Que valent les estimations de prix de vente en ligne de ces grands sites?

35,4% des vendeurs commenceraient leurs démarches par une estimation en ligne

….sans avoir aucune idée de la qualité des estimations!

J’ai fait des tests cette année sur ces sites qui ont un marketing très habile et une puissance qu’internet leur confère au niveau national. J’ai comparé leurs estimations par rapport aux ventes réelles que nous avons réalisées en 2014 et 2015. Je ne peux citer les noms de ces sites car je n’ai pas envie de prendre un risque juridique. Par ailleurs, ils interdisent la divulgation de leurs estimations et sont très vigilants à ce que personne ne dénigrent leurs chiffres, avis de valeur ou estimation. Comme ils se proposent de réinventer le métier d’agent immobilier pour devenir le meilleur partenaire des vendeurs, je vous livre les résultats de mes « concurrents »   Test 1:  Appartement au 371 rue Sainte Pierre 13005 Marseille au 7^ème étage – 18,38m2 Résultat du n°1: 40 300€ soit 2 191€ le m² Résultat du n°2 : 37 400€ soit 2259€ le m² Résultat n°3 : entre 42 et 48 000€ donc 46 000€ soit 2473€ le m² Prix de l’appartement vendu par  mon équipe : 60 000€ soit 3 260€ le m² pour un appartement à rénover  

Les bases de données travaillent sur des moyennes par quartier

Les bases de données travaillent sur des moyennes par quartier sans tenir compte des surfaces ou en pondérant très mal ce critère essentiel. Pour les petits studios, cette moyenne ne signifie rien car les prix sont plus chers. En indiquant que le studio est à rénover, l’estimation tombe à 37 000€, 37 300€ et 41 000€. La rénovation d’un appartement de 18m² coûte-t-elle seulement entre 3000€ à 5000€ ?   Test 2 :  Appartement au 85 Bons enfants  13005 Marseille au 2^ème étage – 42m2 Résultat du n°1 : 90 300€ soit 2259€ le m². Résultat du n°2 : 118 100€ soit 2811€ le m² Résultat n°3 :  93 à 100 000€ donc 96 500€ soit 2297€ le m² Prix de l’appartement vendu par  mon équipe : 80 000€ soit 2 000€ le m²  

Une différence de prix de l’ordre de 40% plus cher sur les sites d’estimation en ligne

40% d’écart. Pourtant cette fois ci j’ai pris un appartement d’une surface « normale »   Test numéro 3 : Un appartement au 18 rue Jules Moulet 13006 Marseille au 1er étage – 84,65 m² Résultat du n°1 : Avec ascenseur 194 200€ soit 2294€ le m² Résultat du n°2 : 206 000€ soit 2433€ le m² Résultat n°3 :  157 à 183 000€ soit 2161€ le m² Prix de l’appartement vendu par  mon équipe : 237 000€ soit 2 800€ le m² !   Je me suis également amusé à faire une autre hypothèse sur l’un d’entre eux: sans ascenseur en premier étage. Le résultat donne une différence de 1000€. J’ai fait un test au 4^ème étage avec ascenseur et la surprise, c’est moins cher 189 900€ et 2243€ le m². Cela a dû être un bug.   Test 4 :  Appartement au 11 rue Meschi 13005 Marseille  – 99m2 en rez de jardin Résultat du n°1 : 194 600€ et 1 966€ le m². Résultat du n°2 : 219 800 soit 2220€ le m² Résultat n°3 :  entre 239  et  269 000 donc 254 000€ soit 2565€ le m² Prix de l’appartement vendu par  mon équipe : 235 000€ soit 2 350€ le m²   Test numéro 5 : Appartement avec terrasses et garage, rue Louis Rège 13008 – 134m² Résultat du n°1 : 392 300€ soit 2927€ le m² Résultat du n°2 : 487 100 soit 2220€ le m soit 3635€ le m² Résultat n°3 :  entre 420  et 465 000 donc 442 500€ soit 3300€ le m² Prix de l’appartement vendu par  mon équipe : 509 200€ soit 3 800€ le m²  

Aucune estimation correcte des prix de vente

• Aucun n’a trouvé une estimation correcte
• L’écart moyen de leur résultat est faux de 18%
• Les écarts sont parfois de 60% entre les différents sites
• Ces écarts démontrent 4 fois sur 5 une sous-valorisation des biens
• Celui qui dispose de la base de données la plus fine a une erreur moyenne de 11%.
• Ces estimations sont un peu grossières à Marseille et je n’ai pris que des quartiers homogènes…elles sont peut-être justes à Paris ?

J’invite donc tous les agents immobiliers à faire ce test et à publier les erreurs de ces sites par rapport aux ventes qu’ils réalisent . Pourquoi nos fédérations n’organiseraient pas cela pour valoriser notre professionnalisme et connaissance du marché face à ces agences de communication qui se présentent comme des agents immobilier? Quant à mes confrères qui utilisent leurs services pour acheter des prospects très chers : pourquoi ne mettez-vous pas en ligne un formulaire d’estimation gratuite sur vos sites internet ? Vous verrez que les contacts seront des vendeurs et que vous ferez des économies. Les résultats doivent être valables dans une ville moyenne, un arrondissement moyen, un immeuble moyen, un appartement moyen…bref tout ce qui n’existe pas car nous ne vendons que des produits uniques…à des clients uniques… Dernier point, si vous voulez de véritables statistiques et prix de vente au m² sur les arrondissements à Marseille, c’est sur cette page. Ces chiffres étant le reflet de prix au m² de biens réellement vendus à Marseille. Si vous voulez une estimation pour vendre, contactez mon équipe Transaction ici :   [maxbutton id= »5″]