail tant que seul l’échéancier est respecté. Autrement dit, si le locataire respecte l’échéancier fixé par le juge, mais ne règle pas le loyer courant, il faudra faire pour les sommes dues postérieurement  à la décision du juge une nouvelle procédure depuis le début (commandement de payer), avec les délais et  frais d’huissier et d’avocat que cela implique pour le propriétaire. En revanche si l’échéancier n’est pas respecté, le propriétaire est en droit de demander à l’huissier d’engager la procédure d’expulsion et de recouvrement sans repasser devant le juge.

• Soit le Juge résilie le bail et ordonne l’expulsion au besoin avec concours de la force publique, et condamne les requis au paiement des sommes demandées : loyers impayés, indemnités d’occupation à venir, article 700, dépens.