Avec la loi Pinel, à quel prix investir dans le neuf à Marseille pour une bonne rentabilité?

A Marseille,  la rentabilité locative dans l’ancien tourne autour des 6,2% avec un loyer moyen à 12,5€ le m2, soit 150€ de loyer par an et un coût dans l’ancien à 2355€ le m2 (selon meilleursagents http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/marseille-13000/). Dans le neuf, il ne faut pas s’attendre à de tels taux de rentabilité et la rentabilité économique est toujours plus faible que dans l’ancien. Cela est normal, compte tenu des coûts de construction et des qualités du neuf (isolation thermique et phonique, terrasses, parking ou box sous l’immeuble) et de l’absence de travaux importants pendant les vingt premières années de la vie du bâtiment. Pour cette raison, les gouvernements la dopent depuis 20 ans à coup d’avantages fiscaux instables et coûteux. Ces incitations évoluent au grès des gouvernements et de la croissance. Calculer la rentabilité dans le neuf est difficile car elle dépend de paramètres personnels comme le taux d’imposition qui fausse toute estimation. Je l’ai tenté et voilà mes simulations: Elles l’ont été sur les prix constatés et communiqués la semaine du 12 au 19 Octobre 2014 sur 3 programmes pour lesquels j’ai été sollicité.

 

La rentabilité économique du Pinel ne dépendra pas du loyer plafonné mais des loyers de marché

 

  Plusieurs remarques : –          Ces rentabilités sont brutes sont avant avantages fiscaux et ne tiennent pas compte des impôts fonciers (presque un mois de loyer), des frais de gestion éventuels  (entre 6 et 9% selon les options) et des charges restant à la charge du propriétaire (entre 0,5 et 0,65€ le m2 tous les mois). –          Sur ces T3,  les plafonds de loyer sont environ 10% supérieurs au loyer de marché que j’ai estimés. –          Si vous êtes surpris par le loyer du T3 d’Ilot 18, c’est qu’il est dans le patio à un bas étage et doté d’une petite terrasse de 7m2.   Donc par rapport à l’ancien, la rentabilité économique brute du neuf est inférieure de 1,47% à 2,5% sur des loyers de marché estimés. Frais de gestion, impôts et charges propriétaires sont presque identiques. Une telle différence s’explique par les qualités du neuf par rapport à la demande et les travaux à financer dans l’ancien dans l’appartement mais aussi dans l’immeuble. NB : Si j’avais fait ces simulations sur des T2, la rentabilité aurait été supérieure d’environ 0,2 à 0,3% selon les cas.     La rentabilité après avantage fiscal pendant l’avantage fiscal.   Comme vous l’avez compris la rentabilité est dopée de 18% pendant les 9 premières années. A la fin des 9 ou 12 ans, vous êtes enfin libre de retrouver les loyers de marchés ou de vendre. Attention, néanmoins, à ces échéances, rares sont ceux qui vont réaliser une plus-value… Ce dernier point est trop souvent négligé par les vendeurs dans leurs bulles de vente ou  par les gestionnaires de patrimoine. J’ai pour habitude de dire que le prix facial majoré de l’inflation n’est presque jamais retrouvé pour les programmes construits en tous cas cela est vrai depuis 10 ans. Par contre, c’est dans les économies de travaux, de charges de fonctionnement que le neuf garde tout son intérêt.   A 2800€ le m2,  le bien s’autofinance presque, à 4200€ le m2  il vous en coûtera 360€ par mois pendant 20 ans. J’entends déjà les critiques de mes confrères sur mes estimations de charges restants à la charge du propriétaire, du coût des impôts foncier qui à Marseille qui est honteusement élevé et le restera etc… Souvent, c’est sous cette forme que la rentabilité du placement dans le neuf ressort et c’est sous cette forme que les gestionnaires et vendeurs de neuf vous présentent le projet. Ils ont raison, car consentir un effort financier tous les mois pour construire un patrimoine de qualité est une nécessité auquel il faut ajouter le risque d’assumer les « inconnues maîtrisables » que sont :  la non location, les impayés, les  travaux et les difficultés de la vie.  

Investir en Pinel est-il donc rentable ?

Oui, vous l’avez compris, il peut l’être avec presque 2 points de rentabilité supérieur au taux du crédit. Ce n’est pas un placement qui vous fera faire fortune mais il peux se révéler intéressant selon son prix d’achat et son emplacement.  Il est déjà plus rentable de 0,3 à 0,7% que le Duflot qui écrasait les rentabilités des beaux programmes. Je dirais juste que le Pinel est rentable grâce aux modification apportées et grâce aux taux d’emprunts très bas dont il faut savoir profiter. Je suis prudent dans ma réponse car les critères de rentabilité sont personnels, tout comme l’aversion au risque, les taux d’imposition, la structure du patrimoine.   Pour les plus débrouillards et ceux qui se sentent l’âme d’un promoteur,  n’oubliez pas que vous êtes autorisés à faire  construire votre programme ou vous associer à des programmes à construire. En ne passant pas par un promoteur, vous ferez des économies d’au moins 20% sur le prix d’achat, parfois 30%. Bonne négo pour ceux qui se lancent ! PS: attention les promoteurs montent leur grille de prix et il l’est rapporté des remontées de plus de 20 000€ en quelques semaines.