Ruinés pas un mauvais placement: vous l'acceptez?

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Je rencontre tous les jours, comme tout agent immobilier, de nombreux vendeurs de maisons, d’appartements ou d’immeubles.  Avec le retournement du marché, je fais de plus en plus de rendez-vous avec des vendeurs crispés, tendus quand  je donne la valeur de marché de leur bien, ma vérité… Cela ne choque personne et fait partie des aléas de toute vente… au mauvais moment. Non, ce qui me gêne,  est de constater que malgré tous les moyens mis à la disposition de tout le monde pour acheter (j’attends avec impatience et sans croire une seconde au projet de logiciel d’évaluation de notre gouvernement…), il y ai encore de grosses erreurs commises par naïveté, par méconnaissance. Je vois encore souvent  des jeunes ou des moins jeunes  perdre 20% voir 30% en achetant un appartement surévalué. Ces acheteurs  fracassent des années de travail et d’économie pour des erreurs de jugement ou de prix qui sont facilement évitables. Quand le marché monte, ces erreurs sont masquées par le marché. Quand le marché baisse, ces erreurs sautent aux yeux. Je n’aime pas ces moments quand ils mesurent la différence entre ce qu’ils ont imaginé et la réalité du prix de marché. La semaine dernière, j’ai rencontré un jeune qui m’a montré l’appartement qu’il avait signé sous compromis et un couple qui venait d’acquérir un appartement neuf…

Le premier cas typique : la vente entre particuliers 

Cadre, célibataire ayant envie d’investir pour sa retraite sur les conseils de son père, je rencontre JP qui me présente pour une estimation de loyer l’appartement qu’il venait de signer sous compromis. Je l’évalue à 450€…il réagit en m’indiquant que le vendeur le louait 750€… C’est un T2 en RDC dans le 13008, mal foutu, in-aménageable…sentant son désarroi, je lui demande combien il projetait de le payer : 140 000€ me répond-il…je lui ai dit qu’il en valait 100 000€. Il avait trouvé son bien de particulier à particulier. A ce prix-là, croyez-vous qu’avec les difficultés du marché,  un agent immobilier aurait accepté de s’occuper d’un bien surévalué de 30%?  Je ne dis pas que cela est une généralité, mais le risque de prix sur évalué  entre particuliers est beaucoup plus important qu’en passant par des professionnels. Heureusement  pour mon client, il était sous compromis avec une condition suspensive et va se défaire de cet engagement.

Le deuxième cas : un jeune couple qui paye très peu d’impôt qui se fait fourguer un appartement neuf de défiscalisation dans un mauvais quartier par ces réseaux de vendeurs…

Lui est chauffeur à 2000€ par mois et, elle, aide-ménagère  à 1000€ par mois. Ils ont une super bouille. Un couple sympa comme j’aime, simple et naturel qui vous racontent en 5 minutes leur projet et leur vie. Ils ont acheté à 180 000€ un T3 (3000€ le mètre + 20 000€ pour le box) neuf dans l’un des plus mauvais quartiers de Marseille… Le loyer potentiel est de 600€… Ils vivent chez les parents de l’un des deux et ont pour projet de faire des économies pour s’acheter une maison dans 5 ans. Leur objectif est donc de revendre cet appartement neuf pour s’en servir comme mise de fond… La démarche était très bonne, mais pas le produit dans lequel ils ont investi…et pas de neuf pour le vendre dans 5 ans. Le souci: ils ont rencontré un réseau de vendeur de défiscalisation sans scrupule.  Fuyez les offres toutes faites par les marchands de frics qui vous poussent à croire qu’on peut acheter de l’immobilier comme une Sicav, avec des gains assurés. Qu’ils soient banquiers, conseillers de réseaux ou gestionnaires de patrimoine, ils sont rémunérés pour le programme qu’ils ont à vous vendre: c’est tout. Demain, ils n’existeront plus car aucune boite ne survit quand ses clients font de mauvaises affaires. Dans 5 ans, cet appartement vaudra au mieux 140 000€ (2000€ le mettre + 20 000€ pour le box). Tous leurs efforts auront été vains, toute cette peine pour payer, économiser… toute cette énergie gâchée et ils devront en plus s’endetter pour payer la différence.  Je les ai engueulés, mais pas trop non plus, car ce n’est pas mon rôle. Dans le cas de ces jeunes, monsieur le commercial de grand réseau, vous avez été minable. Ils vous avaient raconté leur histoire, mais vous n’avez pas vu des hommes juste des clients. Vous avez juste piaffé pour votre commission de merde.

Ruinés pour un placement : ce n’est plus acceptable de nos jours, pourquoi l’acceptez-vous ?

Je sais que la culture économique et le bon sens ne s’enseignent pas à l’école, mais l’immobilier ne fait pas que monter. Non ! C’est évident pour vous, mais il y a encore beaucoup de gens qui continuent de le croire. Donc non, il ne faut plus s’endetter au maximum, acheter tout et n’importe quoi pour gagner à tous les coups. Oui il faut se renseigner pour avoir une idée objective du marché, des prix, de la qualité du bâti, de la qualité de l’environnement immédiat. Vous ne savez pas faire le lien entre un emplacement, une construction et un prix? C’est normal. C’est le métier d’un agent immobilier indépendant ou d’un expert. Même si beaucoup se méfient de nous, je vous certifie que les plus grandes arnaques se font de particuliers à particuliers. Elles se font entre les particuliers qui ont une bonne connaissance du marché, du produit et ceux qui en sont dénués, qui n’ont pas le temps ou qui vont croire un bon commercial et s’emballer. De ce décalage de connaissance naît le surcoût ou la mauvaise affaire.
Ne pas faire de généralités, mais…
Les généralités qu’il ne faut pas faire : –          Entre particuliers, les prix sont surévalués…non ce n’est pas vrai, mais il faut avoir conscience que les risques de mauvaises affaires y sont plus importants qu’avec des professionnels –          Les programmes dans le neuf commercialisés par les réseaux en défiscalisation font perdre de l’argent…non ce n’est pas vrai, car il y a des fenêtres d’investissement dans lesquelles il est intéressant d’acheter du neuf (JAMAIS POUR REVENDRE DANS 5 ANS). Ayez conscience que les meilleurs programmes sont rapidement vendus et que seules les miettes passent par ces réseaux. Entourez-vous d’avis de professionnels indépendants qui n’ont rien à vous vendre et dont l’avis les engage. Pour ma part, je donne des avis par mail gratuitement quand je suis sollicité. Par contre pour toute étude ou conseil nécessitant un déplacement, je demande des honoraires qui varient entre 150€ et 350€ pour étudier un dossier à l’achat…cela permet parfois d’éviter une erreur de prix ou de corriger un avis. Si j’ai fait ce blog, c’est aussi, car je suis convaincu que si tous mes clients avaient une meilleure connaissance de l’immobilier, des prix, des obligations des uns et des autres, mon métier serait plus agréable, plus facile et moins frustrant. Pour finir sur la base de données de nos rêveurs du gouvernement, je suis convaincue qu’elle sera fausse comme les autres bases existantes ou au mieux inutile mais à nos frais…
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Commentaires

  • Stéphane Pujol 23 août 2013

    Bonjour Acheter du neuf est toujours cher, coûteux car les prix sont maximisés. Il faut patienter pour retrouver le prix initial et bénéficier des qualités du neuf: terrasse, parking, isolation, faible charge, pas de travaux. Trop souvent le neuf est acheté par des réseaux qui n'informent pas assez et profitent des avantages fiscaux. Bref tout n'est pas perdu mais je reconnais que cela est désolant. Stephane Pujol

  • Nicolas G 23 août 2013

    J'ai acheté un T1 dans la résidence Côté R... 13009, que vous gérez, en défiscalisation directement chez le promoteur, et je le regrette un peu. 126 000 euros, mais je pense qu'il en vaut actuellement 100 000 maximum.

  • Stéphane Pujol 23 août 2013

    Bonjour J'en pense que vous avez compris que vous prenez un gros risque. A titre personnel, je ne conseille jamais d'investir dans des immeubles mal situés, mal habité, mal entretenu. Car le cercle vicieux des difficultés, litiges, travaux s'enclenche vite. Je préfère conseiller moins de rentabilité et plus de tranquillité, de visibilité bref moins de risque. Je ne ferai pas cela à votre place car 14% est anormal, donc il y a un loup...bonne reflexion

  • Urantia 23 août 2013

    Bonjour Christian Que pensez vous de l'achat d'un immeuble de rapport avec 5 lots moyenne 35m2, dans une petite ville de provence avec très forte rentabilité sur papier (14% nette). Biens déja loués en loyers CAF. Population très precaire, état immeuble insalubre. C'est notre premier investissement..et on a le sentiment de démarrer par du très risqué qu'en pensez vous ?

  • StephanePujol 23 août 2013

    Bonsoir Jean-Pierre Je crois que souvent nous rentrons dans l'immobilier souvent par hasard et c'est une richesse. Je partage votre avis sur la nécessité d'une barrière à l'entrée mais regardez les avocats, le diplôme est difficile mais la qualité de leur travail n'est pas en hausse...c'est donc complexe...et je n'ai pas de solution. Je crois que nous avons globalement un problème de compétence dans tous les secteurs de la vie économique/politique par rapport aux besoins de nos clients-citoyens et un problème de richesse qui quitte notre pays... Pour le prix du marché, je constate des baisses parfois importantes... ne confondez pas le prix facial ou de la publicité et le prix de la signature. Ces décalages existent car les vendeurs en prennent conscience, mais il faut du temps. Continuez à y croire et vous trouverez. Bonne recherche et merci pour vos encouragements

  • StephanePujol 23 août 2013

    Merci Jeremy de votre commentaire mais nous faisons tous ce que nous pouvons et j'ai la liberté de pouvoir dire non, ce que tout le monde n'a pas. Il faut rester optimiste :-))

  • Nom jean-pierre 23 août 2013

    Votre commentaire... Bonjour Stéphane, Je reprends vos mots : "le vendeur qui veut son prix que je ne valide pas. Dans ce cas, là je ne prends pas le mandat car j’estime que la vente ne se fera pas ou alors dans 2 ans et après moult perte de temps. " Reconnaissez que 99% des agents sur Marseille n'agissent pas ainsi. S'ils agissaient ainsi, nous aurions un marché lisible et sain. Ils prennent n'importe quel mandat, et tout simplement parce qu'ils sont trop nombreux et qu'ils essaient de gagner leur vie. D'où ma proposition pour limiter le nombre des négociateurs grâce à un diplôme. Si l'on pouvait être avocat ou coiffeur sans diplôme, il y en aurait tous les dix mètres dans chaque rue... Mes réflexions sur les annonces où les prix affichés ont augmenté (paradoxalement) concernent surtout les 6ème et 8ème arrondissements. Amusez-vous à regarder Le Bon coin et Se loger pour les trois pièces dans ces arrondissements, et vous verrez couramment des appartements qui sont affichés à presque 100 000 € de trop. Je vois des appartements en vente depuis deux ans, et dont le prix n'a jamais baissé. J'ai vu (et visité) un appartement bd Rabatau à 299 000 € qui ne se vend pas depuis un an. Eh bien il est affiché aujourd'hui à 319 000 € !! C'est à n'y rien comprendre. Les baisses sont très rares. Le particulier est dans un brouillard total. J'ai lu l'Express de cette semaine, consacré à l'immobilier à Marseille. Très intéressant, mais le particulier n'y voit pas sa propre réalité, celle à laquelle il est confronté quotidiennement lorsqu'il cherche un appartement : des apparts minables et très chers ; très peu de biens nouveaux ; des vendeurs qui, dirait-on, ne sont pas pressés... La crise ? Il faudrait qu'elle soit terrible pour que les acheteurs en profitent ! C'est loin d'être le cas. Merci pour votre espace d'expression, et merci pour vos conseils dans l'ensemble de vos articles.

  • Jeremy 23 août 2013

    Merci pour cet article qui me fait encore (un peu) espérer en la nature humaine. J'aimerais avoir eu la chance de rencontrer un professionnel comme vous et non des pseudos agents immobiliers guidés par la seule commission qu'ils entrevoient. Merci pour ce franc parler et cette dose d'humanité dans un milieu qui, comme tant d'autres, en a bien besoin !

  • StephanePujol 23 août 2013

    Bonjour Christian, Bonjour Jean Pierre Merci de vos commentaires. Jean Pierre, autant je partage votre avis sur la formation de nos jeunes et des moins jeunes autant je ne suis pas d'accord avec vous sur le fait que ce sont les agents qui sont responsables du décalage de certains prix. Il y a 3 vendeurs type: - le vendeur qui veux un prix que j'accepte en estimant que la proposition de prix est proche du prix marché. La vente doit se faire en 6 mois. - le vendeur qui veut son prix que je ne valide pas. Dans ce cas, là je ne prends pas le mandat car j'estime que la vente ne se fera pas ou alors dans 2 ans et après moult perte de temps. - le vendeur qui se renseigne et qui accepte le prix que nous proposons: dans ce cas la vente rapidement et souvent en 2 mois. Nous participons à la fixation du prix mais le vendeur décide et en aucun cas nous n'avons intérêt à sur-valoriser le prix du bien car cela signifie pour nous une perte de temps. Je sais qu'il faut des coupables dans le prix du marché immobilier mais il ne faut pas regarder du coté de chez nous. Bonne journée, va y avoir du mistral aujourd'hui.

  • Nom jean-pierre 23 août 2013

    Votre commentaire... Bonjour Stéphane, et merci pour votre article. Franchement, je ne crois pas que, aujourd'hui, les agents immobiliers marseillais soient en dehors du problème que vous évoquez présentement. Au contraire, ils le renforcent. L'acheteur, à Marseille, n'a pas plus de garantie de juste prix en passant par un professionnel qu'en s'adressant directement à un particulier. Ce n'est pas le cas dans d'autres villes (par ex. à Paris), mais c'est hélas le cas ici. Il n'y a qu'à jeter un oeil sur les sites de professionnels (par ex Se Loger) pour voir que les prix partent dans tous les sens, exactement comme sur les sites des particuliers. J'ajoute que c'est plus grave dans ce cas : il est normal qu'un vendeur affiche un prix mirobolant ; il est anormal qu'un professionnel affiche un prix qu'il sait exagéré. Le problème du marché immobilier à Marseille ces temps-ci vient des mauvais professionnels, pas des particuliers. Car enfin quelle a été leur réponse à l'amorce de baisse sur le plan national ? Une augmentation des prix affichés dans les annonces de l'ordre de 20 à 30 % !!!! Comme si, voulant résister au mouvement de baisse, il se cabraient pour y résister. J'en arrive à dire : les agents immobiliers marseillais sont ou bien c... ou bien fous ! Bien entendu, je ne vous vise pas dans cette appréciation générale : il reste de vrais professionnels comme vous. Une idée pour résoudre ce problème : un CAP de négociateur immobilier... Voilà ce que devrait proposer la FNAIM au gouvernement. Ainsi vous éliminez au moins 70% des nullards qui sont dans l'immobilier parce qu'ils ne savent pas faire autre chose. (Anecdote : j'ai vu sous la plume d'un "professionnel" sur Se Loger : "parquet de chevreaux" pour chevrons (ou points-de-Hongrie) ... Il faudrait mettre ça dans des annales...) Votre site est remarquable. Bien cordialement.

  • gaurie 23 août 2013

    "Dans le cas de ces jeunes, monsieur le commercial de grand réseau, vous avez été minable. Ils vous avaient raconté leur histoire, mais vous n’avez pas vu des hommes juste des clients. Vous avez juste piaffé pour votre commission de merde" Bravo pour votre franc parler Stéphane vous avez tout dit Être agent immobilier, c'est un métier qui ne s'apprend pas en trente secondes et qui demande une réelle expertise. Bravo à vous et merci pour vos conseils ! A bientôt CG

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