Procédures en cas d'impayés : la phase pré contentieuse & la phase contentieuse

La phase pré contentieuse

La phase pré contentieuse est la phase au cours de laquelle nous allons relancer amiablement le locataire pour l’emmener à régler. Nous procédons le plus souvent selon au schéma suivant :

• Le 15 du mois, relance simple (et/ou RAR) par courrier / ou par mail, rappelant au locataire les termes de ses obligations financières indiquées dans le bail. Ce processus de relance est généralement automatisé. Ces relances sont faites à l’attention du locataire, mais aussi des garants (le cas échéant).
• Relance téléphonique au locataire (et /ou garant).
• Dans certains cas passage sur les lieux loués (non systématique).

A ce stade, la plupart des impayés sont réglés à la fin du mois, mais il peut être convenu d’un commun accord avec le locataire de mettre en place un échéancier, un étalement de la dette sur les mois qui suivent (mais Il est important de ne pas se laisser embarquer dans échéanciers trop longs, le locataire devant comprendre que s’il a des difficultés,  le propriétaire peut également avoir des impératifs financiers dont dépend le paiement des loyers. Il faut trouver un juste milieu pour que tout le monde s’y retrouve. Quand tout ce travail est effectué et que le locataire n’a toujours pas réglé, ou qu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé, il reste la voie contentieuse à proprement dite.

La phase contentieuse

1) Si nous ne voulons  pas nécessairement résilier le bail, et si on veut éviter des honoraires d’avocat,  nous déposons une requête en injonction de payer au greffe du tribunal de situation de l’immeuble, qui devra contenir le bail, le décompte, et tout justificatif des sommes dues.  Le juge qui  estime la requête justifiée rend une ordonnance valant injonction de payer qu’il nous communique. Nous la faisons  signifier au locataire par huissier de justice. Le locataire a un mois pour contester par la voie de l’opposition auprès du tribunal. Passé ce délai d’un mois, l’huissier fait apposer par le tribunal la formule exécutoire sur l’ordonnance. Il peut ensuite faire les actes de recouvrement forcé (saisies comptes bancaires, saisies salaires, saisie meubles, etc…) pour récupérer les impayés.    Cette procédure  est ici évoquée, mais nous ne la préconisons que pour des cas bien précis : Impayé en fin de bail après la sortie du locataire, ou litige sur une somme en particulier ( une régularisation de charges, taxe ordures ménagères impayée) alors que le reste des loyers est réglé. On ne cherche pas à se débarrasser coûte que coûte du locataire, mais régulariser un différend qui porte sur litige financier particulier.   Ici attention à ne pas braquer le locataire avec cette procédure en cours de bail et lui donner la mauvaise idée d’interrompre tout paiement. 2) Plus généralement la procédure de recouvrement de loyers impayés et  la procédure de résiliation du bail vont de pair. Nous avons l’habitude de faire intervenir un huissier dès le deuxième mois de loyers impayés. Attention ce n’est pas une obligation. La procédure peut être faite pendant le premier mois. Il n’y a aucune obligation légale. Nous partons du constat qu’au-delà d’un terme de loyer impayé il faut accélérer la procédure pour secouer le locataire et les garants. Cette étape est aussi une nouvelle occasion de vérifier si le locataire nous a transmis les attestations annuelles auxquelles il est soumis (attestation assurance, attestation ramonage, attestation entretien  chaudière…)