Travaux dans les copropriétés : quelle incidence sur la valeur des appartements

Est-ce que la valeur des appartements va augmenter avec tous ces travaux réalisés dans la copropriété?

C’est la question que m’a posée la présidente du conseil syndical d’un immeuble lors de la réception des travaux importants de ravalement de façade. J’avoue qu’elle m’avait saisi à froid. Je n’étais pas préparé à cette question. Pourtant cette question a continué à me trotter dans la tête. Ce week-end, j’ai préparé leur prochaine assemblée, d’où cet article sur l’obsolescence des immeubles des années 70. J’avais déjà parlé de cette copropriété dans un précédent article. Lors du vote de ces fameux travaux pour un montant de 900 000€, j’avais en effet été très surpris que cette somme soit votée car en général les réunions dans cette copropriété se passaient comme dans un « village gaulois » ou personne n’était d’accord.

Les travaux ont permis une baisse des charges de 5% et de 20% des charges de chauffage

Ravalement avec isolation de la façade Il aura fallu 2,5 ans pour que nous arrivions au bout de ces travaux. Tout le monde est satisfait du résultat puisque je n’ai pas reçu de lettre d’insultes  😀 )) Le conseil syndical a fait un énorme travail d’explication et de pédagogie, qui a permis que ce chantier difficile et complexe se déroule sans difficulté. J’ai mis en bas le nom de l’entreprise et de l’architecte, car le mérite leur revient également. Les travaux d’isolation qui ont été exécutés ont été fait sur la façade nord-ouest et le plancher bas de la coursive. Ces travaux d’isolation n’ont permis qu’une baisse de 3 à 5% du poste chauffage. C’est finalement assez peu. Heureusement qu’ils ont été réalisés dans une démarche de rénovation plus large et que nous avions engagé depuis 10 ans sur le poste chauffage. Nous avions déjà changé la chaudière en équipant la copropriété d’une chaudière à condensation qui elle a permis de faire baisser le poste gaz de 13 à 15%. De même, lorsqu’il a fallu refaire la toiture, nous avons fait poser un isolant en mousse polyuréthane en 2008. Cette isolation a permis de générer une économie additionnelle de 2 à 3% en plus. C’est l’ensemble de ces travaux dans la corpropriété qui ont permis une économie de 20% du poste chauffage, donc de 5% du total des charges. Soit une économie de 15€ par mois pour un T3… Nous attendons le DPE collectif et les nouveaux DPE privatifs qui sortiront fin 2016- ou 2017 car ils doivent être établis sur les véritables consommations de gaz de la saison en cours pour vérifier si ces diagnostics appréhendent correctement cette rénovation d’un point de vue thermique.

Les travaux ont permis de retrouver le standing de l’immeuble 

Il ne faut pas confondre les travaux d’entretien obligatoires, liés à la vétusté, des travaux d’amélioration Les travaux d’isolation sont par exemple des travaux d’amélioration. Pour mesurer leur rentabilité, il faut prendre uniquement le surcoût de l’isolation additionnelle et de sa mise en œuvre. Dans cette copropriété, le coût a été d’environ 130 000€ sur les 900 000€. Le crédit d’impôt de 30% a été réalisé sur une base de 300 000€. Le véritable surcoût est donc d’environ 30 000€ après impact fiscal. A comparer avec les 4 à 6000€ d’économie de gaz…pas mal, non?

Les participants à ces travaux

• Architecte : le cabinet Coulange, Mme Jaussaud
• Entreprise : Peintures Azuréennes

 

Et au niveau du prix des appartements, des loyers quelle conséquence ?

15€ par mois, font 180€ par an,  3600€ sur 20 ans, 7200€ sur 40 ans. Peut-on en conclure que le prix des appartements est seulement majoré entre 3600€ et 7200€ ? NON Pour répondre à ma présidente, j’ai fait quelques recherches pour connaitre l’impact de la classe énergétique d’un appartement sur son prix. J’ai retenu 2 cartes de l’étude qu’a publiée l’association dinamic en 2015. Celle de l’Impact de l’étiquette énergie en pourcentage du prix équivalent au prix du bien de référence classé D Evolution des prix selon les travaux   ET l’impact sur le prix des appartements : Evolution des prix des appartements selon leur valeur verte En zone climatique H3 (la notre), une maison dont l’étiquette est C se vend en moyenne 4% plus cher qu’une maison dont l’étiquette est D, toutes choses égales par ailleurs (dans la limite de l’information disponible dans les bases notariales).  

Le marché de la location et de la vente ne valorise pas vraiment ces efforts d’amélioration des copropriétés…

Pour notre immeuble, selon cette étude, les travaux n’ont pas d’effet sur les prix. Mais je crois que la question n’est pas le prix, mais le maintien dans le marché de ce dernier dû à la qualité d’entretien de la copropriété. Nos immeubles sont souvent peu entretenus et commencent à souffrir de leur âge. La question est :  vont-ils basculer vers des immeubles non entretenus, type cité ou garderont-ils une qualité d’entretien, de confort et de clientèle? La demande des acheteurs vers toujours plus de conforts, rend les efforts en termes de travaux obligatoires pour ne pas subir la baisse .

Est-ce que la valeur des appartements va augmenter avec tous ces travaux réalisés dans la copropriété?

Voici donc ma réponse :

• La qualité de confort de toutes les chambres et de certains appartements situés au-dessus de la coursive ou en dernier étage a été grandement améliorée.
• Vos charges ont baissé de 3 à 5% grâce à ces travaux.
• Vous avez redonné une nouvelle jeunesse à votre bâtiment qui devenait défraîchi.
• Vous avez bloqué la dépréciation liée à l’obsolescence de votre immeuble.
• Votre immeuble fait désormais référence par rapport à des immeubles peu ou mal entretenus qui sont légion.
• Votre immeuble ne rattrapera pas le confort du neuf ou d’immeubles plus récents mais sera probablement dans le temps reconnu pour la qualité de son entretien en plus de ses qualités d’emplacement, d’équipement (concierge, piscine, tennis) et de confort qui sont difficilement égalables à ce niveau de charges.
• Les prix de vos appartements seront ceux qui baisseront le moins dans les prochaines années si la baisse se poursuit ou monteront le plus si la hausse revient.

Peu d’immeubles ou de résidences pourront en dire autant.