Que doivent faire les copropriétés alimentées au gaz ?

J’ai commencé cet article avant l’invasion de l’Ukraine… J’avais déjà comme objectif de donner des éléments de réponse à la question, à laquelle mes gestionnaires sont confrontés depuis quelques mois : que doit-on faire dans les copropriétés ayant un chauffage et eau chaude collective alimentés par une chaufferie au gaz. 

Depuis mes débuts en immobilier il y a plus de 25 ans ; énergéticiens et état français nous ont toujours incités à supprimer le chauffage au fuel des copropriétés pour les passer au gaz. Changements à opérer pour des raisons économiques et environnementales évidentes étant donné que le gaz est plus écologique et moins cher par rapport aux autres sources d’énergie.

Avec la décarbonisation de notre économie qui passe par l’électrification tant de nos modes de chauffage que de nos véhicules, la question à plus ou moins long terme de la suppression du gaz est une question à se poser quand nous devons engager des travaux lourds.

Beaucoup misent sur l’énergie décarbonée au détriment des énergies fossiles comme justement le gaz. « Au sein de l’Energy Transition Commission, nous sommes convaincus que dans les secteurs du bâtiment, de l’industrie et des transports, nous pouvons atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, principalement en décarbonant la production d’électricité et en électrifiant massivement l’économie » – explique l’économiste Adair Turner.

La situation actuelle (sanctions économiques contre la Russie, problématique de l’approvisionnement en gaz, lutte contre le réchauffement climatique, …) a rendu cette échéance beaucoup plus proche !

La crise gazière à son comble 

Le gouvernement a récemment levé un bouclier tarifaire afin de contrôler la hausse des prix de l’énergie. Le tarif réglementé du gaz a ainsi été gelé et ne devra pas dépasser le niveau d’Octobre 2021. (Sans blocage, les tarifs auraient été multipliés par 3, 4 ou 5 selon la référence qui est prise).

Cette mesure a été annoncée avant l’attaque de l’Ukraine par la Russie. Si les prix resteront gelés comme le confirme Bruno Lemaire la question de l’approvisionnement en gaz peut toutefois se poser. 

Nos copropriétés bénéficient d’un prix en ce moment de 16€ HT par Mwh. Les premières estimations  nous laissent penser que le prix que nous pourrions négocier en ce moment serait à 80€ Ht par Mwh, voir 100€ HT par Mwh…(prix avant le déclenchement de l’invasion de l’Ukraine). Un plafonnement a heureusement été mis en place pour l’année 2022 à 65€ht par Mwh selon nos informations. Comme la fourniture du gaz représente souvent 20 à 25% des charges, une multiplication par 3 ou 4 ou 5 de ce poste mènera à un doublement des charges pour les immeubles qui sont alimenté en chauffage collectif au gaz. Reste à espérer que les prix se calmeront en 2023 (au delà du plafonnement décidé par notre gouvernement) afin d’éviter une envolée durable des charges de copropriété .

Une alternative au gaz traditionnel existe : il s’agit du biogaz ! Un carburant produit à partir de déchets organiques issus du processus de méthanisation. Mais sa faible production est aujourd’hui incompatible avec les besoins actuels.

Il faut distinguer le court terme du long terme

A court terme le gaz permet aux immeubles en chauffage collectif, d’être conformes à la réglementation. Sur les 20 prochaines années : il n’y aura rien à faire car les systèmes de production sont souvent optimisés, et la seule solution est de mieux isoler les immeubles. Pour rappel, le plan pluriannuel de travaux vise à inciter les copropriétés à faire 35% d’économies d’énergie.

Par contre, à plus long terme, avec la volonté d’électrification, la question qui se pose est : Pourra t’on produire suffisamment de gaz issu de l’agriculture pour alimenter les copropriétés ? 

1. Si oui : ce sera évidemment une très bonne chose. Les immeubles pourront conserver leurs installations gaz.
2. Si non : les copropriétés devront se poser les questions de l’électrification de leur système de production de chauffage et d’eau chaude.

Dégradation de la qualité de l’air

Certaines études parlent actuellement de l’influence à l’intérieur des appartements ou des locaux chauffés au gaz de la détérioration de la qualité de l’air.

La problématique de la qualité de l’air reste bien évidemment majeure surtout pour des villes comme Marseille qui reçoivent beaucoup de pollutions liées aux transports. Il faut cependant rester prudents vis-à-vis de ces études sorties par des écologistes « politisés ». Il serait intéressant de mesurer ce qui revient aux bateaux, aux transports et au chauffage de nos bâtiments.

Diminution du prix des pompes à chaleur

Il est probable que l’électrification de l’économie nous entraine vers d’autres solutions alternatives telles que les pompes à chaleur individuelles et collectives. Il est d’ailleurs envisageable que leurs prix baissent du fait d’une hausse de la demande.

Enfin, la climatisation va continuer de se généraliser mais malheureusement ces installations dégradent également le DPE de l’appartement ou du bâtiment.

En se basant sur les données actuelles, il faudrait compter une génération pour voir évoluer de façon importante les systèmes de chauffages collectifs des copropriétés.
Nous sommes vraisemblablement au début d’une électrification générale dans l’optique d’un immobilier bas carbone (qui sera de plus en plus imposé du fait du réchauffement climatique, par la régulation mondiale et les politiques nationales).

Cela s’annonce comme un travail énorme et couteux … mais nécessaire. C’est pourquoi il est indispensable, dès aujourd’hui de se poser les bonnes questions lors que nous engageons des travaux importants sur les copropriétés. Probablement que les 10 prochaines années seront consacrées à l’isolation du bâtiment et les 10 d’après à l’électrification d’une partie des immeubles.