Qu'est-ce qu'un immeuble à risque ?

De toute évidence, un immeuble à risque est un immeuble ancien. Mais on ne peut pas généraliser : tous les immeubles anciens ne sont pas à risque… et heureusement d’ailleurs, sinon nos centres-ville deviendraient des pièges. La catastrophe de la rue d’Aubagne est et demeurera exceptionnelle.
Elle doit le rester.

Les dégâts des eaux : un risque majeur

Le risque existe si l’immeuble ou l’appartement a subi de multiples dégâts des eaux depuis sa construction. Exemple classique : avec des raccordements aux égouts cassés qui engendrent des remontées d’eau et peuvent raviner les fondations et les sols.

De même, les salles de bain (souvent les joints), les arrivées d’eau de lave linge ou lave vaisselle fuyard ou encore les fenêtres « infiltrantes » causent de terribles dommages aux planchers et aux poutres. Chaque dégât des eaux provoque à terme des conséquences sur les bois, les peintures et les enduits et avec le temps sur les cloisons, les murs et les planchers si l’humidité n’est pas supprimée rapidement. Des microfissures, fissures ou lézardes apparaissent dans le temps (l’infiltration agit lentement mais sûrement) . Voilà ce qu’il se passe dans les immeubles.

Donc premier signe alarmant : l’historique des dégâts des eaux. Si c’est le cas de votre immeuble ou de votre appartement, c’est probablement que les copropriétaires voisins soit n’ont pas les fonds pour refaire le carrelage de la salle de bain ou les fenêtres, soit ne mesurent pas les conséquences de ces infiltrations récurrentes.

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Les immeubles à contentieux

Les petits immeubles dans lesquels il y a des contentieux sont eux aussi des immeubles à risques.
Par contentieux, je pense, au recouvrement des charges et un contentieux contre un copropriétaire ou locataire indélicat, qui mettent le bordel, qui sont sales, bruyants ou dont les voisins se plaignent d’un comportement déplacé ou encore le copropriétaire qui a supprimé toutes les cloisons pour se faire un loft sans autorisation, ni validation par un ingénieur structure.

Autant sur le premier cas, quand le syndic dispose d’un service recouvrement ou fait lui-même le recouvrement de façon suivi, il n’y a pas de difficultés.
Attention quand même de ne pas perdre de vue que lorsqu’un syndic est dépassé, la première chose qu’il ne fait pas c’est le suivi du recouvrement. Pourquoi? Parce qu’il n’est pas payé pour cela (ou si peu) et qu’il faut se battre et se lancer parfois dans des procédures qui peuvent durer 5 ans et coûter beaucoup d’argent aux copropriétaires. Vous imaginez bien que les copropriétaires ne veulent pas avancer les fonds…donc cela stagne parfois si le syndic n’y consacre pas le temps suffisant. Dans une ville pauvre comme Marseille, c’est un travail énorme et la loi n’a pas été faite pour nous permettre de gérer ces problèmes avec efficacité.

Le 2ème cas est plus compliqué, car le syndic est désarmé pour gérer ces problèmes. Il faudrait que nous fassions des procédures pour tout: le linge aux fenêtres, les poubelles laissées dans les couloirs, les traces de pied sur les murs, des travaux en partie privative mal exécutés, etc…Cela coûte 1200 à 1500€ par procédure, donc nous ne faisons pas. Parfois c’est simplement une famille qui mine la confort de l’immeuble et qui attire une autre famille tout aussi problématique qui déclenche la spirale.

Si votre syndic n’engage pas les procédures nécessaires, si les occupants ne se sentent pas concernés, cela peut être le début d’un mal vivre dans l’immeuble et donc de son non-entretien. C’est cela qu’il faut éviter, car si les copropriétaires ont peur ou deviennent indifférents à la situation de l’immeuble, les travaux ne se feront pas, les procédures ne se feront pas.
Agir, intervenir est coûteux pour des résultats aléatoires, car les jugent ne mesurent pas l’effort que sont ces procédures ou nous ne leur démontrons pas assez.. Ce qu’il faut éviter ce sont ces immeubles ou il n’y a que des locataires, ou personne ne surveille ce qui se passe ou ne remonte les informations aux gestionnaires ou au syndic. Ce sont ces immeubles qui sont évacués majoritairement en ce moment dans notre ville.

Peu à peu, les copropriétaires deviennent indifférents à la situation de leur propre immeuble et il n’y a aucune force de rappel, aucune force de médiation, aucune volonté.

Quand j’entend que le gouvernement veut simplifier la gestion ou faire des gestions coopératives, je me dis encore une fois que nos politiciens sont bien éloignés de notre quotidien. Il faut au contraire des maillons forts pour réguler et solutionner ces problématiques. Il faut responsabiliser et sanctionner les négligences.

Les immeubles avec des copropriétaires irresponsables

Exemple d’indifférence et d’irresponsablité :

J’ai actuellement un problème de tirage des shunts de gaz brûlés dans une copropriété. Le tirage collectif n’est pas suffisant dans les derniers étages, car les conduits ne sont plus conformes. L’assemblée générale a refusé d’engager les travaux. C’est tout juste si elle autorise le bureau d’études à travailler pour poursuivre son étude. Que puis-je faire? Rien.
La loi ne m’autorise qu’à faire nommer un administrateur judiciaire qui aura un coût monstrueux ou à démissionner.
Qu’avons nous fait? Nous avons démissionné et repassé la patate chaude sans rien solutionner. Est-ce normal ?

Autre immeuble rue Sainte: quand mon gestionnaire a souhaité faire une visite de caves de l’immeuble, les copropriétaires lui ont fait le reproche de ne pas l’avoir demandé.
Ils savent certainement que le plancher des caves s’affaissait, refusent que nous commandions une étude par un bureau d’étude structure et nous ont donc promis de nous mettre en concurrence.
Résultat: le syndic qui est présenté contre nous a créé sa société il y a 15 mois et à ma connaissance n’a jamais eu aucune expérience en syndic…

 

C’est donc dans tous les immeubles qu’il faut éduquer puis parfois pouvoir contraindre les copropriétaires ou occupants irresponsables. Toutes les opérations d’amélioration de l’habitat ont été faites à Marseille sans grands résultats car les mentalités n’ont pas changé et l’indifférence s’est aggravée.

Un syndic pas cher

Je sais que je vais faire hurler, car nous aussi pour nous lancer nous avons dû casser les prix, parfois. Il faut bien comprendre que les petites copropriétés n’intéressent pas les syndics qui sont compétents et reconnus, les syndics qui ont des services spécialisés, car avoir un débiteur de 1000€ quand le budget annuel est de 5000€ pose de gros soucis de gestion et coûtent très cher à gérer.

Comment avec 1200€ d’honoraires peut-on tenir la comptabilité, faire le recouvrement, faire la visite annuelle obligatoire, renégocier les contrats, tenir l’assemblée générale, demander des devis et suivre les travaux. Ce n’est pas possible.

Ce sont donc des jeunes syndics qui se lancent, qui font leurs armes et leur réputation qui récupèrent ces mauvais immeubles croyant pouvoir faire mieux que leur prédécesseur. Cela arrive parfois et c’est heureux. Mais quand ils n’y arrivent pas, que le syndic ne gère rien, mais n’est pas cher, quand le syndic se fait engueuler à chaque assemblée générale, mais que les copropriétaires n’en changent pas, car les autres sont plus onéreux et ne font pas plus…bref rien ne change et tout s’aggrave.
Voilà pourquoi un syndic pas cher doit vous alerter et vous devez redoubler de vigilance pour vous assurer qu’il fasse son travail.

Dans cet article je ne parlerai pas des copropriétaires qui essayent souvent d’économiser sur les travaux ainsi que sur la gestion de l’immeuble, mais j’espère avoir le temps de l’écrire.

Il n’y a pas de quartier et pas de règle pour détecter un immeuble à risque

C’est vrai qu’il n’y a pas de règles, car tous les quartiers, mêmes les plus huppés sont parfois touchés par ce syndrome et qu’un immeuble très sain et bien entretenu peut basculer en 10 ans avec un ou deux propriétaires ou locataires négligents. Donc voilà quelques clefs pour vous aider à savoir si oui ou non vous vivez dans un immeuble à risque.

Pour finir, deux remarques:

• quand je lis que le gouvernement souhaite favoriser les syndics bénévoles pour ces petits immeubles, ils ne mesurent pas l’épaisseur de la réalité et le besoin d’un syndic maillon fort de la sécurité et de l’entretien.
• Pensez-vous que mettre en concurrence votre syndic l’incitera à s’investir dans votre immeuble?

 

Pour moi les syndics doivent être les maillons forts des immeubles pour éviter que les immeubles deviennent à risque

Soyons ces syndics…