Une superbe fenêtre d'investissement pour acheter de l’immobilier ancien de rapport

En ce moment, il faut emprunter, acheter de l’immobilier ancien de rapport principalement d’habitation.

Pour moi c’est une évidence,  même si l’immobilier ancien continue de baisser (ce que personne ne peut écarter). Nous vivons une période remplie d’incertitude, de difficultés de risques et de faible rentabilité. C’est dans ces moments tourmentés qu’il y a les meilleures affaires à saisir, car des vendeurs capitulent et le marché ne voient pas l’évidence. Comme en bourse, c’est après les krachs qu’il y a le moins de risque.

Nous sommes dans une période formidable pour investir.

Les marchés financiers évaluent ces fenêtres d’investissement grâce à  un outil : la prime de risque. Elle mesure la psychologie du marché. Elle est évaluée entre 3% et 5% en ce moment pour acheter de l’habitation…contre 1 à 2% depuis 20 ans.

Même si les prix continuent de baisser, la prime de risque vous protège.

Je m’explique : La prime de risque est la différence entre ce que coûtent le financement (les taux d’intérêt globalement à 2%) et le rapport des capitaux investis : un minimum de 4,7% (calculé dans cet article sur la rentabilité de l’immobilier à Marseille) et 7% pour un bon achat. Ce qui fait que la prime de risque oscille entre 2,7% et 5% Si l’on évalue la rentabilité par rapport aux capitaux investis, vous obtenez du 7 à 10%… Cela signifie que sur 10 ans :

• Les prix de l’immobilier ancien peuvent baisser de 27% à 50% sans que vous ne perdiez un euro
• Les loyers peuvent baisse de 27% à 50% sans que nous ne perdiez un euro
• Les prix peuvent baisser de 13,5% à 25% et les loyers de 13,5% à 25% sans perdre un euro

Cette prime de risque permet d’évaluer la confiance du marché dans l’avenir. Il est bien bas. La seule condition est qu’il faut être en mesure d’emprunter.  

Notre marché baisse malgré des taux très bas mais les loyers se maintiennent

Les taux sont bas et resteront durablement bas, tout le monde en est convaincu. Les prix baissent et continueront probablement un peu à baisser dans certains quartiers et dans certains immeubles. Je l’ai écrit cent fois. En revanche, depuis quelque semaines, le marché semble se réveiller. La demande locative est toujours aussi bonne, aussi solvable et il n’y a pas de raison que cela change, car la location correspond de plus en plus à la mobilité que les jeunes recherchent dans leur carrière et à l’instabilité économique des situations professionnelles. Une frange des propriétaires bailleurs, qui habituellement engageaient des travaux de rénovation lourds deviennent très réticents à les entreprendre et préfèrent vendre plutôt que de rénover. Les propriétaires les plus riches  (ceux qui sont à l’Isf dans les plus hautes tranches ) et n’ont pas d’emprunt vendent eux aussi , au fil de l’eau et dès que leurs appartements se libèrent. Voilà ce que la prime de risque mesure, mais il faut le voir comme une opportunité pour ceux qui doivent construire leur patrimoine ou ceux dont je fais partie qui n’ont pas capitulé.

Le montant de votre patrimoine sera le montant total des dettes que vous aurez remboursées dans votre vie.

Si vous pouvez emprunter 5 à 6 fois le montant de votre revenu pour faire des placements immobiliers, faites-le ! L’emprunt pour acheter de l’immobilier est,  avec la création d’entreprises, l’une des dernières façon de s’enrichir. J’ai pour habitude de dire aux jeunes qui veulent investir que le montant de leur patrimoine sera le montant total des dettes qu’ils auront remboursé dans leur vie.

Le temps travaille pour celui qui a emprunté Et une dette se rembourse d’autant plus facilement que l’achat produit des revenus.

Emprunter 200 000€, ce n’est pas rembourser 1360€ sur 15 ans, c’est rembourser 1360€- 1000€ (si le cumul des loyers est à 1000€) donc 360€ auquel il faut ajouter les frais et impôts tous les mois et assumer le risque de non-paiement et de non-occupation. J’exclus volontairement la baisse des loyers, car je n’y crois pas. Pour cette raison, je préconise à ceux qui le veulent ou le peuvent d’emprunter 5 à 6 fois le montant de leurs revenus annuels en permanence pour financer l’immobilier de rapport. ET dans ce cas, le temps travaille pour celui qui a emprunté. Nous vivons une période pleine d’opportunités pour ceux qui sont dans cette logique. Investissez, faites comme tous ces grands investisseurs professionnels qui se ruent sur l’immobilier. Si vous êtes entrepreneur, achetez vos bureaux, car il n’y a pas de meilleur locataire que vous-même. Et dans ce cas de figure (en tous cas c’est ce que j’ai fait), j’ai pu emprunter jusqu’à 10 fois mes revenus annuels.

Mais surtout n’investissez pas n’importe où dans l’immobilier ancien à Marseille et dans n’importe quoi.

 N’hésitez pas à me demander conseil ou à profiter de mes offres d’investissement à Marseille clés en mains