Les Charges De Copropriété : Définition Et Prix

Les Charges De Copropriété : Définition Et Prix

Qu’est-ce qu’ils y a derrière les termes charges de copropriété ?
Ce sont tous les frais et dépenses requises pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété.
Ces charges sont intimement liées aux caractéristiques techniques de l’immeuble. Raison pour laquelle le montant des charges variera entre un immeuble ancien de 20 lots, un programme neuf de 150 lots…

Charges de copropriété : les charges générales

On distingue les charges générales, des charges spécifiques.
Des frais généraux sont engagés par tous les copropriétaires car ils concernent les parties communes. Ces charges de copropriété générales sont réparties au prorata des millièmes détenus par chaque copropriétaire.

Exemples de charges générales : ravalements de façades, réfection du gros œuvre, canalisations, produits d’entretien, rémunération du personnel d’entretien, entretien des espaces verts, primes d’assurance, honoraires de syndic…

Charges de copropriété : les charges spécifiques

Les charges spécifiques sont définies par le règlement de copropriété . Ce sont des charges telles que le chauffage individuel, l’électricité, l’eau chaude… La répartition de ces charges peut être votée à l’unanimité en Assemblée Générale. Les travaux de rénovation peuvent modifier la répartition de ces charges.

Exemples de charges spécifiques: antenne TV, ascenseurs, interphones, climatisation…

Charges de copropriété : ce qu’il faut savoir 

• Quelle est la moyenne nationale des charges de copropriété ?

Sans surprise, les charges sont 2 fois plus élevées à Paris qu’à Marseille, Lyon ou encore Bordeaux. La capitale oblige chaque copropriétaire à débourser chaque année environ 2000€ (en moyenne : 40€ le m2).

La moyenne avoisine plutôt les 25€/m² en Province.
Mais il s’agit ici d’un indicateur : les charges de copropriété varient énormément selon la ville et le type d’immeuble (voir nos résultats ci-après).

• Comment déduire les charges de copropriété de mes revenus fonciers ?

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous avez optez pour l’imposition au réel (et non au micro-foncier), vous pouvez déclarer une partie des charges pour diminuer vos revenus fonciers soumis à l’impôt.
Pour ce faire, il faut renseigner le montant total des provisions versées au syndic l’année précédant l’imposition (que ces provisions soient déductibles ou non, utilisées ou non).
On renseigne ces provisions sur la ligne 229 du formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers

Le bailleur doit ensuite indiquer le montant des provisions non déductibles qui ont été déduites l’année précédente (ligne 230 du formulaire). Autrement dit, vous indiquez à l’administration fiscale la somme des provisions relatives aux charges non déductibles et aux charges récupérables sur le locataire.

A cela s’ajoute la différence entre provisions versées et charges réelles : si le solde est positif, on inscrit le montant aux charges non-déductibles. Si le solde est négatif, le supplément versé au syndic doit s’ajouter au montant des charges déductibles.

L’Immobilière Pujol peut vous assister dans ces déclarations foncières.

• Que faire en cas d’impayés des charges dans la copropriété ?

Les retards de paiement et les impayés fragilisent la copropriété. Pour éviter les déficits de trésorerie à répétition et couvrir les frais et travaux à temps, le syndic de copropriété peut engager une action en justice contre le ou les mauvais payeurs (art. 55 du décret du 17.3.67). Le conseil syndical devrait toujours participer au suivi des comptes et faire un point trimestriel avec son syndic.

Si le mauvais payeur est de bonne foi, il convient de fixer un échéancier de paiement : aucun frais de relance ne lui sera imputé s’il respecte ses échéances.

Devant un copropriétaire de mauvaise foi, il faut engager une solution amiable, avant toute action judiciaire. Si les lettres de relances simples et recommandées ne suffisent pas à obtenir le paiement des charges, le syndic initie la phase précontentieuse par une mise en demeure. Le mauvais payeur versera à la copropriété des intérêts de retard calculés au taux légal (ce retard commence dès la mise en demeure). Beaucoup d’impayés se règle à ce stade.

Nota : le mauvais payeur doit supporter les dépenses de recouvrement « nécessaires exposées par le syndicat » (art. 10-1-a de la loi du 10.7.65 modifiée).

Si la situation persiste malgré la mise ne demeure, le syndic ira devant le TI (impayés de 4 000 € à 10 000 €) ou le TGI (impayés qui dépassent les 10 000 €). Le juge pourra fixer l’échéancier des règlements.

Votre syndic ne fait pas ce qu’il faut ? Il ne s’engage dans aucune procédure ?
Changez de syndic  et contactez-nous !

• Comment payer les charges de copropriété?

Les provisions de charges se versent par chaque copropriétaire au syndic de copropriété. Ces provisions représentent ¼ du budget prévisionnel qui a été voté (sauf si l’Assemblée générale en décide autrement).

La provision se règle chaque trimestre, le premier jour du mois. Le syndic adressera un courrier ou un mail d’appel de fonds à chaque copropriétaire pour lui indiquer le montant de la provision.

Concernant les dépenses hors budget prévisionnel, l’Assemblée en fixe le montant et la date de paiement.

• Comment contester la répartition des charges ?

Un copropriétaire peut exiger une meilleure répartition des charges. Toute modification se fait à l’unanimité de l’Assemblée générale. La modification est souvent demandée après un changement (agrandissement d’un lot, nouveau service installé…).

Le copropriétaire ne peut avoir recours qu’au TI que s’il estime que sa participation est supérieure de 25% à ce qu’il devrait payer ou s’il estime que la participation d’un autre copropriétaire est au contraire inférieure de plus de 25% au montant qu’il doit. Exemple classique : un lot du rez-de-chaussée qui supporte des frais d’ascenseur.

Comment calculer des charges de copropriété?

Comment calculer le paiement des charges entre les copropriétaires ?
Ce sujet est trop souvent source de litiges.

Les charges générales sont réparties selon la quote-part de chaque copropriétaire. Cette quote-part des parties communes dépend de la superficie du lot, de sa consistance, de l’étage et de son exposition.

S’il existe une partie commune particulière, comme par exemple une allée qui dessert seulement un lot, les charges peuvent être affectées au seul lot concerné.

Quant aux charges spécifiques, Si un équipement n’est pas utile à un lot, aucune charge ne peut lui être imputée. La répartition des dépenses d’ascenseur tient compte de l’étage chacun, les étages élevés payant plus que les étages inférieurs.

Le prix des charges de copropriété dans les immeubles gérés par l’Immobilière Pujol 

Coût au m² des charges générales dans les immeubles que nous gérons à Marseille en tant que syndic : 

• Immeuble ancien centre-ville : 11€ le m²
• Immeuble ancien marseillais, : pour un  T3 de 65m² Rue marengo, sans ascenseur, 60€ de charges par mois de charges.
• Immeuble ayant une dizaine d’année : 15€ le m²
• Immeuble de 2001, rue Borde, avec ascenseur : pour un T2 de 42 m² avec balcon, 53€ de charges mensuelles.
• Immeuble des années 70 avec chauffage et eau chaude collectifs : 44€ le m²
• Immeuble avec piscine et tennis, 13009 : Pour un T3 de 60m², 220 € de charges mensuelles.
• 637€ par an pour un T2 de 50m² soit 53€ de charges en moyenne par mois est la moyenne des charges payées par nos clients.
• 881€ par an pour un T2 de 50 m² dans un immeuble avec chauffage et eau chaude collective

Coût des assurances  dans les immeubles gérés par l’Immobilière Pujol 

Le coût de l’assurance par appartement et par an est en moyenne de 64€.
Un prix moyen au m² de 0.81€ le m/an, une fourchette entre 0.6€ le m et 1.3€ selon la sinistralité de l’immeuble. 
Sont exclus de ces statistiques les petits immeubles, car il y a une prime minimale qui rend le prix au m² non signifiant.

Pour les immeubles de plus de 1000 m2, un prix de 0.9€ le m, les plus de 5000 m 0.85€ le m

Coût des charges de chauffage dans les immeubles gérés par l’Immobilière Pujol

Coût d’un chauffage collectif de 380€ par logement et par an.
Un coût d’entretien compris entre 45 et 55€ pour un P2 et entre 35€ et 75€ pour un P3 selon l’âge des installations.

Pour le chauffage collectif et l’eau chaude sanitaire des immeubles de plus 100 lots : coût annuel et ECS moyen de 567€ par appartement et par an pour un immeuble construit avant 1950 : entre 550€ et 712€ par an et par logement.
Si vous voulez optimiser vos charge de chauffage collectif à Marseille, voici nos conseils

Coût des charges d’ascenseur dans les immeubles gérés par l’Immobilière Pujol

Coût moyen d’un ascenseur de 106€ par appartement et par an : entre 1.400€ et 2600€ TTC pour une cage d’escalier, soit entre 70€ (8 studios par étage) et 300€ par appartement (un seul logement de 200 m2 immeuble de 5 étages).

Tous nos contrats sont des contrats avec les clauses Unis protectrices et des contrats avec des garanties étendues (remplacement des pièces incluses).

Soit pour un T2 de 50m2 un coût moyen de 53€ par an.

Vous souhaitez changer de syndic de copropriétés à Marseille?
Contactez-nous pour un devis gratuit.