Comment Résilier Un Contrat De Syndic En Cours De Mandat?
Comment Résilier Un Contrat De Syndic En Cours De Mandat?
Tout copropriétaire peut proposer l’élection d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine.
Si le syndic commet des fautes professionnelles dans le cadre de ses missions, sa révocation en cours de mandat est possible.
La loi ALUR permet une révocation du syndic si ce dernier a commis des fautes de gestion.
En revanche, il faut que la cause soit légitime et que cette révocation soit motivée.
Qu’est-ce qu’un contrat de syndic ?
Le contrat de syndic permet à un syndic de copropriété d’assurer le bon fonctionnement de votre immeuble. Il est d’une durée maximale de 3 ans mais il est recommandé de signer un contrat d’un an renouvelable indéfiniment.
Votre syndic doit apporter des documents légaux : carte valide pour exercer le métier, garantie financière et assurance. Si tous les éléments sont réunis, le syndic doit être approuvé par l’assemblée générale.
Compléments pour bien s’y prendre :
1er cas: Comment changer un syndic de copropriété quand il n’y a pas de faute grave?
S’il n’y a pas de fautes graves, le changement de syndic se fait à l’issue du mandat. L’assemblée générale devra avoir lieu avant la date d’échéance du mandat de syndic actuel.
Le conseil syndical synthétise d’abord ses besoins. Il doit donc préparer un cahier des charges. Ce document inclura entre autres le nombre et la durée des visites de syndic, le nombre de conseils syndicaux…
La loi ALUR incite vivement le conseil syndical à mettre en concurrence son syndic. En pratique, aucune sanction ne sera appliquée si ce n’est pas fait.
Il existe deux grands types de syndics : les grands groupes et les syndics indépendants. Les grands noms séduisent car ils possèdent un label et une identité bien visible. Mais en pratique, leurs gestionnaires ont des centaines de lots à gérer et très peu de temps pour développer une relation équilibrée avec les copropriétaires.
Cherchez donc aussi du côté des indépendants qui ont bonne presse et de bons avis clients
Faites venir le candidat syndic pour qu’il visite l’immeuble.
Demandez-lui ensuite un devis et comparez-le au syndic actuel.
Une fois que vous avez au moins un nouveau devis, vous pouvez comparer les offres sur la base du cahier des charges.
Enfin, préparez l’assemblée générale : le conseil syndical doit sensibiliser chaque copropriétaire vis-à-vis du changement et demander au syndic actuel d’inscrire la nomination d’un nouveau syndic à l’ordre du jour (envoyez un courrier recommandé avec avis de réception).
Deux votes auront lieu : la révocation du syndic actuel, puis la nomination du nouveau syndic. Découvrez comment se déroulent l’assemblée et le vote.
2ème cas: Comment changer de syndic en cours de mandat quand il y a faute ?
Si le syndic commet des fautes graves ou des fautes de gestion répétées (Engagement de dépenses sans autorisation, travaux d’entretien non réalisés, non souscription d’assurances obligatoires etc… ) vous pouvez en changer avant même la fin de son mandat.
Ces fautes vont en général de pair avec un syndic qui casse trop ses prix ou souvent lors des rachats que mènent les grands groupes.
Si vous ne voulez pas attendre la prochaine assemblée compte tenu des insuffisances constatées, le président du conseil syndical peux procéder à la convocation d’une assemblée extraordinaire (par lettre recommandée à chaque copropriétaire). Les copropriétaires représentant au moins le quart des voix peuvent également organiser cette assemblée.
Cette convocation doit avoir été précédée par une mise en demeure adressée au syndic de convoquer une assemblée générale spéciale avec les motifs de révocation et les résolutions à porter à l’ordre du jour. Cette mise en demeure doit être restée sans effet ou sans réponse satisfaisante.
Lors de l’assemblée, la révocation devra recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires et être motivée dans le procès verbal.
Si le projet de révocation totalise 1/3 des voix, l’assemblée peut procéder à un 2e vote à la majorité simple (majorité des seuls présents ou représentés).
Rappel : avant toute convocation pour révoquer votre syndic, vous devez procéder à la mise en concurrence des offres et avoir choisi un nouveau syndic (lire la page comment changer de syndic )
Si le conseil syndical ne prépare pas la révocation ou ne le souhaite pas, tout copropriétaire peut engager une procédure de référé auprès du Tribunal de grande instance (TGI). L’assignation sera alors adressée au syndic par un huissier de justice, choisi par vos soins.
Si le Tribunal reconnait les griefs contre le syndic, il fera alors perdre tout pouvoir d’exercice au syndic et fera nommer un administrateur provisoire (expert judiciaire ou personne physique et morale expérimentée). La nature de ses missions sera détaillée. Son mandat prendra fin quand l’assemblée aura nommé un nouveau syndic.
Cette procédure est réservée au cas les plus graves. C’est une procédure complexe, longue et onéreuse.
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