Investir dans l'immobilier commercial à Marseille ?

Nous sommes tous allés aux Terrasse du Port en 2014. Un peu la même balade dominicale que nous avions déjà faite pour admirer notre MUCEM. Un peu visiteur, un peu acheteur? Surtout admiratif de cette nouvelle usine à consommer qui se dresse dans notre port, de ce projet immobilier commercial colossal. Mais pour moi, agent immobilier, un peu inquiet pour les commerçants du centre ville.

Le graal de l’investissement était d’acheter des murs de boutique dans Le carré d’or .

L’immobilier commercial est le graal pour les investisseurs. Jusqu’à présent, il produisait des loyers sécurisés de long terme, toujours en croissance depuis 30 ans. Les études comparatives affirmaient par ailleurs que notre pays manquait de surfaces commerciales et que notre ville Marseille, était en retard sur le pays. D’où cette frénésie de projets et la montée des loyers depuis 30 ans dans tous les centres-villes.   Le taux d’occupation des locaux commerciaux traditionnels est compris entre 98 et 100%, la rentabilité entre 4 et 10%. Oui, parfois 10% pour des emplacements de grande qualité qui ont été déplafonnés et dont les loyers sont fixés à la valeur locative. Parfois, même plus pour des pieds d’immeuble acheté au début des années 2000. Une boutique dans le carré d’or de la rue Grignan-Paradis était une denrée rare, recherchée et donc chère autant à l’achat qu’à la location.   Les études et références dont je dispose, démontrent : des loyers de 1000€ à 1500€ le m2, pour le prime rue Paradis et St Ferréol, 500€ à 1000€ pour des emplacements numéros 1 comme une partie de la rue Grignan, 400€ à 600€ pour la Canebière et la rue de Rome, et entre 250 et 350€ pour les rue Vacon, partie de la rue Sainte etc…avec des piétons toujours de plus en plus nombreux qui justifiaient ces hausses continuent (+11% entre 2008 et 2013).  

Les grands investisseurs dans l’immobilier commercial ont donc multiplié les projets à Marseille

Les projets que j’ai recensés… 1/La rue de République (dont la 2^ème phase vient d’être lancée) malgré le succès mitigé de la première partie, 2/Rénovation et agrandissement du centre commercial Venentine et de la zone commerciale de la Valentine, 3/Le grand projet phare : les Terrasses du Port en mai 2014, 4/Les voutes de la Major en date de Septembre 2014, 5/Les docks Marseille annoncés pour 2015, 6/ La nouvelle galerie Prado Stade Vélodrome,  annoncée pour 2017 et dans laquelle la grande foncière Parisienne Klépierre  vient de prendre 60%. Ils veulent juste être la référence du commerce de notre ville. Connaissant un peu leur capacité, nous pouvons les croire. 7/ Le projet Sifer/Icade pour le centre commercial bleu Capelette dans le 13010. Ce projet semble avoir du plomb dans l’aile et risque de ne pas voir le jour. Tous souhaitent des grandes enseignes dans leur centre et tous, veulent faire payer non plus des loyers au m2 mais des pourcentages sur le chiffre d’affaires du commerçant. Les loyers oscilleraient entre 8 à 10 voire 15% du chiffre d’affaire pour les grands centres.    

Notre ville va-t-elle devenir une ville où l’on consomme « moderne » et une capitale du tourisme ?

Pas assez de grands centre commerciaux et une flopée de touristes dans notre ville ont été le détonateur des grandes manœuvres de ces projets. Les plus grandes sociétés foncières qui sont capables d’attirer des locomotives comme Apple, Nike etc… ont investi notre ville. Grâce à  leur tête de gondole, à leur politique d’enseigne exclusive et de marque leader ils vont drainer parfois de très loin le chaland et les faire consommer. Je crois beaucoup aux Terrasses du Port et au projet du Rond Point du Prado qui vont construire une identité, une marque, autoriser des histoires de shopping ludiques pour les consommateurs. Marseille est en train de devenir une capitale de la consommation et reçoit ces investissements considérables. C’est une bonne dynamique. Pour nous, c’est aussi une nouveauté de voir des Aubagnais, des Marignanais et même des Aixois venir consommer dans notre ville et rien que cela,  c’est un succès. En revanche, ce qui est sûr c’est que le commerce de proximité est fragilisé par cette concurrence et que nos enseignes familiales locales vont souffrir. La répercussion sur les loyers et les prix de leur commerce et des murs sera vite alignée sur ce niveau de marché.

Au mieux les loyers des boutiques ne vont pas baisser 

Face à de telles usines à consommer, notre centre-ville est un peu désarmé et a de lourd handicaps à surmonter. Je considère, pour cette raison, que c’est la fin des hauts loyers et des valorisations toujours en croissance. Cela appartient au passé. Les murs commerciaux en centre-ville ne seront plus le graal ! Loyers et prix vont connaître au mieux une stagnation, au pire une baisse que personne ne peut estimer à ce jour. Ce phénomène est déjà à l’œuvre, avec comme conséquence la disparition du droit au bail dans les cessions et de toute anticipation de croissance même pour des emplacements de bonne qualité. Un confrère m’a informé qu’une enseigne en centre-ville avait rendu les clefs à son propriétaire au début de la rue Paradis après avoir tenté d’attirer une enseigne pendant un an… Espérons que :

• le flux de touristes permettra de compenser cette concurrence,
• les enseignes locales sauront s’adapter et proposer des produits différents,
• les enseignes de luxe qui ne vont pas dans ces usines à vendre soutiendront le chaland devant nos magasins.

Seuls des investissements dans des murs déplafonnables seront à tenter pour jouer le rattrapage du loyer mais ce ne sera pas dénué de risque.   Vous avez besoin de conseil sur votre projet d’immobilier commercial ou d’entreprise? N’hésitez pas à me contacter .