Syndic de copropriété - DPE collectif et PPPT quesaco ?

En début d’année, nous vous avions fait part de nos incertitudes pour l’année 2022. Si nous étions loin de prédire la guerre en Ukraine, nous avions déjà mis l’accent sur l’impact majeur qu’aurait la loi Climat et Résilience sur nos modes de vie en copropriété. 

Cette loi, promulguée le 24 août 2021 a comme objectif d’accélérer la transition écologique de la société, afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre de la France.

L’un des leviers retenus pour atteindre ce but est la mise en place du Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) avec un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). 

Les multiples changements générés par la Loi Climat et Résilience laissent certains propriétaires perplexes : quand utiliser un DPE privatif ? Quelles sont les différences avec un DPE collectif ? L’un peut-il se substituer à l’autre ? Doit-on obligatoirement suivre le plan de travaux ? Nos réponses dans cet article ! 

DPE collectif / PPPT : de quoi s’agit-il ? 

Le DPE collectif

Nous ne vous présentons plus le fameux DPE individuel qui a fait l’office de révisions l’été dernier ! Il s’agit bien ici, du DPE collectif : un diagnostic des performances énergétiques d’un bâtiment. 

Il est devenu obligatoire pour toutes copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 01/01/2013.

Réalisé par un diagnosticien certifié, ce DPE collectif porte sur plusieurs sujets :

• Les caractéristiques physiques de l’immeuble (bâti, qualité de l’isolation, système de chauffage…). 
• Les consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, prise en compte des contraintes météorologiques actuelles et futures (sécheresse ou au contraire pluie plus fréquente…) et prise en compte des équipements les plus récents.

L’analyse du diagnostic permet d’indiquer deux points : la consommation d’énergie primaire de l’immeuble et la proportion des émissions de gaz à effet de serre.

Ce DPE collectif est renouvelable tous les 10 ans et il est pleinement opposable, c’est- à dire que ses informations doivent être accessibles à tous ceux qui en feront la demande, qu’ils fassent partie de la copropriété ou non.

Il dispose donc de la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (plomb, électricité…)

Le DPE collectif peut-il se substituer à un DPE privatif ? 

Non. Le DPE individuel se fait sur les parties privatives. En revanche le DPE Collectif pourra nourrir ce DPE individuel et pourrait permettre aux propriétaires qui n’arrivent pas à dépasser le stade D de se retourner contre la copropriété qui n’aurait pas engager les travaux permettant de rendre les parties communes plus efficientes (sortir de leur statut de passoire thermique).

Exception à la règle : le diagnostic collectif pourrait être utilisé à la place du DPE privatif dans le cadre de ventes ou de locations uniquement pour les immeubles chauffés collectivement. 

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux

Ce DPE collectif permet de réaliser le PPPT, c’est-à-dire le projet de plan pluriannuel de travaux.

Ce projet rassemble toutes les préconisations de travaux qui seraient à engager sur la copropriété pour réduire significativement ses émissions de gaz à effet de serre et rendre le bâtiment moins énergivore. En effet, les bâtiments classés de F à G sont considérés comme des passoires énergétiques. Or, pour rappel, l’objectif à atteindre est bien la classification en C.

Là où le bât blesse c’est que si la réalisation du projet est bien obligatoire, en revanche, les travaux ne sont que optionnels. Ce qui manque selon nous, clairement d’envergure pour lutter contre le réchauffement climatique.

Ce PPPT est obligatoire pour les copropriétés à vocation totale ou partielle d’habitation dont les travaux ont été réceptionnés il y a plus de 15 ans (donc antérieurs à 2006). 

Quels impacts pour votre copropriété ?

Le Syndic a obligation de mettre à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du DPE collectif et du PPPT. Une fois celui-ci réalisé, votre syndic a également obligation de le présenter lors de l’assemblée générale.

Si le PPPT contient des préconisations travaux pour les 10 prochaines années, 2 choix sont possibles :

• Le PPPT est adopté pour tout ou partie. Lors de la prochaine assemblée générale, le Syndic devra alors mettre à l’ordre du jour les modalités de son exécution (devis, financement possible par Fonds Alur…) conformément à son échéancier.
• Le PPPT est refusé, le Syndic aura alors obligation de le représenter tous les ans lors de l’assemblée générale jusqu’à adoption.

Les travaux réalisés suite au PPPT devront être intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble.

Enfin, du moment que ce PPPT est exigible, l’Autorité Administrative compétente en matière de sécurité et de salubrité des immeubles pourra à tout moment solliciter sa transmission. Si celui-ci n’est pas transmis dans le délai d’un mois de la demande ou s’il ne prévoit pas des travaux manifestement nécessaires, cette même Autorité Administrative pourra, d’office et unilatéralement, élaborer un PPPT aux frais du syndicat des copropriétaires. 

Une fois établi et transmis au syndic, ce dernier devra convoquer l’assemblée générale aux fins d’adoption de tout ou partie de ce PPPT.

Calendrier et résumé

ATTENTION le PPPT est exigible un an AVANT le DPE selon le calendrier du gouvernement. Afin d’être en conformité avec la loi, il est donc nécessaire de faire réaliser le DPE aux mêmes dates que le PPPT

Pour mémoire :

LE DPE : Toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 01/01/2013

Le PPPT :  Toutes les copropriétés dont les travaux ont été réceptionnés avant 2006